房地產價格動態變化及其成因
——以山西省太原市為例

文/凌日平 劉旭陽

在國內房地產市場限價限購政策實施及房價增長滯緩的背景下，2017年太原市房地產市場迎來價格增長，隨后邁入“萬元時代”，成為房地產經濟增長的新高地。本文采用國民經濟統計數據與房地產行業市場監測報告等資料，對太原市2002年以來的房地產均價、房地產項目價格進行分析，研究區域范圍包括尖草坪區、杏花嶺區、萬柏林區、迎澤區、小店區、晉源區等6個市轄區，通過分析太原市商品房平均銷售價格、主要房產項目價格的變化動態，探尋太原市房地產價格增長的原因，為太原市房地產市場的合理發展提供建議。

一、房地產價格的動態特征

（一）商品房價格呈階段躍升式增長

通過分析山西省太原市2002-2017年的商品房均價數據可以發現，太原房地產價格變化可分為五個階段（見圖1）。房價波動增長階段：2002-2004年的三年內，住房銷售單價在3000元左右波動。房價緩慢增長階段：2005-2008年間呈現穩步緩慢增長態勢，2008年時，商品房住宅單價超過4000元。躍升增長階段：2009-2010年房價明顯增長，商品房單價突破7000元。房價呈波動性緩慢增長階段：2011-2016年商品房銷售單價在7000-8000元區間波動，雖然其間出現小幅度回調，但始終呈增長狀態，2016年房價達到7667元/平方米。躍升增長階段：2016-2017年價格增長速度明顯加快，增長迅猛，2017年時商品房平均銷售單價超過9000元。總體上，2002年以來太原市商品房平均銷售價格始終處于不斷上漲的態勢，尤以2010年與2017年兩階段最為明顯，房屋單價分別躍升至7000元與9000元以上。

圖1 2002-2017年太原市商品房平均銷售單價

（二）各區房產均價漲幅差異顯著

太原市六個市轄區2017年全年房產均價從低到高的排名如下：尖草坪區8608元/平方米、萬柏林區9437元/平方米、杏花嶺區9787元/平方米、晉源區10905元/平方米、迎澤區11036元/平方米、小店區11146元/平方米。其中，小店區房地產價格最高，晉源、迎澤、小店三個市轄區的房產均價超過10000元/平方米。尖草坪區住房均價最低，未達到9000元/平方米，房地產價格呈現城區中部、南部和西部房價高，東部和西北部房價低的區域差異性。各市轄區房價增漲幅度的差異性也比較顯著，從表1中可以看出，杏花嶺區房價漲幅最大，小店區漲幅較低，尖草坪區、萬柏林區、迎澤區、晉源區房價漲幅在15%到20%的范圍之內，其中，漲幅最高的項目達到2500元/平方米。從2017年太原市樓盤漲價時間看，一季度價格上漲的樓盤有24個，二季度太原市房地產市場一共有18個樓盤項目價格增長，其中一些項目在一夜之間每平方米上漲1000元，三季度共有31個樓盤價格上漲，四季度太原市房地產市場共有50個樓盤價格上漲，其中10月漲價項目即達到22個。漲價項目大多位于尖草坪區、萬柏林區與小店區。萬柏林區房價第三季度漲幅達到38.7%，全年28%的漲價樓盤位于萬柏林區。漲價樓盤呈現出以市區西部汾河東西岸和杏花嶺區東部為主、以南部小店高新區為次的格局。

表1 2017年太原六區漲幅排名

（三）房地產項目價格邁入“萬元時代”

觀察房地產企業在太原市場的銷售業績，2017年太原房地產市場邁入“萬元時代”。從表2可以看出2017年太原五大房企商品房銷售金額共成交114.37億元，恒大在2017年度太原房企商品房銷售金額和商品房銷售面積方面都排名第一，銷售單價為10133元，領先優勢明顯。融創地產2017年全年的銷售金額和銷售面積均位列次席，銷售單價為10462元，也展示了強勢發展的勁頭。萬科在2017年成交金額達19.34億元，銷售單價為10026元；保利地產銷售額為17.16億元，銷售單價為9592元；富力地產2017年銷售額為15.77億元，銷售單價為9110元。

表2 2017年銷售排名前五的房地產公司的銷售情況（按銷售金額)

從表3可以看出，2018年太原前五大房企商品房銷售總額為539.34億元，萬科地產以125.45億元位列商品房銷售額第一，銷售單價為13526元。2018年太原全年銷售金額第二為富力地產，銷售單價為12860元，展現了其強勢的發展勁頭。保利發展在2018年成交金額達103.23億元，銷售單價為14768元；融創中國銷售額為102.16億元，銷售單價為15126元；中國恒大2018年銷售額為88.41億元，銷售單價為14221元。

表3 2018年銷售排名前五的房地產公司的銷售情況（按銷售金額)

2007年，太原千禧學府苑是太原首個房價超過10000元/平方米的住宅項目，而后太原市房價一路增長。2017年僅有中國恒大、融創集團、萬科地產的銷售單價超過一萬元，2018年太原市萬科、富力、保利、中國恒大、融創集團等房地產項目單價均邁入“萬元時代”。相較2017年，2018年排名前五的房企銷售總額增長了近5倍，銷售面積增長了3.4倍，熱銷項目房價均達到14000元/平方米以上，萬元以上房屋單價已成常態。

二、太原市房地產價格變化態勢的形成原因

（一）土地市場與房屋供應分析

太原市國土資源局資料顯示，房地產企業在太原市爭相拿地，致使2017年太原市土地市場全年都處于供不應求的狀態。2017年太原市土地成交總金額高達265.3億元，相對于2016年上漲16.5%，成交面積較2016年上漲6.15%。太原市土地出讓總面積為3121828.17平方米(合計4683畝)，相較2016年降低18%；2017年太原市土地成交總額與成交面積都在不斷增長，出讓面積卻在減少，品牌房地產企業都在圈地造城，這充分說明太原市土地市場供不應求，土地資源供應不足，從而導致地價上漲，企業拿地成本增加，太原市土地市場出現量跌價升的現象，最終使房價躍升并且突破9000元/平方米。

2013-2017年商品房的供應面積逐年增加。2013-2016年商品房供應量一直大于成交量，但2017年商品房成交量大于供應量，出現成交量與價格一起增長的態勢，體現了房地產市場供不應求、量價齊升的狀況（見表4）。這說明市場的需求量是巨大的。2016年至2017年的需求大幅增長導致太原市2017年房屋單價上漲破萬現象的發生。

表4 商品房供求量價走勢

（二）房屋需求分析

住房需求是指在一定時期內人們對商品房、經濟適用房、廉租房等一系列在房地產市場上流通交易的住宅產品的購買和承租的市場活動。構成真正意義上的住房需求必須滿足兩個條件：其一，有購買愿望；其二，有支付能力。從表5來看，2013-2017年太原市的房地產市場相當活躍，商品房需求保持不斷上漲的態勢，尤其是2017年，出現了需求量翻一番的情況。顯然，2017年太原市人們購房需求的增長拉動了房地產價格的上漲，但太原市城區居民人均可支配收入增長速率小于10%，未能支撐購房需求近2倍的增幅。因此，太原市房地產需求增長應是購房面積、購房人群大量增加所致。究其實質，一是省內縣、市人口考慮子女教育、就業所產生的置業需求，二是出省流動人口考慮回鄉發展、異地房地產價格過高產生的置業需求，三是城中村改造和舊城改造帶來大量的安置需求，四是太原市城區人口改善住房條件產生的置業需求，五是新增就業人口及家庭的剛性置業需求。

表5 太原市2013-2017年商品住宅需求狀況

（三）政策原因分析

2009年，在4萬億的經濟刺激計劃下，中國房地產價格創出新高，太原市的房地產市場也不例外。2010年太原市房地產單價出現第一次躍升式增長，超過7000元／平方米。2010年山西省政府發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知就增加普通商品房供給，抑制投資性需求制定了嚴格的制度，2011-2013年太原市商品房單價一直在7000元左右波動。

2014年太原市政府正式取消住房限購制度，頒布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，房地產市場交易費用降低。2015年央行5次降息，首付比例被調低。2016年二孩政策全面放開，樓市去庫存等政策刺激了人民的消費欲望，也降低了購房的成本，提升了人民對房屋的需求量。一系列利好政策的不斷實行，促使太原市房地產價格由2011-2016年的緩慢增長轉向2017年的快速躍升。

2017年，我國明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的” 的調控思路，出臺了租售同權、限購限售等一系列政策，同時提出協調統一財政、金融相關政策，對一二線城市擠泡沫、三四線城市去庫存的要求。太原市也于2018年5月出臺限購政策，但由于政策效應的滯后性，未能對2018年太原房地產增長態勢產生影響，且太原市購房需求主要是由改善需求、舊城改造帶來的安置需求和外來置業的投資需求所構成，購房意愿較為穩定。

（四）城市發展和城市規劃原因

太原市是山西省會城市，城鎮化程度在省內最高，擁有省域內最好的發展優勢，是吸納外來人員就業的人口集聚區，多年來常住人口一直多于戶籍人口。同時，太原市也是省域內教育、投資置業需求的意向城市，吸引了各地市居民與外出流動人口在太原置業，這成為太原市房地產需求增長的來源。太原房地產市場集聚了大量的品牌房企，市場化狀況日趨規范，基礎設施配套完善程度不斷加深，教育、養老、商業、景觀生態等房地產項目都已具備，可以滿足不同的置業需求。

太原主城區是都市圈內的金融、商業、文化、科教中心，是山西省的核心區域。為了打造太原—晉中同城化發展模式，太原市對晉源區、小店區和榆次區內的煤炭業、服務業、新興產業、國際性低碳技術等產業進行了合理的空間布局。“要想富，先修路”，轉型發展，交通先行。為了構建太原都市區全方位交通網絡體系，打造由航空、高速公路網、快速路網、高速鐵路和城市軌道交通網組成的現代化交通網。為促進太原—晉中同城化區域的經濟發展，充分調動大學城區高校人才的積極性，促進太原市農業、工業、文化產業的創新與發展，保證本地區的醫療、教育等公共服務設施的健全，為太原—晉中同城化發展提供動力。為拓展新的城市空間，在保護好生態環境的前提下，太原—晉中同城化的重點協調區域要做好基礎設施和公共設施建設工作。太原都市區是山西省轉型發展示范區，這些規劃措施將會完善太原市基礎設施與公共服務設施的建設工作，促進太原房地產價格進一步上漲。

太原市還將城市發展與特色保護相結合，以保護風景特色為前提，控制規劃周邊房地產項目的規模以及功能用途，在綠化面積、人均消費水平、房產市場、交通網絡樞紐便捷度、城市居民綜合素質等方面提出了更嚴格的要求。按照“南移西進，北展東擴”“一城一副多組團”的大都市布局，太原市6個城區發展方向與功能定位相互區別，傳統重工業聚集的萬柏林區是太原市“西進”的重點區域，工業企業搬遷與城中村持續改造使區域面貌快速向汾河景觀、商務新區轉變。小店區是“南移”重點發展區域，隨著省政府南遷，各類城市資源逐漸向該區域傾斜，已經形成長風親賢新型商業區、高新區、學府區（山大、財大等重點高校及中小學）、高鐵南站、龍城新區、經濟技術開發區等多個不同功能板塊。晉源區是太原市新興發展區域，也是太原市未來最具活力、現代時尚、國際化的區域，依托晉陽湖（華北最大的人工湖）及晉陽古城（晉祠）兩大核心資源，重點發展文化、旅游、商業、運動、娛樂等特色產業。迎澤區是中心老城區，因迎澤大街而聞名，由于是市政府所在地，行政辦公單位多在此聚集，擁有柳巷、朝陽兩大城市級傳統商圈。杏花嶺區是原省政府所在地，是機關、事業單位、金融、醫院、學校等各類單位集中的老城區，舊城改造項目集中。尖草坪區是太原傳統工業聚集區，綠色生態環保等特色突出。六城區的規劃定位與發展導致太原市房地產價格呈現城區南部、西部和中部高，西北和東部低，漲價樓盤以市區西部汾河東西岸和杏花嶺區東部為主、以南部小店高新區為次的區域差異格局。

三、結論與建議

（一）結論

在國內房地產市場限價限購政策實施及房價增長滯緩的背景下，本文對太原市2002年以來房地產價格和各區的房產均價、銷售業績數據的動態變化進行了分析,得出如下結論：

1.太原市房地產價格持續上升，呈現階段分異明顯的躍升式增長。2010年與2017年分別為單價7000元與9000元的躍升階段。太原市各城區的房產均價差異顯著，區域的不平衡性明顯。2008年以來，許多房產項目入駐太原，2017年主要房產項目單價邁入“萬元時代”。

2.太原市土地市場處于供不應求的狀態。當前，太原市土地的成交額與成交面積都在增長，出讓面積卻在減少，品牌房地產企業圈地造城，土地市場出現量跌價升的情況，最終使2017年房價躍升突破9000元/平方米。

3.2013-2017年商品房供應面積長期增長。2013-2016年商品房供應量大于成交量，但2017年商品房成交量大于供應量，體現了房地產市場供不應求、量價齊升的狀況，這說明市場需求量十分巨大。

4.太原市房地產需求增長是由于購房面積、購房人群大量增加所致。太原市房地產需求主要是由城區人口改善需求、舊城改造帶來的安置需求和各地市人口、外出流動人口的投資置業需求所構成，因此，購房意愿相對而言較為穩定。

5.國家經濟刺激和貨幣刺激具有直接性。國家經濟刺激和貨幣刺激的直接性，導致2010年房價的第一次躍升。由于政策效應具有滯后性，在2014-2016年太原市房地產市場的一系列寬松政策調控影響下，太原市房地產價格由2011-2016年的緩慢增長轉向2017年的快速躍升。

6.太原市經濟平穩健康發展。太原市經濟的快速發展、人均收入水平的提高、基礎設施的健全、人居環境的美化、居住區檔次的提高、交通的便利，導致置業人群需求不斷增長，引起太原市房價持續增長。城市發展與城市規劃導致太原市房價的區域差異格局初步形成。基礎設施布局的差異化和公共服務的差異化加劇了城市房地產價格的分異格局，促使基礎設施條件完善和公共服務設施優越的地區房價上漲。

（二）建議

1.增加建設用地供應量。一方面，在城市建成區擴張和太榆同城化進程中做好建設用地供應計劃；另一方面，太原市政府在保護老城區歷史遺跡的前提下，應對城中村進行再利用和舊城改造，提高土地的利用效率。要充分發揮規劃調控的作用，多采用稅收調節等手段，將地價控制在合理范圍內，避免因地價過高而造成房價上升的局面，使太原市房地產市場健康發展。

2.合理增加房屋供應量。從房地產市場量價齊升態勢看，一方面要增加房屋的供應量以滿足市場需求，另一方面要準確把握太原市房地產市場的需求構成與變化，提供適合各區域人民消費水平的住房。

3.多渠道發展租賃市場。針對低收入人群、外來務工人口的住房需求，多渠道發展租賃市場。太原市需進一步完善廉租房政策規范，進一步落實公租房政策，增加公租房供給量，增加中低檔項目和長租公寓的供給量。

4.優化城市功能空間。參考購房選擇的熱點區域，優化城市的功能空間結構。在保證迎澤區、萬柏林區和晉源區的基礎設施和公共服務設施合理運作的前提下，加快對太原市西北部尖草坪區、東部小店區和杏花嶺區的基礎設施和公共服務設施的建設，尤其是交通、教育、醫療等方面，加快城市基礎設施和市政設施配套均等化，提升基本公共服務的公平性與高級公共服務的效率，縮小居住體驗的區域差異。