集中式長租公寓改造類項目設(shè)計管理研究
——以龍湖冠寓為例

霍成，張萬昆

（河北科技大學，石家莊 050018）

一、長租公寓簡介

近年來在政策及資本的支持下，隨著租賃市場的穩(wěn)步發(fā)展，長租公寓也快速進入黃金時代，尤其是黨的十九大報告中明確堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。響應(yīng)政策號召，包括創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店運營商在內(nèi)的多方主體開始進入長租公寓市場，龍湖冠寓便是其中的典型代表（圖1、圖2）。長租公寓在居住形式上分為“集中式長租公寓”和“分散式長租公寓”。集中式長租公寓的項目營造一般是將快捷酒店、寫字樓等樓體整棟或者其中部分樓層從業(yè)主方收購或租賃過來加以改造，使其成為集中式居住的長租公寓形態(tài)。

二、長租公寓產(chǎn)品基本邏輯

長租公寓產(chǎn)品的設(shè)計定位往往是多種因素綜合下尋求產(chǎn)品最優(yōu)解的過程，當產(chǎn)品經(jīng)理在進行初步設(shè)計時，往往收到各職能的不同訴求，例如財務(wù)部門會提出戶型越小，對應(yīng)的房間套數(shù)越多，總收益越高；造價采購部門則認為，戶型越小，隔墻衛(wèi)生間的密度越大，單方成本將會極速升高；門店運營部門也會認為大房間會帶來高租金運營壓力。就最終的商業(yè)利益而言，不能盈利的產(chǎn)品不是好產(chǎn)品，一般來說，經(jīng)市場檢驗后我們認為：

1.戶型越小項目整體建造成本相應(yīng)越高，一開始的成本投入多少（對于產(chǎn)品來說即戶型大小），決定著項目的累積盈利的起點。

2.不同的城市，建造成本對總投入的擾動不同。

3.戶型越小收益累積能力越強，在一定范圍內(nèi)，小戶型的確能帶來更優(yōu)的財務(wù)指標。

4.在一些城市，由于一開始的建造成本占整體投入比例較大，雖然收益累積能力較強，但仍然無法在短時間內(nèi)“回本”，戶型并非越小越好，而存在一個最優(yōu)中位值。

5.在另一些城市，雖然開始的建造成本較大，但是小戶型的收益累積能力很強，可以在很短的時間內(nèi)將累計收益超過其他方案，隨著時間增加，戶型越小累計收益越高，極小的戶型能帶來極優(yōu)的收益累積。

6.不同城市、不同區(qū)域?qū)?yīng)著不同產(chǎn)品邏輯。

另外，在集中式長租公寓中為了便于管理和產(chǎn)品快速復制，功能分區(qū)、房間配置等一般會標準化固定下來成為設(shè)計模塊。因為租戶每天來往經(jīng)過公共區(qū)域，因此公區(qū)也是設(shè)計效果的重點表現(xiàn)區(qū)域，公共區(qū)域一般包含前場活動區(qū)與后場服務(wù)區(qū)。前場活動區(qū)指前場用于客戶活動及服務(wù)的空間，包含輔助功能、休閑娛樂、生活配套、招租設(shè)備的空間，且包含室內(nèi)搭建、室外搭建的陽光房、集裝箱等。其中輔助功能空間包括公共衛(wèi)生間、保潔間、儲藏室等。休閑娛樂空間一般分為動靜兩區(qū)，動區(qū)包含接待、水吧臺、長桌休閑區(qū)、影音區(qū)、沙發(fā)休閑區(qū)、臺球區(qū)等。靜區(qū)包含休閑書吧區(qū)、長條網(wǎng)咖區(qū)等。生活配套空間指公共廚房、公共餐廳、公共洗衣房、公共晾曬區(qū)等提供日常生活服務(wù)的空間。招租設(shè)備空間包括戶外快遞區(qū)、自助設(shè)備區(qū)、自助售賣區(qū)、公共倉儲、廣告機等，為租戶日常提供零售、收取快遞等便民服務(wù)。戶外活動空間即指自行車位、停車位、籃球/羽毛球場等場所。后場功能空間包括：強電機房、弱電機房、消防控制室、監(jiān)控室、員工辦公室、員工宿舍、更衣室等。

> 圖1 石家莊冠寓和平西路店大戶型樣板間實景圖

> 圖2 石家莊冠寓和平西路店小戶型樣板間實景圖

在戶內(nèi)，依據(jù)租戶敏感度在戶內(nèi)物品物料布置過程中，在床與衛(wèi)生間功能固定的情況下，部品優(yōu)先的順序一般為：衣柜—洗衣機—寫字臺—沙發(fā)—櫥柜。在平面排房時，首先分析建筑柱距、查找尺寸合適匹配的戶型模塊，排房布置隔墻時，如遇柱子，優(yōu)先布置在戶型內(nèi)走道一側(cè)。當分戶隔墻撞窗時，自覺避讓玻璃，墻可做拐角撞到窗立柱上。在衛(wèi)生間選配時建議選用裝配式衛(wèi)生間，裝配式衛(wèi)生間具有速度快、安全不漏水、荷載較輕、降低后期加固成本、干法作業(yè)、質(zhì)量穩(wěn)定、耐久性較好，規(guī)避傳統(tǒng)衛(wèi)生間的瓷磚脫落、防水老化等維護問題等優(yōu)點。

三、項目營造流程

長租公寓項目營造過程中，企業(yè)內(nèi)會有投資拓展、客戶調(diào)研、市場營銷、設(shè)計研發(fā)、工程、造價采購、門店運營等或類似多個職能參與其中。設(shè)計管理工作自意向項目拿地到項目移交運營籌備開業(yè)全階段都貫穿始終。

在有意向項目后，設(shè)計及其他部門會對項目進行幾次現(xiàn)場踏勘，明確現(xiàn)場條件、存在的問題及可能存在的風險。針對項目是否具有較好的投資營造價值進行簡單平面排房及產(chǎn)品配置梳理，經(jīng)測算成本數(shù)據(jù)及其他投資指標能滿足基本條件后開始項目設(shè)計圖紙深化工作，之后施工進場前會向其他職能如工程、造價部門提交藍圖、物料表等相關(guān)資料并對總包進行圖紙交底等工作。在施工實施過程中，設(shè)計管理工作主要包含設(shè)計變更、洽商、簽證等內(nèi)容。在長租公寓硬裝工程完成且滿足軟裝進場條件后便開始軟裝擺場等工作，項目點評驗收完成后再經(jīng)過一段籌備時間項目即可開業(yè)運營。

對于改造類的項目來說，在整個設(shè)計管理過程中項目踏勘是項目前期的一個重要環(huán)節(jié)，也是整個項目流程中非常值得投入精力的部分。踏勘的質(zhì)量直接影響后期整個項目的推進，好的項目踏勘就是為項目在前期就掃除障礙。因為改造類項目多是以使用多年的樓體為改造基礎(chǔ)，涉及到水、電、消防隱蔽管線等設(shè)備設(shè)施，往往難于排查檢驗確定其能否繼續(xù)長期工作，出于成本優(yōu)化的角度很多物品物料會選擇保留下來利舊使用，而利舊項物品的確定和清單羅列也是一項較為反復的復雜過程，很多工作需要我們耐心來仔細排查、掃除風險，盡管可能耗時耗力，但長遠來看對項目的推進是大有裨益的。

四、設(shè)計資源管理

設(shè)計管理是一個甲乙方多方協(xié)作共同完成一個產(chǎn)品的設(shè)計生產(chǎn)的過程。這里的乙方一般指設(shè)計院、設(shè)計事務(wù)所等機構(gòu)。首先，在設(shè)計資源的管理過程中，出于節(jié)約成本和提高溝通效率的角度來看，應(yīng)盡量使設(shè)計資源本地化，這樣無論是現(xiàn)場配合還是快速應(yīng)急都能高效推進。對于改造類這種較復雜的項目來說尤為重要。

其次，為了提高工作效率，精確傳達設(shè)計意圖，設(shè)計方多個專業(yè)之間信息傳達要同步及時，快速響應(yīng)反饋，各專業(yè)內(nèi)部之間就問題應(yīng)先進行信息交流、互換、討論達成一致意見，避免不必要的溝通時間和精力的成本浪費。總而言之，良好的溝通、默契的配合、清晰的項目邏輯、合理的工作計劃安排、過硬的專業(yè)能力、豐富的項目經(jīng)驗是項目成功不可或缺的人為因素，也是設(shè)計資源管理環(huán)節(jié)自我評價的指標。

在與設(shè)計單位的配合過程中一個重要且反復的過程便是審圖，審圖是把握產(chǎn)品內(nèi)容，審視產(chǎn)品質(zhì)量并反饋提出改進意見的直接手段。在設(shè)計院出圖之后，根據(jù)甲方即建設(shè)方的需求和客戶利益會對長租公寓設(shè)計圖紙的重要部分進行關(guān)注。例如：

1.各專業(yè)圖紙是否齊全，信息是否對等，圖紙配合是否完成？

2.設(shè)計圖紙與現(xiàn)場實際的形式、尺寸是否一致？

3.設(shè)計說明中注明的做法是否切合現(xiàn)場實際，是否符合規(guī)范？

4.建造標準、建造配置是否充分考慮成本、施工等風險項？

5.重要拆除、安裝節(jié)點、材料收口圖紙是否齊全，做法、位置是否明晰？

6.門頭改造、建筑外墻改造是否滿足城管報批要求？

7.地面標高關(guān)系是否清楚？

8.墻體材質(zhì)、距離、設(shè)備位置是否滿足消防規(guī)范？

9.利舊項清單是否完善、準確？

10.圖紙物品物料是否與利舊項沖突？

11.暖氣供熱、空調(diào)制冷等功率、位置、數(shù)量是否滿足基本舒適度要求？

12.空調(diào)、暖氣等設(shè)備與精裝裝飾效果是否和諧？

13.設(shè)備之間位置、數(shù)量是否沖突，是否能滿足基本安裝功能？

14.水暖電消防接口、出口，管徑、需用量是否能滿足要求？

15.門禁、監(jiān)控設(shè)置是否合理，到位？

16.公區(qū)吊頂與幕墻的交接面關(guān)系是否美觀？

17.公區(qū)吊頂形式、燈具位置與裝飾柜關(guān)系是否合理？

18.公區(qū)內(nèi)建筑柱是否進行了美觀、功能優(yōu)化？

19.標識標牌安放位置是否合理？

20.涉電、涉水、涉網(wǎng)設(shè)備（如健身器材、投影儀、水吧等）點位是否預留、預留位置是否合理？

21.與運營相關(guān)設(shè)備如：快遞柜、售賣機、租賃洗衣機等是否落實，水電條件是否預留？

22.消防控制室設(shè)備是否齊全、合理？

23.健身器材、臺球桌等使用空間是否合理舒適？

24.木作柜品等深化圖紙是否準確合理美觀？

25.走廊墻面、地面是否效果豐富，避免素色面過于單調(diào)？

26.客房電視等外露線路是否有收納空間？

27.客房是否有做晾衣區(qū)空間條件及晾衣方式？

28.客房內(nèi)冰箱避免陽光直射。

29.家具家電進場時物品擺放是否依照圖紙？

30.噪音污染區(qū)是否有隔音措施？

31.配套商業(yè)建造標準是否合理？

32.配套商業(yè)設(shè)備、點位等條件是否合理預留？

33.項目施工是否會引起周圍群眾投訴，哪些施工條件的具備需要與外部人員溝通等等。

當然，根據(jù)具體項目的具體情況和各專業(yè)的需求，審圖的要點也會有一定的變化。

五、設(shè)計管理思維

除了日常具體的設(shè)計管理工作，我們還要學會從工作中提煉出我們的工作方法、工作思想，設(shè)計管理思維的成長對于我們從容應(yīng)對復雜問題、系統(tǒng)條理地開展工作具有積極的指導作用，這里可以簡單分享一些有效的設(shè)計管理思維方式。

1.要有清晰的市場、客戶邏輯，真理來自于市場、客戶，而不是來自領(lǐng)導或某個名義上的職能。

2.要有生意邏輯，長租公寓是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)計管理的最終目的是設(shè)計出能盈利的產(chǎn)品。

3.樹立底線意識和風險意識，堅守專業(yè)底線，積極防范項目風險。

4.輕量化的工作思路，思考如何用最簡單的辦法解決最復雜的問題。

5.信息交圈，及時暢通的信息流才能快速高效地解決問題，推動項目進展。

6.樹立系統(tǒng)聯(lián)動思考意識，問題出現(xiàn)時不能被動地頭疼治頭，腳疼治腳，好的設(shè)計管理者應(yīng)該像一個敏銳的蜘蛛，建立自己的系統(tǒng)管控網(wǎng)絡(luò)，某個觸點或區(qū)域發(fā)生問題時能快速感知并解決。

總結(jié)

作為一個新興行業(yè)，長租公寓的發(fā)展仍然有待政策的完善和行業(yè)的不斷成熟，作為長租公寓行業(yè)中的設(shè)計管理者，我們要時刻把握時代動向，苦練內(nèi)功，為青年租客提供更好更優(yōu)質(zhì)的租房產(chǎn)品，讓人民群眾住有所居，居有所樂。