民宅商用的法律考量

關鍵詞 物權 相鄰關系 民宅商用

作者簡介：吳智勇，哈爾濱商業大學法學院，碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.143

一、民宅商用的概念及構成分析

民宅商用是指將商業住宅的全部或部分用途改為商業性經營、辦公等非居住性商業用途。

首先，民宅商用的客體是商業住宅，如果客體不是商業住宅，則不構成民宅商用的情形。如，在農村宅基地上建造房屋從事商業性經營活動，則不構成民宅商用。

其次，民宅商用的主體可以是自然人，也可以是法人。

最后，個人商業住宅的部分用途的變更，即足以構成民宅商用的情形。如，商業住宅一樓的住戶將客廳改為商業性經營場所，臥室仍作居住使用，該行為仍構成民宅商用的情形。

這里說一個特殊情況，出租自有商業住宅給他人居住一般為民事行為中的合同行為，不應視為民宅商用的情形，但是將商業住宅分租給不同的人居住，應當視為民宅商用的情形。如，將私有商業住房的內部空間做調整，分割出很多獨立空間，租給不同的承租人，這樣會加重商業住宅的管道、樓體等的負擔，難免對相鄰住戶產生負面影響。

二、民宅商用的利弊分析

（一）民宅商用的有利影響

1.方便居民生活

在小區內將一些民宅設立為便民營業場所，可以給小區居民的生活帶來便利。如，在一樓開一家生鮮超市，居民就不需要再去超市、市場等地購買瓜果蔬菜，既方便了生活，又節約了時間。

2.提供就業機會

民宅商用可以將小區內富余的勞動力利用起來，將就業問題在小區內解決。并且，一些低收入家庭可以因此提高家庭收入，改善生活質量。

3.降低營商成本

商業住宅相比于商業用地的低價優勢是很明顯的，民宅商用可以節約商業租金，進而降低營商成本，營造良好的經商環境，促進商業經濟的發展。

4.激發經濟活力

民宅商用鼓勵大眾創業、萬眾創新，使得眾多小微企業、個體經濟的活力得到釋放，活躍市場經濟，促進多種所有制經濟共同發展。

5.發揮物權價值

從物權角度來說，民宅商用一定程度上是行使物權的體現，有利于物權價值得到充分發揮，符合《物權法》物盡其用、充分發揮財產價值的基本理念。

（二）民宅商用的不利影響

1.造成環境污染

民宅商用不可避免的會對社區環境產生較多負面影響，如噪音污染、光污染、氣體污染、固體廢棄物污染等。

2.產生安全隱患

首先，民宅商用需要拆改、裝修房屋，會對建筑的安全性及使用壽命產生影響。

其次，民宅商用導致小區內人流量加大，對小區居民的人身、財產安全產生影響。

最后，民宅商用會加速社區電路老化，提高社區火災發生率。

3.帶來生活不便

民宅商用容易使住宅樓的用電量、用量激增水，造成社區電壓水壓不穩定。民宅商用還會過多占用社區公用設施，如電梯、車位等等。這些都給社區居民的生活帶來了不便。

三、對《物權法》第七十七條的思考

我國《物權法》第七十七條對民宅商用進行了法律規制：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。由此可知，我國并不絕對禁止民宅商用，只要符合一定程序，民宅即可商用。

（一）民宅商用不得違反法律、法規

這是對民宅商用的硬性規定，是底線。如《民用爆炸物品管理條例》第四條規定：“生產、儲存爆炸物品的工廠、倉庫， 應當建在遠離城市的獨立地段， 禁止設立在城市市區和其它居民聚居的地方及風景名勝區。廠、庫建筑與周圍的水利設施、交通要道、橋梁、隧道、高壓輸電線路、通訊線路、輸油管道等重要設施的安全距離， 必須符合國家有關安全規范的規定。在規定的安全距離內， 不準進行爆破作業， 不準增建任何建筑物和其它設施。”民宅商用不能違反此類法律、法規，這是國家對居民生命權、健康權的保護。

（二）民宅商用不得違反管理規約

各建筑物區分所有權人有權組成業主大會行使其成員權，對社區內的公共事務進行管理，如對樓道、照明設施進行管理等。通過業主大會制定出來的管理規約，各業主需要無條件遵守。我國《物業管理條例》第五十五條規定：業主利用共有部分的設備進行經營應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意。若業主大會制定管理規約，不允許一些行業在社區內存在，則這些行業不得進入社區。

（三）民宅商用應當經有利害關系的業主同意

何為“有利害關系的業主”？2009年3月23日，最高人民法院通過了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，其中第十一條規定，有利害關系的業主是指本棟建筑物內的其他業主。 筆者認為此解釋略有不妥。因為住改商從事經營范圍的不同，涉及到的“有利害關系的業主”的范圍也是不同的，這個需要具體問題具體分析，舉兩個例子：比如，有人在自己家創辦了一個小互聯網公司，這個公司只需要兩個人、兩張桌子、兩臺電腦，這個公司能影響的住戶的范圍就很小，在此情形下，“有利害關系的業主”的范圍可能僅限于這一單元的住戶。如果有人在一個封閉小區內經營一家餐館，這會使得小區的人流量增大，小區居民的人身和財產的安全性就會降低，這個時候，“有利害關系的業主”的范圍就不僅僅是相鄰業主，甚至還應該包括其他棟建筑物內的業主。關于對“有利害關系的業主”的補償問題，也需要視情形而定。如果業主只是開一個小超市，方便居民而對小區內居民的影響非常小，可以不需要對“相鄰業主”進行補償;如果業主在單元樓內開一個辦公場所，即使對相鄰業主沒有產生噪音、燈光等不良影響，那也勢必會加大對單元內公共資源的消耗，那么這個辦公場所應該適量多交一些物業費，單元樓內的其他住戶則應當少交或者不用交物業費。

《物權法》第七十七條對民宅商用做出了規制，其出發點及方向是值得肯定的，但是，在一些細節上還需要思考及打磨。在《物權法》的現有規定下，如果業主民宅商用，那么他需要經過全部有利害關系的業主的同意。在居民樓越建越高的今天，這個問題是很難解決的。假設一棟居民樓有三十二層，每層有四個單元，每個單元有兩戶，那么該棟居民樓共有二百五十六戶人家，征得這二百五十六戶人家的同意需要耗費巨大的時間和精力。如果遇到濫用權力的相鄰業主，不同意民宅商用的請求，那么民宅商用的計劃只能付之一炬。這是否是法律調節的失衡？法律是否過多保護了居民的權力，而忽視了對物權的保護？

四、民宅商用的現實困境及思考

在實踐中，各地對民宅商用的態度截然不同：北京市工商局下發的市工商局第 14 號文件規定，住宅商用的，均不予登記注冊。《四川省物業管理條例》第五十九條規定：“物業管理區域內禁止下列行為：……擅自改變房屋、綠地使用性質等行為……”《甘肅省物業管理辦法》第三十四條規定：“業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和管理規約的規定外，還應當經有利害關系業主的書面同意，且不得影響物業管理區域內的公共空間使用、維護。”

民宅商用是否應該禁止？筆者認為不應當在全國范圍內禁止民宅商用，考慮到民宅商用帶來的經濟價值及法律價值，禁止民宅商用是不妥當的。但是，針對民宅商用帶來的弊端，則需要通過一系列手段去解決，如限制部分對居民生活產生較大影響的行業進駐社區，強化管理規約的作用，將社區內部矛盾在社區內部解決。地方政府機關是否有權禁止民宅商用？以北京為例，有人質疑北京市工商局制定的14號文件中的規定與《物權法》第七十七條中的規定相沖突，實則不然。北京市工商局制定的14號文件并不屬于法律、法規的范疇，因為北京市工商局并不是有權制定法律、法規的主體之一，北京市工商局制定的14號文件實際上可以視為管理規約，所以地方政府機關有權禁止民宅商用。其次，民宅商用的禁令如何實施？禁止新的民宅商用現象出現可以實現，但是對于既成事實的民宅商用該怎么辦？是一律禁止，還是給予時間過渡？對于既成事實的民宅商用，可給予其一定的過渡時間，將禁令對其的不利影響降到最低。另外，并不是所有民宅商用都會對居民生活產生不利影響，對于那些不會對居民生活產生影響或者產生的影響可以忽略不計的行業，也需要把他們趕出社區嗎？答案顯然是否定的，既然民宅商用對居民生活的不利影響非常小，為什么不讓民宅發揮其最大價值呢？例如，一個小型設計公司，只需要一個人、一臺電腦，在家即可辦公，禁止其將民宅商用難免有些不妥。

五、結語

綜上所述，民宅商用從法律本質上來說，是物權人行使物權的表現。但是權利不得濫用，更不能在損害他人權利的基礎上行使權利，一旦損害到他人的權利，需要承擔相應的法律責任。由民宅商用產生的糾紛，應當首先通過個人協商、社區調節來解決，最后再走司法途徑。《物權法》第七十七條的法律架構是值得肯定的，但是在一些細節問題上還需要立法者仔細考量，唯此，才能完善規制民宅商用的法律路徑。

注釋：

王利明.物權法是社會主義市場經濟的基本法律[J].求是，2007（10）.

劉星.民宅經商《物權法》語焉不詳[J].中國商貿，2007（5）.

陳仔悠.淺談“住改商”中“利害關系業主”界定的完善[J].法制博覽，2017（25）.

參考文獻：

[1]崔艷蕾，邵達民.民宅商用法律問題分析——兼談《物權法》第77條的適用[J].當代經濟管理，2008（3）.

[2]劉閱春.住改商中“利害關系人”之界定[J].湖北社會科學，2013（8）.

[3]晏殊.“住改商”的法律困境與突破[D].西南大學，2018.