美國(guó)的學(xué)區(qū)房熱

沈秋莎

古有孟母三遷，現(xiàn)今，中國(guó)父母更是為了孩子的教育，一擲千金，赴美搶購(gòu)學(xué)區(qū)房。

蘇富比國(guó)際地產(chǎn)公司的首席美籍華人經(jīng)紀(jì)陳蓓蓓在接受《陸家嘴》采訪時(shí)表示，她的客戶購(gòu)房大都不為投資，而是為了孩子的教育，不惜斥巨資，選購(gòu)紐約州昂貴的學(xué)區(qū)房。

她主營(yíng)紐約州的Westchester，其中包括Scarsdale、Edgemont、Rye和Chappaqua等諸多好區(qū)，該區(qū)地稅較高，但收走地稅的60%都用于支持當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校，因此教育質(zhì)量頗佳。她跟記者算了一筆賬，一般私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)約4到5萬美金一個(gè)孩子，加上各種捐款，可達(dá)到8萬一年。而一套在Scarsdale價(jià)值150萬的房子，每年雖要支出3萬～4萬的地稅，但上本地的公立學(xué)校，可以學(xué)費(fèi)全免，家里若有幾個(gè)孩子，省下的學(xué)費(fèi)遠(yuǎn)超地稅的支出。

與此同時(shí)，入讀當(dāng)?shù)毓W(xué)校，對(duì)孩子而言，強(qiáng)化了社區(qū)的概念，更有利于其融入當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)文化。陳蓓蓓舉例說道，她曾有一個(gè)高端中國(guó)客戶，在Scarsdale買了豪宅后，不差錢的他們聽說私立學(xué)校教育質(zhì)量好，又將孩子送去了曼哈頓某著名私校，單學(xué)費(fèi)就將近5萬美金，可這些私校的學(xué)生來自各個(gè)區(qū)域，放學(xué)后各回各家，各找各媽，無法聚在一起開展開外活動(dòng)。

美國(guó)人特別重視同齡孩子聚在一起的活動(dòng)，即play date，它是校園生活的一種延伸，更是連接社區(qū)與學(xué)校的紐帶，孩子也依靠這種活動(dòng)建立自己的社交圈，打發(fā)校外的美好時(shí)光。之后，該客戶為了能讓自己的孩子盡快融入當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)，解決放學(xué)后沒有人一起玩的煩惱，還是將孩子轉(zhuǎn)回了Scarsdale當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校。

而對(duì)于那些沒有孩子的家庭，購(gòu)置學(xué)區(qū)房也可以起到很好的保值作用，加之Westchester的各個(gè)區(qū)域都靠近曼哈頓，通常30分鐘火車便可進(jìn)城，在此居住的幾乎都是專業(yè)人士，受教育程度高，六成人擁有碩士以上的學(xué)歷，在該區(qū)域置業(yè)，頗有往來無白丁的意味。

同樣為了陪讀在美購(gòu)房的還有浙江李先生，他們的孩子在康州就讀一家私立高中，夫妻赴美陪讀，經(jīng)多方考慮， 選擇了地區(qū)地稅低、房?jī)r(jià)相對(duì)便宜、學(xué)區(qū)尚可的康州謝爾頓（Shelton），他們最終購(gòu)置了一套價(jià)值45萬美金、8.3千多尺的獨(dú)棟別墅，在此處安家落戶。夫妻倆候鳥似地兩頭飛，陪孩子讀書，不在美國(guó)的時(shí)候還委托鄰居割草，鏟雪，并給他們準(zhǔn)備禮金卡，以表示謝意，熱心的美國(guó)鄰居也甘當(dāng)“活雷鋒”。

階層固化縮影 學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)差異大

因?yàn)閷W(xué)區(qū)差異，美國(guó)房?jī)r(jià)也可以數(shù)倍甚至是10倍以上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人邵文琦（Gloria Shao）對(duì)記者說，就其執(zhí)照范圍的康州房?jī)r(jià)差異迥異，以學(xué)區(qū)好著稱的Greenwich均價(jià)在200萬美元左右，而同為康州的New Haven僅為16萬美元左右。

Greenwich比鄰紐約市，又有眾多基金公司作為支撐，一直是“白富美”和“高富帥”的聚居區(qū)。但Greenwich的Riverside和Old Greenwich由于學(xué)區(qū)好，位置佳，其房?jī)r(jià)一直名列前茅，該地區(qū)100萬左右的房子一直為賣方市場(chǎng)，雖然豪宅在跌，但100萬美金左右的房源緊俏，所以，邵文琦建議如果在這種區(qū)域有合適的物業(yè)拋出，應(yīng)趕緊下單，立刻做房屋檢查（home inspection），以防房東反悔或跳價(jià)。

而同為康州地界的New Haven，其疆域雖囊括耶魯大學(xué)，卻并沒有受到名校的照拂，New Haven屬于康州比較重要的城市之一，工作機(jī)會(huì)多，房租市場(chǎng)看好，卻因黑人聚集，犯罪率較高，學(xué)區(qū)差，房屋的保值性也就相對(duì)較差。但因其房?jī)r(jià)低，工作機(jī)會(huì)多，又相對(duì)好租，回報(bào)率頗高，深受投資者青睞。

邵文琦向記者介紹道，她有一個(gè)客戶，來自上海，在New haven地區(qū)看中一套20萬美金的房子，他驚嘆地覺得該房便宜到“咋舌”。房東更是擔(dān)心租客知道房東賣房，影響與其租約，便沒有帶該客戶入內(nèi)看房，客戶在參閱房屋內(nèi)景照片，實(shí)地察看房屋外部環(huán)境后，便已下單成交。

邵文琦說，同樣的價(jià)格，在上海北京等一線城市，大約只夠買一個(gè)廁所。100多萬人民幣的現(xiàn)金，很多小康之家都能夠拿得出來，該客戶還有將來讓孩子赴美讀書的打算，購(gòu)房的租金部分正好用來支付孩子在美國(guó)的生活費(fèi)。盡管New Haven的地稅偏高，但考慮到工作機(jī)會(huì)多，出租相對(duì)容易，加之投入的總價(jià)低，綜合考慮，投資價(jià)值頗高。邵文琦說她在這周邊的客戶幾乎都是投資客，凈租金回報(bào)率可達(dá)10%以上。

學(xué)區(qū)好的房源在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，抗跌性好，增值性佳，卻因其價(jià)值高，投資回報(bào)率反不及差學(xué)區(qū)的物業(yè)。但對(duì)有著入學(xué)剛需的父母來說，買學(xué)區(qū)房，并不是為了所謂的回報(bào)率，更多的是為了教育的考量。陳蓓蓓說，買學(xué)區(qū)房除了房屋保值，更是買一個(gè)社交圈子，為孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境。

國(guó)際買家的門道

大多數(shù)美國(guó)房東以熱情著稱，但又保持一定的距離感，很難與中國(guó)買家達(dá)成真正的默契，此時(shí)，找一個(gè)靠譜的購(gòu)房中介就顯得尤為重要。陳蓓蓓說，購(gòu)房代理人的中文流暢，可以跟中國(guó)買家溝通固然重要，但英文地道亦同樣重要，購(gòu)房過程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)便是議價(jià)，跟賣方經(jīng)紀(jì)人討價(jià)還價(jià)除了語言策略之外，很多言辭上若隱若現(xiàn)的暗示，若其英文未達(dá)到就輕駕熟的程度，根本聽不懂對(duì)方的暗示，從而摸不透對(duì)方底價(jià)，拿不到最好的價(jià)格。

邵文琦則對(duì)記者說，中國(guó)買家很多特殊要求，也只有中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能懂，比如風(fēng)水、朝南坐北、安裝強(qiáng)力抽油煙機(jī)等要求，跟老外是很難解釋清楚，也只有中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能夠讀懂你的“欲言又止”。

選對(duì)購(gòu)房經(jīng)紀(jì)人后，找一個(gè)靠譜的貸款經(jīng)紀(jì)也至關(guān)重要。盡管大多數(shù)中國(guó)人都現(xiàn)金購(gòu)房，但對(duì)于那些資金周轉(zhuǎn)不靈，又急于下單的中國(guó)買家而言，貸款不失為一個(gè)最佳之選。邵文琦說，次貸危機(jī)以后，貸款收緊，近兩年又寬松許多。正所謂福禍相依，2008年以前的貸款雖則好拿，但利率很高，基本在6%多些；現(xiàn)在政策收緊，但利率也隨之回落至4%點(diǎn)左右，也算是購(gòu)房良機(jī)。

對(duì)于那些赴美購(gòu)房卻現(xiàn)金不足的外國(guó)投資者，是否能在美國(guó)貸款買房，邵文琦說，操作上沒問題，都手續(xù)上操作頗為麻煩，投資者須在上海、北京等地提交材料，用中國(guó)的收入、資產(chǎn)及房租記錄作為審核資質(zhì)，并按照抵押辦理貸款，最終在美國(guó)放貸。其過程冗長(zhǎng)，也只能拿到5～6成的貸款，但具有操作性，美國(guó)依然是一個(gè)現(xiàn)金為王的世界。

除了貸款難拿，對(duì)于外國(guó)投資者而言，另一個(gè)坑就是僅6萬美金的免稅額度。對(duì)于一擲千金現(xiàn)金付款的國(guó)際金主，美國(guó)政府是非常歡迎的。但當(dāng)投資者賣房套現(xiàn)的時(shí)候，高額的稅收，往往讓這些金主委實(shí)笑不出來。通常國(guó)稅局會(huì)按照房產(chǎn)賣掉的價(jià)格減去六萬美金的免稅額度來繳稅，一般需繳納15%的稅金，換而言之，一套市值約100萬的房產(chǎn)，減去六萬美金的免稅額度，投資人的繳稅就高達(dá)14.1萬美元。這也就是解釋了為什么美國(guó)房市實(shí)難炒得起來的原因。

申請(qǐng)貸款的竅門

自2008年之后，許多貸款經(jīng)紀(jì)人都要求看購(gòu)房人近兩個(gè)月的銀行賬單以及近三個(gè)月的工資單。且所有的入賬都要提供收入來源，那些靠家中資助打款的購(gòu)房者就頗費(fèi)周章，進(jìn)賬錢款需在賬上待滿兩月，或讓打款人寫一份“贈(zèng)予”（gift）聲明，一些收入不穩(wěn)定的自由職業(yè)者想貸款更是癡心妄想。當(dāng)然，貸款人也可以直接找銀行貸款，但繁瑣的步驟和嚴(yán)格的審批，導(dǎo)致較高的被拒概率。邵文琦對(duì)記者說，那些英文不流利的中國(guó)買家，還是找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的華人貸款經(jīng)紀(jì)比較有操作性，通常，貸款經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況，選擇銀行，從而降低被拒的概率。

貸款經(jīng)紀(jì)人喬治（George Wang）對(duì)記者說，他從事房屋貸款這一行已13年，其客戶六成為中國(guó)人。2008年金融危機(jī)后，國(guó)會(huì)出臺(tái)了各項(xiàng)法規(guī)，規(guī)范了金融危機(jī)的各個(gè)死角。十年前申請(qǐng)貸款，幾乎不費(fèi)吹灰之力，只要購(gòu)房者在美國(guó)有信用記錄，不需要提供任何收入和資產(chǎn)的證明。今非昔比的是，現(xiàn)今銀行事無巨細(xì)樣樣要查，信用，收入資產(chǎn)，一樣不能缺。

喬治指出，許多買家在購(gòu)房前，都認(rèn)為自己信用記錄良好，直到快成交時(shí)，才發(fā)現(xiàn)良好的只是“自我感覺”。不小心漏付一次賬單，甚至是漏付一個(gè)醫(yī)院的掛號(hào)費(fèi)，都會(huì)被貼上信用不良的標(biāo)簽，貸款時(shí)便會(huì)成為被銀行扯皮的依據(jù)。在惜信用如金的美國(guó)，購(gòu)房者更是要好好維護(hù)自己的信用記錄。

而從中國(guó)大陸來的購(gòu)房者，大多在美沒有信用記錄，喬治說，貸款經(jīng)紀(jì)人可以用變通之法，巧妙地避開這樣的軟肋，比如，讓購(gòu)房者在國(guó)內(nèi)申請(qǐng)多張信用卡，并按時(shí)還款，這樣就有了現(xiàn)金交易的來源（trading source），以此替代美國(guó)的信用。但如此操作，貸款人拿到的利率也會(huì)比美國(guó)本地人略高，高1個(gè)百分點(diǎn)左右。貸款經(jīng)紀(jì)也可以完全按照沒有信用的方法來操作，但這樣申請(qǐng)貸款的利率會(huì)更高，比有信用的貸款者高出約2個(gè)百分點(diǎn)。

收入的核實(shí)，無非就是看工資單，如果每個(gè)月有穩(wěn)定入賬，按收入比例申請(qǐng)貸款，一般無大問題，但政策收緊后，對(duì)那些自由職業(yè)者打擊頗大，因無穩(wěn)定收入，很難向銀行拿到貸款。

而資產(chǎn)這項(xiàng)，除了向銀行出示自身的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)材料，現(xiàn)金則需提前準(zhǔn)備。喬治舉例道，如果買家想將上海的房屋拋售，再將現(xiàn)金換成美金，轉(zhuǎn)到美國(guó)，準(zhǔn)備周期冗長(zhǎng)，需要提前打入美國(guó)賬戶，并等待兩個(gè)月以后方可購(gòu)房。通常，放貸銀行會(huì)核實(shí)收入來源，若貸款人無法說清收入來源，便頗費(fèi)口舌，而轉(zhuǎn)賬記錄在兩個(gè)月后將會(huì)被刷新，不再顯示，因此，喬治強(qiáng)烈建議從國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)賬的客戶在錢到賬后兩個(gè)月后購(gòu)房，以減少不必要的麻煩。喬治告訴記者，通常美國(guó)國(guó)內(nèi)的轉(zhuǎn)賬一般無大問題，但大宗金額入賬，則需提供“贈(zèng)予信”（gift letter），州里也需要報(bào)備和交稅。低于500萬美金不需要交納聯(lián)邦稅。

準(zhǔn)備好信用和收入資產(chǎn)的相關(guān)材料，并不代表貸款申請(qǐng)人可以高枕無憂了，貸款申請(qǐng)人還需要準(zhǔn)備銀行需要的各色文件，放貸銀行的審查事無巨細(xì)，各種大筆支出都需要說明，比如賬戶里存有20萬美金，若出現(xiàn)一個(gè)10萬美金的支出，銀行就需要申請(qǐng)人做出解釋，但若交易在5000美金以下，或小于總存款50%以下的，銀行通常不會(huì)過問。喬治對(duì)記者說，準(zhǔn)備材料雖則繁瑣，但必須仔細(xì)，有些個(gè)人自己申請(qǐng)貸款，材料準(zhǔn)備上稍有疏忽，就容易被拒。

貸款人在準(zhǔn)備好信用，收入資產(chǎn)的相關(guān)資料后，若選擇貸款公司操作，須擦亮眼睛，謹(jǐn)防被騙。喬治說，部分無良貸款公司，會(huì)多出一些隱形收費(fèi)，將那些進(jìn)入購(gòu)房流程的交易，在快要交房的時(shí)候，讓貸款人多交2%，20萬美金的房子，差不多就多交了4000美金。喬治說，為避免類似陷阱，貸款人應(yīng)對(duì)比銀行當(dāng)年的年度百分比率（APR）和固定利息（fix rate），若數(shù)字非常接近，貸款人被騙的可能就很小。

而貸款中介的衣食父母其實(shí)是銀行，成交后，銀行會(huì)向貸款中介支付相關(guān)費(fèi)用，貸款利率的高低并不會(huì)影響貸款中介的收入，喬治對(duì)記者表示，因?yàn)闆]有直接的利益驅(qū)動(dòng)，貸款中介都會(huì)盡量幫客戶拿到比較低的利率，通常，貸款中介可以拿下比直接向銀行申請(qǐng)貸款便宜八分之一或四分之一的利率，案子關(guān)閉的費(fèi)用（Closing fee）也會(huì)更低。而中介的主要職責(zé)就是幫助貸款人整理銀行所需要的文件，因?yàn)槭炷苌桑钪O其中的門道，獲批的概率會(huì)比個(gè)人申請(qǐng)者高，有些個(gè)人貸款申請(qǐng)者可能會(huì)因?yàn)橐恍┎牧霞?xì)節(jié)上的忽略，而被拒，影響購(gòu)房進(jìn)程。

另外，那些網(wǎng)上放貸的公司，以超低貸款利率吸引客戶的，亦不可信。這些網(wǎng)貸公司的獲批率可低至1%，被拒率高達(dá)99%，但無論貸款是否獲批，他們都會(huì)收取評(píng)估費(fèi)用，是一種變相欺詐行為。因此投資者切莫相信這些超低利率，賠了夫人又折兵。