淺析房屋租賃合同中的“優先承租權”

王曉峰

摘 ?要：優先承租權，一般指租賃合同到期后，原承租人在同等條件下，享有優先與出租人簽訂租賃合同的權利。我國合同法及其司法解釋中，沒有關于優先承租權的相關規定。從保護承租人的優先承租權的角度出發，本文將對房屋租賃中的優先承租權問題進行分析。

關鍵詞：房屋租賃;優先承租權;次承租人

現實生活中，近些年來有關承租人是否享有優先承租權的租賃案件大量出現。由于房屋屬于不動產，承租人在租賃合同期限即將屆滿想要繼續簽訂租賃合同時，房屋出租人利用自己的優勢，有絕對選擇承租人的權利，而原承租人顯然是處于弱勢。設立優先承租權，則是對原承租人的一種救濟。而且我國相關的法律規定十分匱乏，并沒有對優先承租權作出相應的規定，司法實踐又將如何操作？因此有必要在房屋租賃業務的管理方面對租賃合同的優先承租權問題進行一番探討。

一、關于轉租中的法律關系

所謂轉租，是指承租人將租賃物之全部或一部分復出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人則支付租金，而承租人本身并不脫離原租賃關系之行為[1]。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據《中華人民共和國合同法》第224條規定，承租人在出租人同意轉租的情況下，可以將租賃物出租給第三人，于是形成了出租人、轉租人與次承租人三者之間相互聯系的法律關系。

轉租人與次承租人之間的轉租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權利義務與普通租賃合同上當事人的權利義務內容并無差異。應該注意的是，由于轉租行為是建立在轉租人租賃權基礎上的，次承租人的新租賃權以轉租人的租賃權為前提而成立[2]，故次承租人對租賃物的使用收益權能受轉租人使用收益權能范圍的一定限制。

二、優先承租權的含義及行使要件

優先承租權的含義是指在租賃關系中原承租人在原房屋租賃合同期屆滿要求續租時，在同等條件下享有優先于其他第三人承租的權利[3]，目前優先承租權并無法律明確規定。因此，租賃合同中所說的優先承租權在我國并非一種法定權利，在生活實踐和實際操作中，當事人更多是通過合同進行約定，根據合同的相對性原理，該權利義務只限于合同雙方當事人對第三人沒有約束力，出租人與善意第三人簽訂的租賃合同不會因此而導致無效。

優先承租權行使要件。在沒有明確的法律依據而約定又十分簡單的情況下，當事人將如何規范行使優先承租權？筆者結合司法實踐并參照承租人優先購買權的相關規定，認為應當滿足以下形式要件和實質要件。

（一）形式要件

1.存在合法有效的租賃合同關系。房屋承租人優先承租權產生的前提就是承租人與出租人之間存在合法有效的租賃合同，如果無租賃關系的存在，房屋承租人優先承租權則無從談起。

2、行使主體只能是承租人。權利是法律賦予主體享有或取得一定利益的資格和線路，能夠享有和行使房屋承租人優先承租權的主體僅限于房屋承租人，這是因為承租人向出租人支付租金，從而取得租賃房屋的使用權和收益權的特定民事主體。優先承租權存在的基礎關系是租賃合同權利的產生并從屬于基礎法律關系，一旦基礎法律關系不存在則該權利就喪失存續的前提，因此優先承租權不能繼承，也不可單獨轉讓。

3、出租人繼續出租租賃房屋，如果出租人將房屋收回，自用或者打算出賣時，便不存在優先承租權的產生，只有當出租人愿意繼續出租原租賃合同中房屋的時候，原承租人才有可能主張優先承租權，但現實中出租人可能首先做出不再繼續出租房屋的意思表示，待一段時間后再將房屋出租給他人，從而剝奪承租人的優先承租權。為防止規避合同約定的情形出現維護承租人的合法權益，出租人收回后，如果短期內又出租人不能構成對優先承租權的阻斷，但對于短期如何界定存在一定困難，一般情況下可考慮三個月超過三個月了，出租人可另行出租。

4、出租人在租賃合同到期前履行通知義務。為便于承租人行使優先承租權，出租人應當在租賃合同到期前合理期限向承租人做出是否繼續承租租賃房屋的通知，出租人發出通知后，優先承租權人應當在什么期限內行使權力需要商榷，期限過長，商機稍縱即逝。容易失去與第三人進行磋商交易的機會不利于出租人利益的，保護期限過短，承租人往往考慮不夠，欠缺準備權衡利弊，因此需要依靠法律規定適合的來維護其利益。

（二）實質要件。即為同等條件，所謂同等條件是指優先承租權人承租出租人房屋時，其租賃條件與出租人和第三人達成的租賃條件相同，而不是以優于第三人的條件承租出租人的房屋。實踐中當事人對優先承租權的約定往往有簡單的確定同種條件卻沒有具體的解釋。

三、優先承租權的實現與次承租人優先承租權的沖突

1、次承租人優先承租權的認定。根據《合同法》的有關規定，承租人經出租人同意，可以將房屋轉租給第三人。該第三人是次承租人。房屋轉租的情形下，承租人是房屋的實際承租人。2、兩者沖突的表現形式。在合法的轉租情況下，承租人和次承租人均是合法的承租人，都應當享有優先承租權，所以導致承租人次承租人之間的矛盾也頻繁出現。3、兩者沖突的解決途徑。至于次承租人是否享有優先租賃權，筆者主張承租人如果約定了優先租賃權，承租人和次承租人在轉租協議中如果也約定了承租人另轉租的優先租賃權的話，那么當承租人到期后，不主張優先租賃權的次承租人，可以依照承租人和出租人簽訂的租賃合同中的約定代為享有優先租賃權。本文認為從簡化法律關系減少糾紛，穩定經濟生活秩序的目的出發，次承租人的優先承租權應優于承租人的優先承租權，承租人將房屋轉租證明這該轉租房屋而言是次承租人的需求性更大，并且次承租人實際占有了該租賃房屋，基于占用的效率次承租人的優先承租權，理應順序在先，只有當次承租人放棄優先承租權時，承租人才可以行使其優先承租權。

參考文獻

[1] ?黃立.民法債篇各論;上[M].中國政法大學出版社，2003. 294，297.

[2] ?史向寬.債法各論[M].中國政法大學出版社，2000. 183.

[3] ?王亦平，馬強。合同法典型案例判解研究。北京：人民法院出版社，1998，241