“租售并舉”下的租房市場 國有資本應做好“穩定器”

鄭凱平

近兩年來，一二線城市住房租金價格快速上漲，引發社會公眾廣泛關注。

實際上，幾乎每年都有住房租金快速上漲的消息傳出。最近兩年尤其熱，是因為除了以往租售比仍處于較低水平租金仍有上漲空間、大學生進入畢業季需求增加、城中村改造和違建拆除推動部分人群進入正規租賃市場等“常規”因素以外，出現了一個新動向，就是資本進入住房租賃市場，住房租賃企業依靠資本的力量參與市場競爭，以高價搶占房源，導致租金價格非理性快速抬升。“資本兇猛”、“資本嗜血”、“資本是推高房租的罪魁禍首”……一時間，“資本”二字被推上風口浪尖。

資本逐利，無可厚非。過去十幾年，中國房地產市場高速發展，對于中國經濟發展起到不可替代的促進作用，但也造成產業過度依賴和結構失衡，積累起巨大金融風險，同時引發較大民生問題。黨的十九大報告提出“租售并舉”的住房制度改革，原因正在于此。“租售并舉”，特別是“租”在前，“售”在后，包括“租售同權”，都預示著重大的制度轉向。一方面，眼見中央進一步明確“堅決遏制房價上漲”，房產稅似乎也箭在弦上，樓市調控進一步收緊，住房買賣市場難復往日投資熱土;另一方面，一二線城市房價高企，人口繼續流入，住房需求有增無減。這樣的大背景下，無處安放的資本，勢必繼續緊貼房地產，只是從住房買賣市場，轉向住房租賃市場。

去年以來，自如、蛋殼、相寓等長租公寓平臺相繼宣布完成新一輪融資，顯示出資本力量與傳統中介行業的整合進入新階段。在北京、上海、深圳這樣的一線城市，存量出租房源遠不能滿足市場需求，通過高價簽訂長期承租合同的方式拿房，不僅能夠快速形成規模，更關鍵是可以鎖定資源，讓“長租公寓平臺”建立所謂的資源“護城河”。正是在這樣的背景下，才演繹出“資本推高房租”的新現象。

長租公寓模式，從理念上講，是對傳統租房市場的重要創新，是住房租賃領域的消費升級，算得上是一次供給側結構性改革。但說到底，住房問題關系國計民生，有著顯著的“民生”標簽，任何模式都必須以提升租房市場整體服務水平為目的，要不斷增加租房市場透明度、提升公眾住房體驗，同時保持房租價格處于合理水平，絕不能成為房租上漲的推手，破壞住房領域的生態平衡。

資本蜂擁進入住房租賃市場固然能促進這個市場的快速發展，但潛在危險也是顯而易見的。此輪房租上漲過程中的“意見領袖”之一、我愛我家公司原副總裁胡景暉的話一針見血。他指出，目前租金暴漲，是平臺資本在操控，表面看，對房東有好處，但實際上是一場資本游戲，完全依靠資金鏈在支撐。長租公寓平臺以高價拿到房源，要不斷給房東支付高額租金，并轉身向租客收錢，一旦資金鏈斷裂，比P2P爆雷更厲害，因為房東收不到錢，只能趕走租客，這些人將面臨流離失所。

胡景暉在接受《中國經濟周刊》專訪時表示：期待國家隊趕快來吧，并開出“藥方”：讓國有企業接盤。他表示，“房地產經紀和長租公寓這樣關乎國計民生的行業，長年以來被玩壞了，現在光靠約談和承諾解決不了問題，必須國企接盤”、“中介市場上份額最大的前三或前五的房產中介，必須由國資控股”。

此話居然出自一位長期擔任知名房產中介企業高管之口，市場一片嘩然。“國家隊，趕緊來滅火”的直白吶喊，確是有趣談資，不過拋開看熱鬧的心態，在“租購并舉”的住房制度改革背景下，探究如何發揮國有企業在住房租賃市場中“穩定器”作用，討論國有和非國有資本如何互動，共同促進住房租賃市場健康發展，此時的確很有必要。

改革開放這40年，我們以建設中國特色社會主義市場經濟為指引，取得矚目成就，但某些領域過度市場化的弊端也在顯現。特別是在涉及國計民生的領域，過度市場化已經給社會穩定和經濟發展造成負面影響。比如醫療領域過度市場化帶來的看病難、看病貴問題，比如教育領域過度市場化帶來的教育亂象和教育質量下降問題，再比如我們今天評論的主題——住房領域，房產中介企業和長租公寓平臺利用信息不對稱或資本力量推高房價和房租導致的買不起、租不起的問題等等，都需要引起我們足夠的警惕和反思。

國有企業在住房租賃市場中“穩定器”作用可以從以下幾個方面來看：第一，國有資本的進入，有利于進一步優化租房市場結構，提供低、中、高不同檔次的租房產品，緩解城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工等群體的住房困難;第二，國有資本的進入，可以在房租過快上漲的特殊時期，起到“調節器”的作用，平抑市場短期租金價格，規范和引導市場行為;第三，國有資本的進入，有望進一步的完善基礎數據，通過公平、公開、公正的交易市場保障房屋出租信息的透明，有利于維護租客的權益，避免住房租賃機構依仗資本的力量開展惡性競爭，扭曲租金價格，損害租客利益，破壞社會穩定和諧的正常秩序。

與此同時，國有資本進入住房租賃市場，除了發揮“穩定器”作用外，或將還會帶來其他一些“彩蛋”。例如，利用國有資本入場的機會，進一步盤活國有存量資源。現有的存量商品租賃住房供給彈性已經很小、價格也已處于高位，為此，以增加市場供應量應成為下一步的努力方向，國有性質的工業廠房、宿舍以及集體建設土地等都是可以開發利用的對象。

一些地方政府已經依托國有資本試水住房租賃市場。武漢市提出要發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業;成都市也將發展住房租賃市場擺在重要位置，2017年7月就提出當年底前要組建和改建3-4家國有住房租賃公司;上海市的表態非常明確，要“通過國資國企的引領和示范，盡快增加市場供給，穩定市場租金，將國有企業打造成該市住房租賃市場的穩定器、壓艙石”。北京市按照“1+N”模式建立住房租賃監管平臺和服務平臺，建設銀行等機構均獲得服務平臺資質。

可以預見的是，“租售并舉”的住房制度改革大背景下，住房租賃市場必將持續火熱，資本的介入只會增強不會減弱。促進這個市場的健康發展，既有賴于監管政策和配套措施的不斷完善，也需要國有資本切實負起“穩定器”的作用。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，住房租賃事關千家萬戶，事關國計民生，事關社會穩定，希望這個市場在政府的統一指導下，各類資本、各方力量的廣泛參與下，實現有秩序的發展。

（本文為北京產權交易所推出的財經時事評論系列之十）