試析城市人口的變化對房地產投資的影響

【摘 要】本文結合我國眾多城市中所統計出來的數據進行分析，利用多元線性的回歸模式，于各個城市多個因素中，選取了影響房地產投資的有關人口這個大因素。得出了人口對房地產的發展與投資有著非常重要的影響結論。

【關鍵詞】城市人口；房地產投資；分析研究

隨著我國經濟的快速發展以及城市化的腳步不斷加快，我國城市的集聚效應越來越明顯，城市化中的集聚效應帶來了一些列現象，其拉動效應已經影響到我國各個行業。集聚效應為城市與區域經濟理論中最為經典的思想。本文作者查閱大量的資料，使用路徑分析模型以及回歸模型，對現階段我國集聚效應以及房地產投資二者關系進行分析研究。

一、研究分析方法

我國很多的城市無論是在面積經濟規模，還是人口基礎設計等各個方面，一直都有著很大的差異。從相關的研究分析結果來看，通常認為北上廣（即北京、上海以及廣州）為超大綜合性質的城市。在城市經濟結構、職能以及政策等相關因素的作用下，一些城市已經形成了多中心的發展形態，城市的發展規律和一般的單一中心城市相比存在著較大的差異。結合上面的實際考慮，本文所研究的城市選取的標準為城區非農業性質的人口在100萬到300萬之間的城市。

二、城市人口與房地產分析研究

隨著社會生產力的不斷發展，引起城市數量的增加、城鎮人口聚增、城市用地規模的擴大以及城市人口在總人口的比重不斷攀升，顯現出一種鄉村向現代城市社會逐漸轉變的現象，稱之為城市化。房地產業是以開發、經營、管理、維修和中介等多種形式為主的行業，是隨著人口量增大和城市化進程不斷推進而發展起來的產業。（1）不同時間段城鎮化程度對比。江西萬載縣十年前（2002年以前）總人口80萬，現在93萬；十年前人均GDP1000元，現在2400元；十年前城市化率22.5%，現在31.5%；十年前只有10個建制鎮，今天已發展到14個建制鎮；建制鎮人口總量均增加20%，城鎮規模增大，城鎮功能不斷完善。（2）房地產業與人口和城市化的關系分析。城市化快速發展導致城鎮用地緊張和城鎮人口增加導致用房緊張，助推房地產價格上漲。多種因素影響可以看到房地產業與城市化的發展相輔相成，相互促進。房地產市場狀況、房地產展投資比重、經濟發展、產業結構優化調整、城市化率、人口數量等指標是維系城市化發展與房地產發展的紐帶，房地產與城市發展是同步關系。（3）城市化對房地產業發展的影響因素。影響房地產業發展的因素諸多，在區位條件、環境、人文因素、人口狀況、經濟、政策和法律制度以及城市化率，而城市化率集中體現了所有，是核心。城市化提升使得城市規模擴張，具體表現在增加用地、加速基礎設施建設，學校、醫院、公共設施、服務設施等得以改造，以稅收增加財政收入，提供城市建設資金。建設資金給城市房地產業帶來巨大的生產力。（4）房地產業對于城市化水平的影響原因。房地產業是一個高度綜合和關聯的行業，它是國民經濟的支撐行業，從而影響著眾多產業和部門的發展，城市的經濟發展水平是評判城市化水平指標的重要一項內容。房地產業的發展有利于產業結構的調整，優化和升級，對城市面貌改觀、優化生態環境、培植和完善城市的市場體系、加快城市化進程和建設步伐起著巨大的作用。

三、結果

城市的暫住人口此因素在我國各個領域的研究中涉及非常少，主要是因為在我國的計劃經濟體制下，我國現階段的人口統計手段還依舊停留至戶籍人口上，除非是某些特別大型的城市才有有關流動人口以及暫住人口的數據信息。上個世紀90年代之前，因為戶籍制度的限制，我國城市的暫住人口的數量并不是根據市場規律所形成的，關鍵還是政策作用帶來的結果。在第五次人口普查之前，我國人口普查關鍵統計口徑為城市戶籍人口，一直至第五次人口普查時，才將居住半年以上的統計口徑加進去。現階段隨著我國市場經濟體制的不斷完善以及城市化腳步的加快，我國各個地方流動變得更加頻繁與自由。我們知道，城市的發展離不開人口，但人口的發展在較大程度上又依賴真遷入人口的數量，很多的遷移模型與理論早已證明，經濟因素與城市功能固有的吸引力為形成暫住人口以及促進遷移的關鍵原因，城市人口的遷移與暫住比例亦體現出城市的吸引力與發展程度。發展空間以及吸引力越大的城市，其對人口的吸引力亦越大，它們是完全成正比的關系。而對于房地產這個和城市集聚有著密切關系的行業，會隨著各個城市逐漸放寬戶口以及對住宅購置等因素限制，城市暫住人口的數量與比例對于房地產投資的關鍵影響會逐漸得到釋放。

城市人口和房地產市場之間全面深入研究，取決于各種基礎性數據資料的具體程度，因為很難獲得我國城市人口中每個年齡階段人口所占據城市總的人口比例，所現階段很難進行更加深入的分析。

參考文獻

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