商業地產的運營邏輯

張硯

在上海，很多人都聽說過大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場，但是對于這些商業廣場背后的外資“操盤”公司——崇邦集團，卻很陌生。

崇邦集團自2003年進入中國市場，2006年成功打造了大寧國際商業廣場，隨后又參與投資開發浦東金橋國際商業廣場、前盧灣區思南公館、嘉定安亭嘉亭薈城市生活廣場、昆山市中心昆城廣場、杭州余杭余之城生活廣場、上濱生活廣場，這些項目大多數都已成為當地的時尚地標和消費休閑熱點。

把商業廣場打造成“life hub”

與人們心目中傳統的房地產開發商不同的是，崇邦專注于做有商業功能的城市綜合體（ Mix-used Development），除參與項目的投資開發外，還承擔各項目的策劃、管理、招商及營運。

雖然崇邦開發的項目名稱中都帶有各自的地標特色，但它們都有一個相同的英文名：life hub（生活中心）。崇邦集團董事總經理梁美芬在接受《陸家嘴》采訪時表示：“實際我們是建立一個個生活的中心，也可以把它定義為家的延伸，我們希望shopping mall（商場）不只是買買買、吃吃吃，也是一個人與人之間交流的地方，孩子或成人也能在這里學到一些知識和手藝?！?/p>

梁美芬是香港人，她的言語中還帶有粵語的口音，但是梁美芬就像一個地地道道的上海人一樣熟悉上海的大街小巷和風土人情。今年是梁美芬來上海的第27年，她1992年到上海發展事業，是第一批到上海發展的香港人。自2004年加入崇邦集團以來，梁美芬率領優秀的團隊在上海成功開發運營了多個商業項目。

崇邦集團擁有多個長線穩定的基石投資者，他們為崇邦在上海和周邊地區穩扎穩打開拓業務提供了資金支持。崇邦在2003年成立時股東主要是中國香港和新加坡的一些私人投資者，在2011年、2015年經過了重組，形成了現在國際上的三大股東：第一大股東是新加坡政府的主權基金GIC，第二大股東是加拿大的主權基金Quebec government，第三大股東是荷蘭的養老基金APG。這三大基金都追求了相對比較長線的合理穩定的回報。

對于客戶需求的深度調研和精準捕捉，并且不斷調整適應客戶需求的變化，是崇邦能夠長期引領上海和周邊地區消費時尚潮流的秘訣之所在。

“最重要的就是我的客戶要求什么。我們要通過調研，推測他要什么，永遠比他要的高一點點，不要太高，太高他也接受不了。永遠我在領先一點點，他們也可能比我們還要快，我們也其實是跟客戶在博弈，希望更能夠滿足他們的需求。”梁美芬說。

多年來崇邦一直跟隨著客戶的腳步，在商業經營中持續不斷更新業態業種及調整商場的入駐品牌。梁美芬說，“比如13年前客戶可能剛剛畢業，13年后他可能已經結婚，也可能有小孩子，也可能不結婚，可是通過社會的接觸，他的訴求也越來越多，要求越來越高。客戶在2006年追求的生活方式跟2016年追求的生活方式是不一樣的，到了2026年追求的生活方式都不一樣的。崇邦一直在跟著客戶一起成長，我肯定不可以一成不變?！?/p>

2019年6月開業的上濱生活廣場是崇邦集團用心打造的第七個“Life Hub”，位于虹口核心區周家嘴路，靠近安國路，周邊交通便捷，距地鐵4號線臨平路站僅200米。

崇邦的每一個項目，不是簡單的復制，而是建立在對當地城市形態、文化習性、消費構成等各項指標的綜合審讀之上，通過不同主題來揭示亮點，因此，每個項目都有自己的理念和特性。

上濱生活廣場定位于“家門口·世界風”，目標是把世界的優質產品和潮流，送到消費者的家門口?！霸诩议T口，我帶來世界的百花齊放，不管是活動，還是購物。”梁美芬說。上濱生活廣場與虹口區政府合作，幫助虹口區轄下企業將進博會產品落地，比如非洲的果仁、牙買加的藍山咖啡、瑞士的巧克力。

在上濱生活廣場項目開始之前，崇邦對周邊的客群做過細致全面的調研。調研的結果顯示，周邊步行15分鐘路程的居民有25萬人，周邊的居住環境不差，小區多建于1995～2000年，但是小區比較擁擠，公共空間有限。周邊虹口的居民房貸壓力較小，常常出去旅行。

“上濱生活光廣場其實是服務周邊居民的一個地方，等于給周邊25萬居民一個家庭會所，給居民空間?！绷好婪艺f。

上濱生活廣場匯聚了50余家中西風味的餐廳，還有星巴克、盒馬等眾多極具特色和市場影響力的品牌，涵蓋服飾、禮品、家居、 生活等多元零售業態。針對周邊居民的需求，上濱逾3000平方米健身中心帶恒溫游泳池、量販式KTV、手作工坊、演藝舞臺、寵物店、廚藝教室等康體娛樂生活配套。上濱生活廣場還會經常舉辦豐富的活動比如購物節、寒假冬令營，使得會員生活更精彩更豐富。

針對現在小眾化流行趨勢，上濱生活廣場專門開辟出一塊類似雜貨店的區域叫做“上濱新態”，匯聚了一些設計師、小工藝從業者和上海周邊出口商打造的各類新鮮好玩、性價比高的工藝品和家居生活用品。

梁美芬解釋道，上濱希望能夠做到小眾大眾化，把小眾的東西呈現給客戶，讓客戶摸得到看得見，同時上濱新態每三個月換一批“雜貨”，不斷給客戶帶來新鮮感。

擁抱互聯網海闊天空

近年來移動互聯網飛速發展，人們常常選擇線上購物，減少線下逛街購物的頻率，這對線下實體店構成了沖擊。面對移動互聯網的競爭，崇邦以開放合作共贏的態度擁抱變化。

梁美芬認為，線上和線下兩者可以共贏，她說，在商場買東西的樂趣是網上瀏覽器感受不到的，線下只要環境做得好，有配套的一些業態，距離比較近，客戶也愿意來。

事實上，崇邦可以說是第一個跟豐巢合作的商場?？蛻粼诰€上購物，通常要向賣家和快遞公司提供自己的姓名、地址、手機號等個人信息，存在一定的安全隱患。崇邦很早和快遞公司合作，騰出商場的空間放豐巢的快遞柜。

在梁美芬看來，這既解決了客戶的痛點，也是增強會員黏度的一個手段，客戶不管是走路還是開車進商場拿快遞，都可能會產生新的消費。

現在線上的訂單很多，外賣的小哥跑來跑去，作為商場又是如何管理的呢？崇邦采取了細致的人性化安排。

梁美芬表示，第一，商場要有給快遞員停車的地方。第二，停車處要方便快遞員乘坐貨梯拿東西。第三，旁邊必須要有洗手間。在她看來，流行的東西你不能抗拒，你只能動腦筋，去迎合市場的趨勢，從服務客戶的角度來看這個事情，其實海闊天空。

正是為客戶事無巨細的考慮以及無數“大處著眼、小處著手”的細節，讓崇邦旗下的項目收獲了客戶的黏性、凝聚了品牌合作伙伴的心，為崇邦的Life hubs贏得了人氣和流量。

崇邦集團最新投資開發的另一具商業功能的城市綜合體——四川北路海寧路項目，將城市更新、歷史保護、商業復興作為開發使命，致力為四川北路商圈的整合和提升作出貢獻。

崇，代表崇高，尊敬；邦，代表國家?！俺绨睢贝碇耙猿绺咦鹁吹膽B度來美化我們的國家”。“我不是房地產商，我是一個服務商，我們把很好的地段開發好?！绷好婪艺f，“商業房地產是一個可以持續發展的行業，我們與整個城市一起共同成長，一起發展?！?/p>