淺談不定期租賃

王憶

企業國有房產轉讓項目中，我們常常會遇到原租賃合同在信息公告前已經到期，轉讓方與原承租人未再簽訂新的租賃合同。由于進場交易完成的期限通常也就1至2個月，原承租戶與轉讓方協商后通常得以繼續占用和使用房屋，租金按日計算，直到產生受讓方后搬出。于是，轉讓方在擬定公告時就會發現一些問題，即公告中的“優先權人是否放棄優先購買權”欄如何填寫，原承租戶是否屬于優先權人，是否享有優先購買權？

要回答一個問題，我們首先來看一個概念——不定期租賃。合同法“租賃合同”章節有三處提到了“不定期租賃”，分別為：（一）合同法第二百一十五條“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”;（二）合同法第二百三十二條“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃”;（三）合同法第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”。由此，我們可以得出結論，合同法上的“不定期租賃”其實質是租賃期限沒有約定或者約定不明，當事人無法確定租賃期限或知曉且接受租賃期限不確定。也正是由于這種租賃期限的不確定性，合同法賦予了“不定期租賃”的當事人特殊權利，即“當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”，隨時解除權是不定期租賃區別于通常租賃關系的最大不同。

這時我們再來看篇首提到的項目情形，屬于合同法第二百三十六條的不定期租賃情形（原租賃合同繼續有效，但租賃期限不確定）。篇首提到的問題，也就簡化為“不定期租賃的原承租戶是否享有優先購買權？”從法理和實踐角度來說，不定期租賃的原承租戶不享有優先購買權，理由是：不定期租賃中的優先購買權不具有實際意義，法律規定“買賣不破租賃”其本意是為了保護租賃關系中處于相對弱勢地位的承租人的居住權這一生存權利，但不定期租賃的當事人都知曉且接受租賃關系可隨時解除，出租人可以采取在合理期限前通知解除的方式解除租賃合同，從而使基礎租賃關系消滅，承租人的居住權本就是“漂泊不定”，優先購買權就更無從談起。如果這時候還要求轉讓方在處分標的時必須考慮交易對象保護不定期承租人的居住權，限制轉讓方處分資產的部分權利顯然是對轉讓方的不公平。但是，從國有資產進場交易角度來說，不定期租賃的原承租戶可以作為優先權人享有優先購買權，這種權利來自于國有轉讓方賦予原承租人的權利，是一種約定權利而非法定權利。

綜上，國有房產轉讓公告中的“優先權人是否放棄優先購買權”欄如何填寫，不定期租賃的原承租戶是否屬于優先權人，要視情形而定，交易機構在輔導項目進場交易時應充分了解情況，提示轉讓方，并做好相關材料說明和通知程序。