龍光地產憑什么暴賺

謝澤鋒

相比規模更龐大的房企，龍光地產的盈利能力已經躋身第一梯隊。

83億凈利潤，718億元銷售額、441億元營業收入，盡管龍光地產（03380.HK）名氣不及“恒碧萬融”，但其盈利能力卻絲毫不弱。

根據樂居財經發布的“2018中國內房股歸母凈利潤50強”榜單，龍光地產（或稱龍光）以82.88億元歸母凈利潤總額排名第10位，成為港股上市房企中唯一的銷售規模在千億之下，但凈利潤規模卻躋身行業前十的房企。

在整個中國房地產企業中，這一利潤規模也排在了16位。要知道，其銷售規模還只排在30名開外。也就是說，相比規模更龐大的房企，龍光更能賺錢，盈利能力已經躋身第一梯隊。

市值超越千億級房企

過往8年中，ROE超過20%的房地產公司，僅有龍光地產一家。

據統計，2011-2018年，在A股3610家上市公司中，僅有29家上市公司ROE連續超過20%，占比不足1%。

港股方面，2011-2018年，在2372家港股上市公司中，僅有11家上市公司ROE連續超過20%，分別為騰訊控股、龍光地產、瑞聲科技、恒安國際等。

Wind數據顯示，龍光地產上市后股價表現出眾，累計漲幅達630%。從資本市場給予的估值來看，龍光也遠優于同等規模房企。

截至6月11日，龍光地產總市值為579.10億元，遠高于雅居樂、首開、藍光和融信，甚至高于旭輝、金科以及富力等千億房企。

成長速度來看，龍光的業績增長表現可圈可點。數據顯示，2018年，龍光實現合約銷售額約718億元，同比增長65.4%，實現營業收入441.37億元，同比增長59.4%；歸母凈利潤82.88億元，同比增長26.98%。

在衡量企業核心盈利能力的凈資產收益率這一指標上，龍光地產也呈現連續上升態勢。根據財報顯示，2016、2017、2018年公司ROE分別為23.10%、28.01%、28.34%。2018年萬科A的ROE為23.24%，中海為15.84%，碧桂園為28.53%，融創中國為29.15%，但融創和碧桂園凈資產收益率波動較大，2017年兩家公司均未超過20%。

在依靠金融杠桿撬動陜速增長的房企江湖，龍光卻同時具備低負債、低借貸成本的特征。根據財報，2018年公司凈負債率為63.2%，較2017年的67.9%下降近5個百分點，加權平均借貸成本6.1%，低于行業平均水平。

值得注意的是，公司手握357億元現金，比2017年增加59.4%，現金相當于1年內到期債務的逾2倍。

逆周期高手

“地買的便宜，怎么都能賺錢?！睂O宏斌的話一點都沒錯，在商業模式相對簡單的中國房地產市場，只要拿地成本低，賺錢只是時間問題。

逆周期拿地，是龍光地產穿越牛熊的不二法門。據報道，在2007年，龍光將惠州龍光城項目收入囊中，平均地價僅300元/平米。而在2014-2016上半年，深圳樓價急速上升前，龍光又斬獲四個地鐵沿線項目。

2016下半年開始，龍光避開了土地周期高點，以收并購和舊改方式納儲。這使得龍光始終保持低成本擴充土儲的重要競爭力，如龍光在2018年獲取的東莞長安項目、珠海金灣、佛山平洲項目地價均低于周邊20%-30%。

龍光在行業低谷期拿地，有效避開地價高峰，投資的時機選擇避開行業高點，基本處于土地市場谷底，拿地后地價都出現大幅上漲。截至目前，該公司還沒有拿過高價地和受限價影響而虧損的地塊。

數據顯示，2018年龍光合約銷售均價為16008元/平米，土地儲備成本僅為3900元/平米，較2017年有所下降，平均土地成本占銷售均價僅為24%，低于行業平均水平，為未來的持續高盈利打下基礎。

優異的表現，引來了國際投行花旗持續“看好”的目光。花旗甚至認為龍光地產（03380.HK）為中國地產行業首選，目標價為16.8港元。

花旗認為，集團80%以上土儲貨值超前布局在大灣區內經濟高增長區域，區內土儲貨值高達5000億元以上，平均土地成本不到每平米4000元，低于平均售價的三分之一，盈利能力長期領先同業。

“房地產不好干，可誰能找到比房地產更好的產業？”龍光創始人紀海鵬鐵定了心堅持房地產主業。

在2018年業績發布會上，他表示，龍光擁有土儲權益總貨值6520億元，82%位于大灣區，平均樓面價僅3900元。

“隨著外來開發商紛紛涌入，大灣區資產價值必將水漲船高。單一個大灣區，強勁的市場需求及低成本的優質土儲，可保證公司未來五年銷售和利潤的持續增長?！?/p>

從土地儲備分布來看，龍光地產過度依賴大灣區，占比超過八成；南寧區域占9%，汕頭區域占5%，其他區域占4%。但在國家政策支持，高科技產業政策日益聚集的背景下，這種深耕大灣區的策略或許也是上策。

當前，不少規模房企開啟多元化之路，所投資的產業可謂五花八門。但紀海鵬卻堅持在房地產主業，他對此非常清醒：“龍光一直堅持不要去做多元化，我們要高度投資主業，而且要去做可銷售的物業，因為周轉快、利潤高。

反過來，如果去投資很多占用資金的其他產業，那么現金流就會有壓力。其他領域如商業、旅游長期是看好的，但短期內資金沉淀大、效益不高，除關注高潛力的軌道物業外，其他暫時謹慎看待。公司要集中資金投入在盈利性最高的行業跟區域?！?/p>

郁亮曾經說過，指望新業務賺大錢是癡心妄想，目前還是房地產業比較賺錢，很難找到比房地產更好的市場和行業。

押注一個極具潛力的市場，堅持主業，逆周期抄底，龍光地產的非典型策略，讓其在資本市場受到熱捧。

近期，挑剔的惠譽已將龍光地產的評級展望從穩定調整為正面，并確認其長期外幣和本幣發行人違約評級為“BB-”。