擬上市物業公司的內部控制策略

摘要：“可以預見，在未來的10-20年里，物業管理行業將無懼宏觀經濟環境的變化而將穿越經濟周期保持增長，也正因為如此，物業管理板塊必將在資本市場中強勢崛起。”以港股上市的物業公司為例，2018年年報數據顯示，11家物業公司中有7家凈利潤增長在30%以上，其中雅生活服務的增長超過170%。3月底，有7家上市物業公司的股價比2018年年初或上市當日的漲幅超過了30%，其中新城悅的漲幅最大為165.36%，成為讓投資者最賺錢的物業股。資本新時代的到來，對物業公司進行戰略擴張和業務擴張，起到了巨大的催化作用。也讓更多的物業公司將上市作為企業的近期目標。物業公司如何在服務升級與提升企業價值的同時，規避風險，搭上資本的快車。本文以內部控制為切入視角，剖析物業公司的風險點，采取專項內部控制策略，以期達到上市要求。

關鍵詞：物業公司;內部控制;上市

物業公司進入資本市場，將吸引大量的人才資源及市場資源，更有利于打造品牌，增強核心競爭力，構建足夠寬的護城河。并通過服務升級，讓客戶得到更好的體驗、更好的價值。企業如何在高速發展且激烈的行業競爭中脫穎而出，是對內部管理工作的極大挑戰，也是對企業內部控制異常嚴峻的考驗。然而，大部分物業公司作為房地產集團的配套服務行業，以服務于地產為己任，行業自身的建設得不到應有重視。加上專業人才匱乏，內部管控機制不健全，增加了財務管理風險，削弱了競爭力。該方面的課題研究備受關注。

一、物業公司內部控制關鍵點

隨著服務業在中國經濟中的比重越來越大，服務業與資本的融合將變得更加重要，更加緊迫。作為服務領域的物業管理行業，須看到這種趨勢，順應這種變化，去分享更多的資本紅利。物業公司想實現上市的戰略目標，須通過加強內部控制，規避法律與財務等方面風險。不但要從制度體系建設、加強資金及資產管理、財務報告管理、全面預算管理、持續盈利能力、合同管理等方面加強內控;還應根據行業特點，著重關注收入的確認方法、物業公司經營收費的登記備案、物業公共收益、社保公積金繳納、關聯交易、勞務外包管理、提升人員素養等方面。

二、擬上市物業公司的內部控制策略

迎來資本的春天，行業必將進入資本的活躍期，以推進產業集中度的提高，物業公司必將進入并購洗牌的高潮期。面對激烈的經濟市場環境，擬上市物業企業對自身的成長潛力、價值應有足夠的把握，發揮市場化拓展能力，不斷提升管理規模，在高質量發展中做強做優，增強盈利能力。對可能出現的問題、市場的變化有充分的應對能力，緊密跟蹤國家系列政策指導，結合自身經營活動情況，充分借鑒其他內部控制體系的有效經驗，完善管理制度體系，健全監督制約機制，依托信息化技術手段，保證財務報告數據真實、有效、完整。基于上述分析，擬上市物業公司為實現企業戰略目標，除對內部控制要點做好日常監督外，還應結合物業行業的實際情況，有針對性地對以下幾方面實施專項內部控制，以供參考和借鑒。

（一）提升人員素養

我國已進入優質服務的時代，沒有優質服務成就不了優秀的企業，沒有優秀的團隊就沒有優質的服務。團隊始終是資本市場評估企業的關鍵要素，人才在企業發展中的戰略地位越發突出，面臨人才的激烈競爭，如何營造一個良好企業文化氛圍？優秀的物業公司發展路徑應該是不斷提高管理水平和服務品質，滿足客戶的基礎利益，同時讓物業從業人員得到客戶和公司激勵，從而愿意長期從業，愿意為客戶提供更加優質的服務，形成良性循環。此外，完善公司薪酬福利體系，制定科學的員工培訓考核晉升機制，增強員工的歸屬感、使命感;對核心管理層及關鍵技術崗位的員工，進行科學的職業生涯設計，通過加強崗位培訓、輪崗鍛煉、競聘上崗等手段快速提高工作能力，從而儲備一批懂經營、會管理的專業人才，從根本上提升企業的競爭能力。

（二）物業公共收益

隨著業主維權意識的增強，物業公共收益成為業主關注的焦點問題。根據《物權法》《物業管理條例》的規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施、物業服務用房、占用業主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主所有，利用物業公共部位產生的收益應屬于全體業主所有。這些公共收益一般都是由物業公司管理并使用，部分物業會在公示時說明公共收益用于補充物業管理費的不足。這種做法是值得商榷的。公共收益該如何正確地使用呢？方式，公共收益的主要用途首先是應是應補充專項維修資金，即按規定將收益納入維修資金賬戶作為維修資金;其次、是按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費，收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督;再次是按照業主大會的決定用于或物業管理方面的其他需要，比如共有部位及設施的維修、更新、改造支出，或者補貼物業管理費收入不足部分等計。參照最高人民法院公報的案例判決結果，小區共有部分收益應主要歸全體業主所有，占70%。物業公司進行經營管理，可享有30%的收益。擬上市物業公司應將公共收益應納入業主大會專項維修資金賬戶的小區公共收益或分攤到門牌棟收益，進行獨立核算，收支賬目清晰，方便核查。

（三）關聯方交易

大多數物業公司的股東或其關聯方是房地產企業，所開發的物業項目基本上都委托其下屬物業公司進行管理，形成關聯方交易。前期物業管理合同及相關費用定價是否合理、是否會造成虛高企業利潤，是上市審核的關鍵點。近年來，證監會對上市企業關聯交易監管力度加大。物業服務企業需充分認識和深刻理解關聯交易的風險問題，特別是關聯方資金占用問題。關聯資金占用越嚴重，資產負債比越大，物業服務企業的財務風險越大。物業公司應重視防范關聯交易風險，采取有效的措施規避風險，如：1.通過股權調整，控制關聯方數量，同時應注意H股對關聯子公司認定標準十分嚴格，而;A股對關聯法人中的股東層面要求很高。2.在公司章程中增加對于關聯股東和董事的回避表決等規定，避免股東進行利潤操縱。3.建立完善的公司內部關聯交易治理機制，明確關聯交易內容，合理制定關聯交易價格，并加強內部審計及關聯交易的預警機制，規避信用風險。4.合理控制關聯交易的資金占用及交易數量，規避財務風險。5.合法合規地披露關聯交易情況，規避潛在核查風險。

（四）業務外包

隨著房地產市場的不斷進步，業主對物業服務需求標準越來越高。物業公司要滿足各種服務需要，必然要增加管理成本。而專業服務公司，可以實現人力資源、資金、設備、管理技術的有效整合，形成規模經營，即具備了較強的成本優勢，又可確保服務品質的快速提升。通過業務外包，物業公司可以降低企業用工風險、經營風險、提高了風險防控能力，但應綜合考慮成本效益原則，避免將核心業務外包。在勞務外包過程中，須加強風險防范：1.審查服務公司的企業信用、資質，實地考察接管的服務項目，對服務和履約能力進行綜合對比評價。2.合同中明確管理服務內容，服務金額、稅額、稅率，權利和義務、違約責任等，對于專業服務中的責任風險也進行明示。3.明確約定服務標準、考核辦法、解約情形等，并建立起系統有效的監督管理措施，加強對外包服務人員上崗情況、服務質量等的考核。4.由審計部門核查業務外包是否存在商業賄賂等舞弊行為。此外，外包服務是由勞務派遣或人力資源公司人員提供的，需要結合勞務派遣管理辦法的相關規定，重點關注是否符合勞務派遣相關法律法規的人員占比等要求，是否存在勞資糾紛等。

三、結語

總而言之，擬上市物業公司的內部控制十分重要和必要，作為一項系統工程，所涉及的項目內容繁多，需要全體員工的有效參與和配合，應著力加強專業化人才隊伍建設，依托其有效支持，不斷優化制度規制，規范實踐行為，并充分發揮自身行業優勢和地理優勢，擴展經營范圍，吸納更多的資本匯入，提升自身經濟效益，從而實現良性可持續發展。作者希望學術界大家持續關注此課題研究，結合實際情況，以內部控制為著力點，針對性地提出更多有效物業公司財務管理策略。

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作者簡介：

王春巖（1971.3- ?），女，漢族，黑龍江省佳木斯市，本科，財務高級經理（商管公司財務副總監），研究方向：財務管理、內部控制、商業運行模式。