房地產市場調整及與金融的關聯分析

孔令安

【摘要】房地產業與金融業之間不僅是密不可分的兩個行業，而且兩個行業具有相輔相成的關系。首先金融資本為房地產的經營、開發以及流通消費提供了重要的資金支持，并且金融業也能夠對房地產市場發揮重要的調節作用。近年來，我國房地產價格呈現出攀升的趨勢，且多個城市城市的房價都出現了歷史新高，而為了對房價的過度增長趨勢進行有效抑制，我國出臺了限購、限貸等一系列政策，使全國百城新建住宅平均價格出現了回落趨勢，政策調控開始發揮了顯著效果。從當前的樓市調控以及以往的調控政策方面來看，從金融端對貸款規模實施有效控制，以此抑制需求，是目前房價調控中使用最廣泛、使用頻率最高、也是最為直接的防控手段。由此表明，房地產價格會因為受到金融市場因素的深刻影響而出現波動。

【關鍵詞】房地產市場;房地產價格;市場調控;金融因素;關聯

一、房地產價格波動受金融因素的影響分析

（一）房地產市場供給規模隨著社會融資規模的擴大而隨之擴大

房地產價格與社會融資規模之間的關系多為正向互動關系，社會融資規模影響房地產價格出現波動，主要是因為其能夠對改變房地產的供給。當前，房地產企業的主要融資方式就是銀行信貸，而房地產企業在利率管制、調整信貸配給等方式的調整下，就會對企業的信貸可得性發揮良好的調控，進而使房地產企業的融資規模受到一定程度的影響。反之，當信貸擴張以及擴大了融資規模的情況下，房地產企業就能夠在獲取充足的資金支持下，加大對房地產建設的資金投入，房地產市場也會由此而出現過熱的情況，進而導致房價出現上漲趨。

于此同時，大量民間資金注入到房地產市場，委托貸款、“影子銀行”以及信托貸款等多種融資方式出現的市場當中，使大量資金注入到房地產市場當中，讓房地產獲取資金支持的渠道有了更多的選擇，促使房地產業得以進一步繁榮發展。在多種融資方式中，“影子銀行”可以通過信用生成、信貸抵押以及風險擴散等相關機制使投入到房地產市場中的資金規模得到進一步擴大，并因此成為當前融資渠道中的核心融資方式。在對房價上漲發揮了巨大推動作用的同時，也使房地產業所面臨的金融風險以及泡沫膨脹形成不斷累積。而房地產業在融資規模縮減、信貸緊縮的情況下，想要獲取足夠的資金支持來加大房地產的生產建設就存在一定困難，因此就會使房地產過熱的情況得到有效控制，達到調控房價處于平穩或下降趨勢。

（二）杠桿因素對房地產價格通過借助政策導向產生影響

從實際中我們可以發現，房地產市場通過杠桿率所傳遞的政府信號而對微觀主體預期實施有效調整，以此使房地產實際的需求情況得以有效改變，并由此可引發房價出現一定波動。杠桿率與房地產價格之間主要呈正相關。市場主體在政府趨于加杠桿的情況下，就會借助政策導向而推出經濟面上行的趨勢，并且房地產市場也會呈現出良好發展的信號，進而對房地產市場形成看漲預期發揮一定的促進作用，進而刺激投資、消費以及投機型購房均出現相應增長，在需求增加、金融投資增加影響下，房地產價格就會出現持續走高的趨勢。而當政府趨于去杠桿的情況下，政策導向又會推動市場主體發出經濟面平穩的信號，促使房地產市場更加趨于穩定發展，進而對房地產市場的看漲預期以及購房需求發揮一定的抑制作用，進而對房地產價格發揮調控作用，使價格能夠趨于穩定趨勢。

（三）房價因利率調節對資金成本的影響而出現波動

利率調整可以發揮對房地產價格發揮基礎性的調控作用，通常情況下，房價與利率之間的關系多呈現出負相關。在存款利率出現下降趨勢的情況下，居民的貸款成本也會隨之出現相應降低，而居民對于購房的需求就會出現相應增加，而在需求增加的推動下，就對房價就會呈現出拉動式上漲。此外，當地產企業擴大房地產建設規模的主要資金來源就是銀行融資，而當貸款利率出現降低的情況下，房地產行業對資金籌集的成本就會相應減少，進而使房地產業擴大投資規模能夠獲取充足的資金支持，進而使房價出現供給推動式上漲。

二、調控房地產市場以及房地產價格的相關政策建議

（一）加強完善房地產業的調控

為了促進房地產業能夠得以健康平穩的發展，需要在對房地產投資的投機行為實施有效抑制的同時，還需要增加對剛性需求的扶持力度。通過與國家當前的經濟形勢以及房地產的客觀需求相結合，提出相關合理性改善需求，支持居民家庭購買普通自住房，對于存在房貸家庭再次購房時，調整最低首付款，具體的首付款比例不能夠低于40%;針對購房者名下已有房產的情況下，對其賣出住房后換購自主房給予金融貸款支持。從長遠角度來說，通過增加房產稅代替限購政策具有一定的可行性。

（二）利用合理的投資渠道，進一步對利率市場化進行完善

以市場實際供求為依據，以央行基準利率不斷完善利率體系以及利率市場化機制，對房地產價格實施有效調控。為進一步加快推動利率市場化進程的進程，在落實國務院對民間資本提出的相關政策的同時，還需要鼓勵民間資本將資金投入到其他行業當中。同時民間資本還需要通過借助信托、村鎮銀行以及基金等現代金融投資平臺來改變對房地產的投資方向和投資形式，陰道民間資金向商業地產方向轉移。通過借助房地產股權私募基金以及房地產信托基金等房地產證券化產品，將民間資金流向供應端揮積極的引導作用，可有效減少對房地產投機情況，緩解供需矛盾。

三、結束語

房地產價格的持續上漲與金融因素之間存在著密不可分的關系，為了能夠對房地產價格波動實施有效調控，就需要在清楚了解兩者之間影響關系的前提下，加強對房地產業融資規模的管控與監管力度，通過利用供給側改革來實現房地產供需兩端的去杠桿，并通過利用貨幣政策，疏通貨幣政策傳導途徑，使房地產市場價格能夠在貨幣政策以及數量型貨幣政策影響的得到全方位的調控，使房地產業得以健康平穩的發展。

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