我國房地產信托投資基金市場發展的基礎條件及對策

申赟

摘要：我國當前產業中重要的支柱力量之一為房地產業，對于國民經濟的建設具有重要的促進作用，房地產是典型的密集型資金產業，我國當前在發展過程中，有瓶頸問題存在，同時國內有大量的民間資本存在資金無法回收的現象，在此背景下，當前房地產的市場及資本的發展有必然的形成趨勢，REITs是應運而生的新型的融資及投資的形式，其中有一定的風險存在，在對其風險分析的基礎上，制定妥善的管理政策，對我國的房地產信托基金市場的發展具有重要的意義，本文就我國房地產信托投資基金市場發展的基礎條件及對策相關問題進行探討。

關鍵詞：房地產 信托投資基金 基礎條件 對策

房地產的信托基金作為重要的證券化的產業投資項目的一種，是進行房地產的相關活動的信托基礎，通過房地產銷售中資金獲得的派發，完成股東權利支配的授予，按照不同的組織形式，可以分為公司形式的基金及契約形式的資金，常見的按照房地產基金投資形式的資金的風格及對象劃分為收益形式的房地產收入，這種收入形式是以買賣房產的利益為條件進行交易，抵押形式的房地產投資基金，是為房地產的開發、營建等進行放款，實現房地產的債權抵押，對發行房地產的債券進行抵押授信，從而獲得相關的利益融資的手續費，混合形式的房地產的信托投資進行包括兩種類型。

一、我國房地產信托投資基金市場發展現狀

（一）我國當前房地產投資信托基金市場發展的優勢

根據實際的金融市場發展狀況顯示，市場創新需要一定的發展條件支持，具體包括金融創新環境，保證發展達到一定程度，通過房地產的信托市場的發展現實，實施一定的措施規范，使經濟市場達到一定的水準，完成優化環境下的市場交易（1）我國的信托市場的基本環境已經成型，當前我國的信托公司通過多種途徑對手托基金進行管理，用于房地產的項目產業投資，通過對受委托及專業機構人員的聘請，完成具體的內容經營管理，通過房地產的管理費用的扣除，對受益人的信托投資以買賣傭金部分劃分的形式進行分享，REITs市場根據房地產的信托發展現狀為基礎，進行規模融資，以體制政策為發展的基礎，當前隨著我國的經濟市場體制的逐步建立，社會發展不斷變革，RElTs的市場環境已經初步形成，一定的房地產的信托規模具備，金融市場能夠實現一定程度的發展，根據房地產的信托條例，可以完成資本市場的涉足的融資，通過投資渠道的拓展，展開信托工作，多種金融工具的出現，有利于信托融資投資的范圍拓展，將信托的規章制度一定程度完善。（2）市場需求及主體意愿逐漸強烈，當前隨著資本投資市場中中小投資機構的資本強化，投資者房地產投資領域的意愿持續增強，房地產信托資金投資市場的規模逐漸增大，社會閑散資金的偏重程度更高，但是當前我國居民的儲蓄投資的多元化程度較低，無廣泛的投資渠道，不利于對股市及銀行的存款利息形成保證，無法提供房地產增值的優良品質，房地產的投資金額相對較大，需要投資者具備廣泛的信息面及知識水平，銀行的貸款存在利息率持續變動的狀況，REITs產品具有較大的流動性，投資的額度較小，通過專業的投資人員對于交易的流通，能夠提供房地產發展的相關渠道，從而增強投資者的投資能力。（3）我國進入WTO提供REITs廣泛的發展市場，我國的基金管理業、保險業及銀行業的發展為市場需求的主體提供發展基礎，呈現發展形勢逐漸優化的趨勢，房地產行業融入多行業的形式有待完善。

（二）房地產投資信托基金發展的不利條件

（1）我國的相關法律規范有待完善，當前我國的信托業法律是以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理辦法》為基礎進行的，多種法律為房地產的發展規范提供相對較為完善的法律基礎，能夠實現對于房地產行業發展的促進，但是相關的規范問題的實施及政策法規的細化，以及房地產投資信托的運作及稅收制度、產權問題的登記，有待進一步優化。（2）我國的信托基金缺乏有效的監管機制，當前我國的信托基金缺乏有效的機構保管，無金融機構資金的管理經營，運作管理的機制相對較為薄弱，基金的管理經營處于黑箱的狀態，容易產生管理模式的越權，對投資者的利益形成損害，管理經營者、保管人、投資者之間的利益關系，雖然有信托契約的約束，但無規范的信托法規的實施內容的履行，自律性較差。（3）信息制度的披露不完善，當前我國信托行業投資的狀況存在一定程度的信息披露問題的不完善，公司的材料無明確的公開管理的機制，信托公司成立初期，資金的募集規模的公式規模較差，未能夠對文件進行完整公開，受益權利的轉讓無完整的登記手續，當前我國的信托法無相關的財產登記的詳細規范內容規定，如果不進行完整的債權轉讓協議的登記履行，財產的隔離功能的發揮程度較差，債權人的追索權、對財產的破壞性能夠維持在合理受償范圍之中，當前我國的相關的制度的披露的內容形式、格式等相關問題，存在與基金管理公司的較大差距。（4）無專業的信托投資人才，當前我國的信托投資人才的著重點在于理財方面的偏重，能夠形成對于房地產的投資運作的良好把控，全行業的發展以戰略實施為基礎，對于銀行的業務能夠整體進行把控，我國對于此種類型的人才較為缺乏，無復合型人才類型。

二、我國房地產信托投資基金發展的思路

（一）加強監管部門的協調和行業自律

根據我國當前行業發展的實際情況，通過成立房地產基金發展小組，進行進一步的投資基金發展戰略的制定，完成投資基金立法規定的完善，通過多項職能監管分工協作的強化，對相關的法律發展政策加強研究，對證監會房地產投資基金及市場監管相關內容進行完善，根據銀保會及證監會的分業經營原則，促進行業發展規范的內容強化，對現有的信托產品REITs模式改組重建，實現房地產信托產品的標準化抽離，推動收益的上市流通，同時根據建設部門及國土資源部門的房地產、土地交易等方面的投資的規定、權屬規章明確，對行業間的信息交流的相關業務進行溝通，從而探討基金業務情況，解決基金問題內容;

（二）健全法律規范政策

為了為將來多元化的房地產的融資機制進行法律相關的準備，應該對當前的法律規范政策進行健全，首先應該完善法律相關制度的修訂，將多種債券融資的形式用于資金的籌集，實現對于資金來源的改善，在投資資金法的基礎上進行產業投資基金法的制定，完善當前產業資金結構中的房地產的相關投資項目，同時對房地產的信托法規進行完善，根據銀監會的信托合同相關規定，將房地產的融資功能數量提升，從而促進與銀行信貸相關內容的互補，為房地產將來的發展提供更大的空間，細化、完善法律的規定制度，限制投資渠道的比例及信息披露的相關內容，限制市場的準入、退出等標準化內容，對當前的稅法進行改善，避免出現雙重的征稅問題，為投資基金市場的發展創造良好的環境內容，根據稅收優惠的政策及中國的國情，對稅收方面進行限制，在此條件下，一定程度對公司的稅利潤進行減免，避免雙重征稅問題的發生。

（三）強化機構的投資建設

當前我國的房地產的資金投資除了現有的權益型的投資方式，還包括房地產的二級抵押市場及相關的債權的清償問題的投資，將房地產的資產運作向多元化的經營及基金市場的系統納入，盤活不良資產內容，作為基金公司的強大的資金后盾，從而促進對于我國的房地產的資金及市場的階段發展的補充。在房地產的信托投資基金中，投資者機構資金占據較大的重要性，除了尖端的投資技術外，資金的信息量能夠實現對于投資基金穩定性的奠定，完成在特定條件下，對于市場投資狀況的穩定，保證REITs收益的良好狀態，當前我國的投資相關建設成熟性較差，造成了對于信托投資資金發展的阻礙，因此需要強化對于投資者的培養，從而實現在當前的投資機構市場主導的形式下，對于市場需要穩定性的保證，以確保金融產品的快捷發售。

（四）完善對于人才的培養

當前REITs主要在理財方面體現，通過單純的房地產的專業技術的應用，完善對于房地產資產運作的相關內容，通過戰略性的投資眼光，進行財務銀行等相關法律內容的制定，以專家對于房地產管理的全面理解為基礎，改善信托的資金投入內容，作為房地產中管理人員的主體，專業人士的理財能力存在一定的不足，對房地產的投資信托的長期發展造成一定的影響，因此應該建設基金業務市場的專業管理仁慈，以滿足我國發展的相關需要，通過多種綜合性的服務人才的建設，為我國的基金業務的健康發展，提供一定程度的保證。

三、結語

當前我國的房地產行業面臨著較大的發展挑戰，資金問題、多元化的融資渠道的建立對于信托基金的發展有一定的推動作用，本文在房地產的信托投資基金的內涵、特征、發展現狀的基礎上，對當前我國房地產投資的障礙等情況進行探討，對我國房地產的投資基金的強化對策針對性制定，從而促進我國的房地產市場發展環境的優化，為我國的經濟建設提供力量。