淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境與建議

汪國良

摘要：我國房地產(chǎn)自1998年真正的市場化開始，經(jīng)過20多年快速發(fā)展，已進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。在全球經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀和我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及金融降杠桿的背景下，高房價(jià)、房地產(chǎn)過熱促使政府有必要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控和資金流動(dòng)性宏觀調(diào)控。近來M2增長已連續(xù)為個(gè)位數(shù)，整體的資金面趨緊。“資管新規(guī)”的出臺，進(jìn)一步減少了原本就不多的房地產(chǎn)融資渠道，房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)了巨大的壓力。對于資金高度密集的房地產(chǎn)業(yè)，已感受到冬天的強(qiáng)寒。房地產(chǎn)業(yè)至少在近一個(gè)時(shí)期依然是我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其龍頭地位深刻影響著其他行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)住房建設(shè)是我國民生工程，中央的定調(diào)也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。面對房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)大的資金需求，我國房地產(chǎn)融資存在著諸多問題，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷攀升，在某種程度上也推高了房價(jià)。文章結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的實(shí)際情況，闡述了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)實(shí)意義，淺析了目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面出現(xiàn)的各種困境，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的應(yīng)對建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資困境;財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)融資是指在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的資金籌集等一系列金融活動(dòng)的總稱，具體包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。它是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營的實(shí)際狀況，以及未來公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，以市場為導(dǎo)向精準(zhǔn)預(yù)測、科學(xué)決策，采用適當(dāng)?shù)姆绞较蛲顿Y者和債權(quán)人籌集資金、運(yùn)營資金以保證公司健康經(jīng)營發(fā)展的行為。房地產(chǎn)企業(yè)融資分為直接融資和間接融資兩大類，包括房地產(chǎn)信貸融資、資本市場融資、房地產(chǎn)基金融資、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資及以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款等。在房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭壓力不斷增強(qiáng)的現(xiàn)狀下，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，具體表現(xiàn)為以下方面。

（一）有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

自1998年《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件的出臺，同時(shí)中國人民銀行出臺了《住房貸款管理辦法》，我國福利分房制度終止，我國才有了真正意義上的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量雨后春筍般的發(fā)展。因?yàn)樵诎l(fā)展初期，由于我國人多房少，具有極大的市場需求，房地產(chǎn)政策制度體系還沒有建立，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后只需極少的自有資金，便可以啟動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，大量借貸金融機(jī)構(gòu)的資金維持經(jīng)營，高杠桿有力推動(dòng)了我為房地產(chǎn)業(yè)快速度發(fā)展。在需求端，購房人只需首付20%房款便可以向金融機(jī)構(gòu)貸款80%支付購房款，大力改善了我國人民的住房狀況。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)3萬家以上，年融資規(guī)模達(dá)萬億以上，對國民經(jīng)濟(jì)和人民住房的影響舉足輕重，科學(xué)的房地產(chǎn)融資會(huì)有力的支持我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）有助于促進(jìn)資金融通發(fā)揮資金價(jià)值

房產(chǎn)地業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有非常高的比重，其影響的行業(yè)達(dá)幾十種之多，是名符其實(shí)的支柱經(jīng)濟(jì)和龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中吸收了大量的社會(huì)閑散資本，能夠調(diào)節(jié)資源科學(xué)配置的效率，發(fā)揮資金價(jià)值創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。

（三）有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)公司治理

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)已走過了快速發(fā)展的階段，只有優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引投資者和社會(huì)資本的青睞，從而倒逼房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化公司治理，吸引戰(zhàn)略投資者向房地產(chǎn)企業(yè)資本投資，改善股本結(jié)構(gòu)，防范公司風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)公司健康發(fā)展。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

（一）融資意識有待加強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，對資金需求巨大，開發(fā)周期長。融資是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的工作，決定了企業(yè)的現(xiàn)金流，也決定了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)成度。很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不懂融資，也就造成了融資意識淡薄，認(rèn)為融資工作是財(cái)務(wù)部門的事，要求財(cái)務(wù)部門完成即可。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)融資意識的淡薄導(dǎo)致公司整體戰(zhàn)略與融資戰(zhàn)略的偏離，沒有集中公司的整體力量去整合公司內(nèi)、外部的融資資源，沒有密切關(guān)注和分析融資政策動(dòng)向，導(dǎo)致在公司需要資金的時(shí)候無法取得融資，造成了公司在高度風(fēng)險(xiǎn)中。

（二）融資預(yù)算管理不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)融資預(yù)算管理是公司全面預(yù)算管理體系中非常重要的一部分，是實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)，是防范公司資金風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。融資預(yù)算管理不科學(xué)主要體現(xiàn)在：首先，融資預(yù)算意識不強(qiáng)，存在預(yù)算編制缺失的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在中小型房地產(chǎn)企業(yè)較多。大型房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)在每年年度全面預(yù)算編制時(shí)進(jìn)行融資預(yù)算的編制，將融資預(yù)算作為公司全面預(yù)算的一部分。其次，融資預(yù)算缺少遠(yuǎn)期規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在制定近期和遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，配套制定相適應(yīng)的融資預(yù)算遠(yuǎn)期規(guī)劃，當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)還是比較缺失。然后，融資預(yù)算流于形式。部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制融資預(yù)算時(shí)，沒有對公司內(nèi)、外部融資環(huán)境進(jìn)行深刻的分析，與公司整體經(jīng)營戰(zhàn)略的全面預(yù)算契合度不高，融資的可靠度不穩(wěn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資金額大，受政策調(diào)控性強(qiáng)，完成融資目標(biāo)具有很高的不確定，一旦融資不能如期到位，可能給公司造成現(xiàn)金流危機(jī)，輕則影響經(jīng)營，重則危及企業(yè)生命。最后，融資預(yù)算跟蹤、分析、調(diào)整不及時(shí)、不到位。房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，公司全面預(yù)算也會(huì)因市場的變化而調(diào)整或改變，融資預(yù)算也應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和改變。

（三）融資制度體系不完善

從國家角度上來看，我國房地產(chǎn)融資制度是不完善的，對房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新是有制約的，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有形成完整的從宏觀到微觀再到操作執(zhí)行的完整制度體系，形成了資金流向房地產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，影響到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，公司的融資制度也不盡完善。近年來，由于房地產(chǎn)市場的競爭非常激烈，為求生存很多房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的修煉內(nèi)功，完善各種制度，包括制定融資制度。但是也存在一些問題：一是制度制定缺少前瞻性。部分房地產(chǎn)企業(yè)制定了融資制度，但缺少前瞻性，不能適應(yīng)公司的發(fā)展要求。二是制度更新不及時(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的制度是幾年前的制度，在市場和公司不斷發(fā)展的背景下，老的制度不但沒有作用，可能還制約了公司發(fā)展。三是制度體系不完善。制度體系是一整套從宏觀到微觀、從集團(tuán)到區(qū)域、從城市到項(xiàng)目、從方法到流程的集合，形成邏輯清晰、貼近市場、應(yīng)適公司發(fā)展的規(guī)范體系。較大部分房地企業(yè)有制度無體系，對公司實(shí)現(xiàn)融資戰(zhàn)略有深遠(yuǎn)的影響。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)控制不到位

房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模大再加上開發(fā)周期長，市場和政策的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)是非常巨大的。很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，對于房地產(chǎn)央企、國企、上市房企和TOP前50位的民營房企來說在融資風(fēng)險(xiǎn)控制上整體控制力較強(qiáng)。融資風(fēng)險(xiǎn)控制不到位主要集中在中小型房地產(chǎn)企業(yè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)沒有積極的多套融資風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案，以應(yīng)對金融市場的不確定性，保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)健。

（五）融資結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資結(jié)構(gòu)上不合理，直接融資的占比非常小，間接融資比例非常大，也就導(dǎo)致超高的負(fù)債率，房地產(chǎn)央企、國企、上市公司、大型民營房企在直接融資上還有一定的優(yōu)勢，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難取得直接融資，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)貸款和以超高成本借貸民間資金。由于宏觀調(diào)控的影響，直接融資審批非常嚴(yán)格，房企IPO基本停止，中小型房企難以取得永續(xù)債和資產(chǎn)證券化融資。而且由于我國金融市場管制較多，金融創(chuàng)新不足、制度落后較大，已不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求。資本和資金不能在一個(gè)高效的信譽(yù)體系中快速融通，因此房地產(chǎn)企業(yè)就必然存在融資結(jié)構(gòu)不合理情況。

（六）融資模式創(chuàng)新不夠

我國當(dāng)前主要融資模式有：IPO融資、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、公司債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等。隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新時(shí)期，直接融資不但沒有得到較大的發(fā)揮，甚至出現(xiàn)了非常明顯的收縮。房地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，傳統(tǒng)融資模式首先在數(shù)量上是不夠的，再就是在適應(yīng)性上，尤其是對中小房地產(chǎn)企業(yè)有較大限制，所以中小房企融資是非常困難，能拿到融資那是幸運(yùn)，融資成本非常之高。有的民營企業(yè)融資成本高達(dá)20%以上，這在某種成度上也會(huì)推高房價(jià)。融資模式的創(chuàng)新不夠，深刻影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（七）融資渠道非常集中

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的巨大需求大部份來自于銀行體系，從企業(yè)端來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資都是依靠向銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債集中在銀行體系，也增大了銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)。從客戶購房端來看，個(gè)人按揭購房貸款基本上全部來自銀行體系。據(jù)有關(guān)資料顯示房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模中銀行體系資金來源占比超過80%，可見融資渠道非常的單一，一方面企業(yè)融資難，成本高。另一方面加大了我國金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（八）融資人才隊(duì)伍建設(shè)不夠強(qiáng)大

融資工作的重要性毋庸置疑，做好融資工作必然需要強(qiáng)有力的融資人才隊(duì)伍。但很多房地產(chǎn)企業(yè)融資人才隊(duì)伍的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有融資團(tuán)隊(duì)，只是在財(cái)務(wù)部設(shè)置融資崗位，更有甚者融資工作靠財(cái)務(wù)部員工兼職完成。在融資人才培養(yǎng)上大型房地產(chǎn)企業(yè)還是比較注重，中小型房地產(chǎn)企業(yè)明顯不足。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的對策建議

（一）強(qiáng)化公司管理者融資意識

房地產(chǎn)企業(yè)融資重要性決定了融資工作是公司的“一把手工程”。公司決策者要高度重視公司戰(zhàn)略與融資戰(zhàn)略一致性，培養(yǎng)高層和中低層管理人員的融資意識。公司決策者和管理者要和專業(yè)部門一起分析和探討融資工作，及時(shí)了解公司內(nèi)外的融資動(dòng)態(tài)。在公司的內(nèi)部，財(cái)務(wù)部門要經(jīng)常有針對性的宣貫融資方面的知識，要形成各部門意識到融資工作對公司發(fā)展的重性，促進(jìn)支持公司財(cái)務(wù)部門融資工作的自覺性。

（二）強(qiáng)化公司融資預(yù)算管理

融資預(yù)算的科學(xué)性關(guān)乎公司的健康發(fā)展，甚至生死存亡，因此強(qiáng)化公司融資管理非常必要，一是要全面提高公司全員特別是管理人員的融資預(yù)算意識，要明白融資受外部很多因素的影響，具有很高不確定，要高度重視融資預(yù)算的重要性和科學(xué)性。二是融資預(yù)算要將近期與遠(yuǎn)期結(jié)合起來，既要有近期的行動(dòng)方案也要就遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略規(guī)劃。三是融資預(yù)算一定要落到實(shí)處，要與公司的整體戰(zhàn)略和全面預(yù)算高度契合，要充分析公司內(nèi)部和外部融資環(huán)境的趨勢，要有充分的預(yù)備方案。四是要跟蹤分析及時(shí)調(diào)整，市場變化萬千，對于融資預(yù)算發(fā)生偏差，要及時(shí)分析原因，需要調(diào)整時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行決策調(diào)整，乃至調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略，讓融資預(yù)算真實(shí)發(fā)揮預(yù)見性，提前化解公司融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化融資制度體系建設(shè)

從國家的層面上講，要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資制度體系建設(shè)。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有很高的龍頭地位，雖然國家調(diào)控，并不代表行業(yè)不重要，依然關(guān)乎民生和經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)需要巨額的資金，目前杠桿之重，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康影響極大。國家層面要強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)融資頂層設(shè)計(jì)和制度體系建設(shè)，為房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿，合理引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮資源配置的作用。

從房地產(chǎn)企業(yè)的層面講，房地產(chǎn)企業(yè)要建立適合公司發(fā)展的融資制度體系，要結(jié)合公司的實(shí)際，制定標(biāo)準(zhǔn)操作指引和流程手冊，從總部到區(qū)域再到項(xiàng)目公司均要有不同層面的制度建設(shè)，要形成制度體系。在制定制度時(shí)要有充分的前瞻性，要及時(shí)了解和分析市場信息和融資政策的變化，及時(shí)進(jìn)行修訂制度體系，使之成為公司融資工作的行動(dòng)指南。

（四）強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制，要有牢固的融資風(fēng)險(xiǎn)控制意識，要有一整套的融資風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，要通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)不斷增強(qiáng)公司決策者和管理者融資風(fēng)險(xiǎn)識別的能力，要結(jié)合公司內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生的復(fù)雜變化，及時(shí)分析可能存在的融資風(fēng)險(xiǎn)，制定出切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方案。要不斷借鑒其他中外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)的案例，總結(jié)公司內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)，不斷提升化解融資風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（五）強(qiáng)化融資結(jié)構(gòu)的科學(xué)性

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債融資占比非常嚴(yán)重，杠桿率居高不下，融資結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)要適時(shí)調(diào)整公司整體戰(zhàn)略和融資戰(zhàn)略，不要盲目擴(kuò)張。要不斷強(qiáng)化公司的內(nèi)部融資，要切實(shí)加強(qiáng)直接融資的比例，把融資杠桿降到更為穩(wěn)健的水平。對中小型房地產(chǎn)企業(yè)要努力與具有實(shí)力的戰(zhàn)略投資者或大型品牌房企進(jìn)行股權(quán)合作，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，促進(jìn)公司健康發(fā)展。

（六）強(qiáng)化融資模式創(chuàng)新

首先，政府要下大力氣營造融資創(chuàng)新的市場環(huán)境，我國金融系統(tǒng)有許多優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)，如房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款等，建議設(shè)計(jì)證券化產(chǎn)品，使其證券化，一方面釋放金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面促進(jìn)社會(huì)資源科學(xué)融通配置。政府要借鑒發(fā)達(dá)國家融資創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn)，以證券市場為主要融資模式，大力發(fā)展直接融資，通過創(chuàng)新融資模式引導(dǎo)，讓金融機(jī)構(gòu)積極的投入到金融創(chuàng)新之中。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與政府和金融機(jī)構(gòu)接觸，結(jié)合公司自身的優(yōu)勢，創(chuàng)新融資模式。

（七）推動(dòng)融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化融資渠道多元化，改變單一向銀行融資的思維，要認(rèn)真研究房地產(chǎn)各種融資渠道的優(yōu)劣勢，選擇多元性的渠道。雖然我國房地產(chǎn)融資的渠道不是很多，但是還是有一些融資渠道供其選擇。例如中小型房地產(chǎn)企業(yè)選擇與品牌房企合作，一方面可以改變單一融資的問題，另一方面也促進(jìn)了公司科學(xué)治理和健康發(fā)展。

（八）強(qiáng)化融資人才隊(duì)伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)融資人才隊(duì)伍建設(shè)，一方面要有清晰的與公司戰(zhàn)略發(fā)展要求相適應(yīng)的融資隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃，要有切實(shí)可行的行動(dòng)落實(shí)方案。另一方面要在培養(yǎng)公司穩(wěn)定的優(yōu)秀融資人才的基礎(chǔ)上，善于吸納社會(huì)上優(yōu)秀的融資人才。

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（作者單位：首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)管理中心）