房地產金融市場的發展現狀及趨勢分析

尚雅君

摘要：在國家建設的過程中，房地產經濟起到了重要的作用。隨著房地產行業的快速發展，也促進了房地產金融市場的發展，并在發展的過程中對業務進行了拓展。雖然現在市場中利好條件越來越多，但是對房地產金融市場發展的要求也隨之增加，要想確保房地產金融市場得到良好的發展，應嚴格控制各個環節，并對傳統的理論進行創新與改進，同時采用有效的方式把控房地產金融市場發展過程中可能產生的風險，并進行規避，確保房地產金融市場可以得到有序的發展。

關鍵詞：房地產：金融市場：發展現狀：趨勢

一、房地產金融市場

房地產金融市場指的是供求雙方在進行房地產交易時所使用的金融工具最終形成的資金交易總量。房地產進行交易時可以在同定地方也可以采用無形的交易形式，交易過程中所采用的方法可以是直接的也可以是問接的。隨著交易工具的不斷發展與創新，也拓寬了房地產金融市場的業務與服務范圍，主要包括，不同種類的住房儲蓄存款、各類住房貸款、利用房產作為抵押進行貸款、房地產信用托管、房地產保險、房地產典當以及房地產證券等。

二、房地產金融市場發展過程中呈現出的問題

（一）未構建起完善的房地產金融體系

現階段，我國房地產金融企業、金融產品將關注的重點多放在一些發展勢頭良好的一級市場，主要的形式以房地產投資、個人房產抵押以及抵押擔保等為主，目前，住房抵押款證券化在銀行進行試用，其他金融產品還處于論證階段，近期內無法在市場中流通。由于，目前的房地產金融機構以及擔保機構缺乏正規性，這樣在一定程度上給房地產金融市場的發展帶來阻礙。

（二）過于單一的金融工具

現階段所創建的不同形式的房地產債券金融工具主要以住房儲蓄款、個人按揭貸款以及住房公積金貸款為主。目前的房地產市場中銀行已經成為房產信貸的主要方式，銀行已經成為我國房地產投資者資金主要供應方。從現階段對房地產投資來源分析可知有一半以上的資金來自銀行，其中施工企業墊資資金也來自銀行貸款，可以說在進行房地產開發過程中所利用的銀行信貸資金占到總資金使用量的75%以上，所以過分地依賴銀行貸款已經成為房地產金融市場中的普遍現象，若房地產市場出現波動將會給銀行帶來無法估量的損失。

（三）未構建完善的法律法規

房地產金融市場在發展的過程中并未構建起完善的法律法規，這樣就導致在住房資金籌集、管理以及使用過程中法律法規約束力不夠。雖然，現階段我國也根據房地產市場發展需要出臺了相應的文件，但是依然呈現出無法可依的情況，尤其是辦理房地產按揭業務時，若沒有完善的法律條款會給房地產金融發展帶來阻礙。

（四）房地產經濟中資金運作效率偏低

房地產企業在運行的過程中房地產金融機構并未構架起完善的經營管理系統與管理理念，這樣降低了資金的分配質量：在一些客觀因素的影響下，如資金提供者的經濟情況、資金儲蓄情況等無法達到房地產金融對資金的需求量，同時也增加了資金使用的風險，若房地產企業沒有在規定的時問內還款，直接增加了銀行的風險。

三、加快房地產金融市場發展的策略

（一）進一步完善房地產金融市場發展體系

要想使房地產金融市場得到健康發展，應根據發展的要求對房地產金融市場發展體系進行完善并構建起正規的房地產金融管理機構，比如，以銀行為主體的房地產經營機構，在此基礎上制定出房地產金融發展方面的規定，并為低收入人群合理地規劃按揭貸款方式，同時對住房公積金進行嚴格的管控。打破原有的管理形式，在進行資金管理時將重點放在房地產投資資金、資產抵押管理、儲蓄銀行互助以及住房融資擔保等，摒棄原有的市場管理方式，并對房地產金融市場進行規劃，規范為一級市場與二級市場，以此來形成完善的房地產金融發展體系。

（二）實現融資渠道多元化

傳統的融資渠道銀行是主導者，但是此種方式具有一定的單一性與局限性，因此應拓寬融資渠道，實現多元化。現階段，我國房地產行業發展迅猛，政府也逐漸放開金融政策，融資市場也呈現出不同的形式，資金主要來自銀行信貸、產業投資基金以及房地產信托。在房地產金融市場發展的過程中資金來源方式單一是目前亟待解決的問題，打破房地產開發及個人住房信貸完全依靠銀行的局面，構建起多元化的融資渠道，進一步拓寬房地產企業股權融資比例以及流動資金比例，并對信息有保證的房地產開發企業利用發行項目債權的方式來改變現有的負債情況。

（三）對房地產金融風險進行規避

房地產市場中會有大量的資金流轉，資金在流轉的過程中會產生風險，同時房地產行業義與經濟、民生有著重要的聯系，因此政府應給予高度關注。在房地產金融市場中政府應起到引導作用，確保房地產金融市場可以長期、穩定地發展。在這個過程中，政府相關部門應對金融監管方式進行優化，構建起良好的投資、融資環境，以此來保證資金的流轉效率：此外，還應強化資金融通培訓工作，培訓工作不僅需要房地產企業人員參與，政府部門也應積極地參與到其中，進而更加了解資金流轉方式，以此對房地產行業資金流轉過程中的各個環節進行細化，避免金融風險的產生。

（四）對房地產金融市場管理法律法規進行完善

由于各地區經濟發展速度不同，所以經濟基礎與房地產金融發展的特點等也有所區別，因此，各地區在進行房地產金融市場監督管理時可以引入發達國家先進的管理理念并與我國現狀進行結合，優化房地產金融政策，并對現有的房地產金融市場法律法規進行完善。同時，還應根據自身地區的特點、經濟條件、房地產行業發展狀況等制定出地域性政策指導房價，從而推動地區房地產行業的穩步發展。

（五）避免金融風險，提升房地產企業信譽度

房地產金融市場中風險轉嫁給銀行的情況經常出現，這樣雖然在一定程度上房地產企業規避了自身風險，卻給銀行帶來風險，也導致房地產市場出現混亂情況。目前，我國沒有出臺針對房地產企業信譽度評判的制度，在辦理業務時只簡單對企業實力、還款能力進行審核，這樣就無法保證后期還款期限與還款信譽。因此，應對房地產金融市場進行完善，避免房地產企業出現投機行為，并制定出相應的信譽度評價體系，規避金融風險。

（六）優化原有的住房公積金制度，構建多元化、多層次保障體系

在我國住房公積金制度屬于一種保證性政策，其可以有效地保證中低收入人群對住房的需求，但是此項制度在實行過程中還存在一些漏洞。因此，應逐漸拓寬住房公積金政策的覆蓋面以及使用范圍，從而保證其使用效率，同時還應對公積金最高交納及最低交納費用、限額進行界定，構建起完善的公積金管理制度。此外，可以建立起以政府為主體經濟適用房、廉租房以及限價房住房的保障體系，形成多元化、多層次的保證體系，并開拓住房資金籌措渠道，并強化財政預算，這樣可以從土地轉讓費用、住房公積金增收費用以及公房售出后所產生的收益作為保障性住房建設資金，也可以采用發行住房福利彩票的方式，多元化、多渠道的進行資金籌措，開辟新型住房保障體系。

（七）充分發展房地產金融服務實體經濟

房地產金融服務實體經濟指的是在生產過程中產生的直接物質產品、對經濟活動提供服務，與虛擬經濟相反，實體經濟的核心是實現資本運作。房地產經濟在我國經濟發展過程中起到了重要的作用同時與民生問題也有直接的關系，要想使我國房地產金融市場穩步發展，在借鑒別國經驗的同時還應對我國房地產行業現狀進行充分的研究。但是，在這個過程中應把控好實際經濟與虛擬經濟問的關系，若虛擬經濟被實體經濟完全取代或是虛擬經濟不在實體經濟把控范圍內，就會給房地產金融市場帶來風險。此外，我國在大力推動房地產金融市場發展的過程中還應根據發展需要對房地產產業結構進行調整與優化，在這個過程中應始終以金融為核心，進而促進我國房地產金融市場的發展與繁榮。

（八）強化宏觀調控

現階段，我國各地方政府的財政收入以及地方CDP的增長都以房地產行業為主，這樣就導致地方政府采取各種方式來抵擋房價下降態勢，而且依附房地產行業的下游行業較多，同時圍繞著房地產行業也衍生出不同的服務業也很多，這樣地方政府就更加支持當地房地產行業的發展。可以說房地產行業對宏觀調控政策是非常敏感的，在政府的干預、行政干預下房地產金融市場變化也是非常明顯的，因此，應構建起多元化的房地產金融市場，給地方政府也應不斷強化房地產金融市場的宏觀調控，并對房地產金融市場現行的機制進行完善，確保地區房地產金融市場健康、穩定的發展。

四、結語

房地產行業的崛起帶動了房地產經濟的飛速發展，在房地產市場發展、運作的過程中會開展大量的金融業務，同時拓展了金融業務的服務范圍，因此對金融同效率的要求也越來越高。各地政府職能部門應嚴格控制房地產金融業務中的每一個環節，并對房地產市場金融體系進行優化與完善，并形成多樣化、多元化的房地產金融市場。同時還應強化法律法規的建設，為房地產金融業務服務人員提供依據。此外，還應采取有效的方式對房地產金融中可能產生的風險進行規避，以此為房地產市場的健康發展提供動力。

參考文獻：

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