抵押權實現后抵押權人不申請注銷登記怎么辦

某縣不動產登記機構一位負責人詢問：我縣人民法院出具了裁定書和協助執行通知書，要求我單位把一處房屋所有權及土地使用權進行轉移登記。但該房屋因為處于抵押狀態，房屋所有權證被抵押權人（一家銀行）收執，該銀行還持有抵押的他項權利證書。法院在執行時已經讓抵押權人優先受償，但是抵押的房屋被拍賣后，拍賣所得的全部價款仍然不足以清償被擔保的債權。因此，該銀行提出：在債權全部得到清償前，不交出原房屋所有權證，也不愿意申請注銷該抵押權。問：這種情況我們該如何處理，要不要將這一情況書面告知法院？

金紹達：抵押權作為擔保物權，它的效力是：當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。在本例中，執行法院已經給予抵押權人優先受償的權利，即抵押權已經實現。而抵押權一經實現，即告消滅。《物權法》第177條在規定擔保物權消滅的幾種情形中，就包括了“擔保物權實現”。“擔保物權一旦實現，無論其所擔保的債權是否全部清償，擔保物權都消滅”（全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編《中華人民共和國物權法釋義》第383頁）。可見，設定了抵押權以后，獲得的只是就抵押財產優先受償的權利，而并不保證被擔保的債權一定能全部得到清償。

在本例中，被擔保的債權未得到清償的部分，銀行仍然可以向債務人索取。但是抵押權行使以后，原抵押的房屋已經不再處于抵押狀態，這部分債權已經不存在擔保物權，只是一項普通的債權。斟此，抵押權人不申請注銷該抵押權對余下債權的清償不起任何作用。

《不動產登記暫行條例實施細則》第19條規定，“人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的”，不動產登記機構可以直接辦理不動產登記。因此，抵押權人不交出房屋所有權證、也不申請注銷該抵押權并不影響登記機構協助法院執行。

按最高人民法院法發[2004]5號文件第3條規定：登記機構“認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議”。《不動產登記暫行條例實施細則》第19條也規定了“不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議”。但本例中不存在這類問題，所以，無須書面告知法院。登記機構依據人民法院裁定書和協助執行通知書辦理轉移登記以后，對原來的權屬證書，可以按《不動產登記暫行條例實施細則》第23條的規定，在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。