商業地產項目計劃書編制研究

鄒偉

【摘要】商業地產具有高收益性、長期性以及穩定性等特征，已經成為我國目前房地產市場的投資熱點。本文闡述了編制孝感市商業地產項目計劃書的重要意義、研究了設計計劃方案所考慮的要素，對計劃書中的中心環節財務效益進行了估算，度量了項目的風險大小，并就項目潛在的風險提出了防范對策。

1 引言

現代化社會的發展需要現代化的商業設施和服務，這就體現在商業設施和服務的要求不僅僅要滿足基本生活需要，更多地是為了得到消費體驗和消費享受，這為我國的商業地產項目的開發和發展提供了大好的機會，由于商業地產具有高收益性、長期性以及穩定性等特征，已經成為我國目前房地產市場的投資熱點，市場競爭日益激烈。要想在激烈的市場競爭中占領市場，合理投資開發商業地產項目，需要地產開發商要立足市場需求，在追逐商業地產高額利潤的同時，更要注重項目的整體規劃布局，科學編制計劃方案，充分體現項目開發的必要性、可行性和項目規劃的合理性與多樣性，避免盲目投資。本文從以下幾個方面闡述了HX商業地產項目計劃書編制研究的現實意義。

一是通過HX商業地產項目計劃書，對項目進行深度、廣度并舉的市場分析及調查所有的數據基礎上，得出市場的機會點，與項目區域互相融合。從而確定項目的開發產品類型、市場定位，并為之制定合適的營銷策略。在財務及風險管理方面，通過分析項目的投資回報率，指導項目的下一步工作。

二是以項目計劃書的分析為基礎，得出集團進行投資的可行性依據，為集團拓展業務提供分析基礎。

三是有利于讀者在對項目分析及制定方案的基礎上，提升項目的管理能力。

2? HX商業項目概況及設計方案規劃元素

2.1HX商業項目概況

HX商業項目位于孝感市乾坤大道與107復線交匯處，總用地面積為83.24畝，總投資11億元，項目建設期為2年（2017年-2019年）。是孝感市首家集家居MALL、公園式文化廣場、商務辦公、居住公寓等于一體的“現代化、生態化”復合型高端城市綜合體，打造孝感市全新的城市地標。包括HX家居購物中心、建材商業街和高端商務辦公樓、公寓等內容?？偨ㄖ娣e204034.08㎡（含地下建筑面積36920.08㎡），其中，家居購物中心總建筑面積約80200.36平米（其中，地上建筑面積60110.55㎡，地下建筑面積20053.13㎡）;建材商業街建筑面積為22501.16㎡;商業商務、公寓建筑面積為80407.63㎡。項目容積率3.0，綠化率8.51%，建筑密度43%;機動車停車位1449個。另有景觀、圍墻、門衛、消防、水電、監控等設施。

2.2設計方案規劃元素

2.2.1規劃指標

本次研究HX商業項目商業計劃書;用地面積為45000.00㎡（折合67.50畝），總建筑面積113884.81㎡。地上建筑面積83113.43㎡，其中，HX家居購物中心建筑面積60110.55㎡及建材商業街22501.16㎡，設備及管理用房501.72㎡，地下室建筑面積30771.38㎡，容積率2.29，建筑密度34%，綠地率30%，停車位1444個 。

主要建設1棟高5F的HX家居購物中心，高3F的建材商業街及寫字樓附樓商業，并配套建設供配電、給排水、弱電、消防、通風、綠化、道路等基礎設施工程。

2.2.2 室外環境與配套設施

HX商業項目是孝感市重點建設、精心打造的孝感市首家集家居MALL、購物MALL、城市高端住宅、公園式文化廣場、休閑娛樂、商務辦公、公寓等于一體的“國際化、現代化、生態化、人文化”復合型高端城市綜合體。具有完善的功能配套、優越的區位條件、豐富的建筑形態、突出的產業特色、有力的支持政策、優質的管理服務。按照規劃，將建設成為孝感市新地標，打造孝感城市新名片。

2.2.3 平面設計

總平面規劃中按照滿足功能原則，合理分區，主題是“滿足現在需要和未來發展”。充分利用場地地形地貌，自然環境特點，合理用地;基地四側都設置有主入口和次入口，并有入口廣場。建筑四周設消防車道，合理布置綠化帶。整個項目設計合理規范，符合項目的使用要求。

2.2.4 剖面設計

根據擬建地的標高和《城市用地豎向規劃規范》，機動車縱坡小于或等于2%，排水坡度要大于0.2%，根據當地的實際標高情況，在節約成本的前提下得出項目標高的數據。項目HX家居購物中心為5層，基本層高5.1米，其中1層5.4米。地下室層高5.1米。商業街一層層高為5.1米，二層層高為4.2米，局部地區三層，三層層高4.2米。地下室層高5.1米。

2.2.5 立面設計

HX家居購物中心色彩主調為玻璃幕墻折射藍天白云的淺藍色;街鋪面材上注重運用淺黃色面磚、深咖啡色面磚、浮雕、細部線腳，建筑形象給人以舒展、華貴、穩重、大氣、內斂之感。HX家居購物中心外墻醒目位置放置企業LOGO，以展示企業的特征，宣揚企業品牌效應。

3 HX商業地產項目財務效益估算

商業計劃書的撰寫，重點在于讓潛在投資者直觀地看到投資回報率。因此，財務部分是商業計劃書的中心部分，優秀的財務分析是項目能否順利融資、項目是否具有具體操作性的關鍵點。

3.1項目投資估算

一期項目建設總投資估算為60113.56萬元。建設投資包括：土地費用7370.96萬元，前期工程費1894.87萬元，建筑安裝工程費37963.46萬元，基礎設施建設費5138.11萬元，管理費用2249.82萬元，銷售費用5065.87萬元，不可預見費430.46萬元。

3.2項目收入估算

3.2.1租金收入

孝感市傳統老城中心商圈的商業中心主要有保麗國際廣場、中商百貨、孝感商場，因為地處老城區黃金地段，商圈成熟、人氣較足，商戶盈利情況良好，租金水平200-500元/ ㎡/月，業態以服裝為主，涵蓋購物休閑娛樂餐飲等業態，購物類業態比重較大，但是休閑娛樂餐飲等配套業態豐富度不夠，孝感新興商圈以乾坤購物商圈為代表，目前區域人氣不足，乾坤購物一層的租金水平為200-300元/㎡/月，二三層租金150-200元/㎡/月，四五層租金依次遞減。

根據相關資料、周邊市場實地調查和市場比較法的分析，立足項目實際情況，本項目目前區域人氣不足，需要慢慢培育市場。因此，參考乾坤商圈的定價，現確定HX家居購物中心一層商業的租賃單價200元/㎡/月，二層商業的租賃單價170元/㎡/月，三層商業的租賃單價90元/㎡/月，四層商業的租賃單價80元/㎡/月，五層商業的租賃單價70元/㎡/月，一到五層平均租賃單價為122元/㎡/月;并考慮商業8%的年價格增長率，正常經營年份空置率設定為5%。購物中心出租面積60110.55㎡，出租收入合計121110.2萬元。

3.2.2商業街商鋪銷售收入

根據市場調查得出商業街商鋪確定平均銷售單價為20000元/㎡，銷售價格按照8%的年增長幅度增長。項目總面積為20617.13㎡，預計項目第一年銷售60%，第二年銷售40%，兩年銷售完成。第一年的銷售面積為12370.278㎡，單價20000元/㎡;第二年的銷售面積為8246.852㎡，單價21600元/㎡，則商業街銷售總收入為42553.76萬元。

3.3HX商業項目收益率估算

通過對HX項目的投資需求和預期收入以及經營費用等相關因素進行估算，預測項目開始啟動的兩年建設期和十年運營期的現金流量，并運用項目凈現值方法和內部收益率方法對項目的經濟效益進行了評估，經過預測和計算，HX商業地產項目具有正的凈現值，項目凈現值為26167.85萬元，修正內部收益率為15.65%，不論從項目凈現值還是修正內部收益率來說，本項目都具有較好的經濟效益和投資價值

4? HX商業項目的風險防范對策

本項目在估測收入下降20%且估測總投資增加15%同時發生時，項目會產生風險，是項目的風險點所在。而對影響項目收入和總投資額的因素進行深入的分析可以發現，決定本項目的營業收入和總投資額的具體因素是商鋪銷售和租賃的價格以及項目建設的成本，商鋪租賃和銷售的價格主要受政府產業政策的變動影響，項目建設的成本主要受到政府職能部門的審批速度、原材料價格的上漲、項目團隊的管理水平的影響，針對這幾個具體影響因素進行深入分析，提出風險防范對策。

（1）根據國家對房地產調控政策及孝感市第十三個五年規劃，可以看到：國家對商業房地產目前沒有采取任何限制政策、孝感市委市政府一直以發展孝感市為“武漢市副商業圈”為城市建設發展重點，在至少未來10年內，商業地產開發仍然是孝感市首推的主要產業，政策的改變可能性很小，國家近期對商業房地產業是默許認可的，不在政策調控之列;因此開發過程中積極與孝感市政府加強溝通、處理好雙方關系，隨時了解孝感市政府的政策走向，取得政府支持是規避政策風險的有效手段與方法。

（2）管理團隊需要大力做好營銷推廣及招商工作;對營銷推廣要注重加大品牌營銷和推廣力度，可以全面大量采用網絡新媒體、自媒體進行形象推廣、品牌推廣，不能僅僅限制于傳統的電視報刊宣傳單等方式。HX項目還需要重點加大公關營銷、網絡營銷、移動營銷、投資營銷及差異化營銷等營銷方式力度，對銷售人員要加大經濟學及投資學方面的知識培訓學習;從創新營銷方式來提高項目品牌形象和知名度、培養客戶忠誠度，以降低項目銷售風險。對招商工作要提早啟動，注意行業重點品牌引進;租賃政策要先做到放水養魚，出租面積留有適當的調鋪空間，不求100%出租率，對進場商戶實行適當的淘汰比例來增加商戶的竟爭，以保證租金單價逐年增加，從而降低項目租金收入風險;

（3）在HX項目開發的前期階段，管理團隊要充分熟悉當地建設項目審批辦事流程，熟悉各職能部門審批時限要求及文本格式要求，提前做好審批部門的溝通工作，加大與職能部門的溝通協調力度，少走或不走彎路，以節省審批時間加快建設速度，有效降低開發成本從而降低項目投資增加帶來的風險。

（4）對HX項目的成本控制，還要嚴格制定工作計劃及管理流程，按照計劃、流程和時間完成每個節點工作，節省時間成本才可能節省投資成本。

（5）提前做好項目資金計劃和融資規劃，加強與金融機構溝通協調，確保項目資金流滿足各建設節點支出要求，防止因資金問題導致進度拖延而增加成本;

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