析“無理由退房”

文/牧子犁

一、“無理由退房”變革了房地產市場經營方式

“無理由退房”政策的實施，變革了房地產市場的經營方式。長期以來，由于住房的不動產屬性、住房的長期短缺和市場雙方力量的懸殊，消費者始終處于弱勢地位。隨著住房價格的持續上漲，住房已成為家庭最大的資產，占家庭支出的比重也越來越高，買房成為人生的一大要事。過去，不少開發商實行“緊迫營銷”，往往要求購房者在數分鐘內作出買房決定，購房者在尚未完全了解住房房型、價格等情形時匆忙簽下購房合同，不免易遭受損失。在房地產市場發展初期，住房類產品不僅不能如汽車、家電等消費品般實行“三包”，更遑論如淘寶商品般可以無理由退換。現行法規只是賦予購房者在特定條件下解除購房合同和退房的權利。當出現交易糾紛時，購房者維權艱難。當前實施“無理由退房”政策，旨在通過督促開發商履行信息公開和告知提示義務，使買受人充分知情、理性購房，明晰商品房基本狀況中涉及土地用途、房屋規劃用途等的易被忽略或受誤導的重要信息，促使買賣雙方在自愿、平等條件下充分協商完成交易。這可以為購房者提供一段冷靜期與緩沖期，避免非理性購房風險，最大限度減少后續合同糾紛。

實施“無理由退房”政策的重要意義還在于，在行業下行周期內，樓市已由賣方市場轉變為買方市場，消費者的購買行為尤其謹慎，既怕買到質量不合格的住房，又怕買房后其價值降低、資產縮水。“無理由退房”政策的實施，意味著買房也能如網購一般，享受指定期限內無理由退定。這一舉措給行業的經營行為帶來了變革和挑戰，有利于使市場中買賣雙方地位更加對等，有助于使購房者的消費權益歸位，使市場回歸理性，也迫使開發商持續改善產品質量，促進行業公平、可持續發展。

二、“無理由退房”迫使開發商持續提高產品質量和服務水平

截至目前，東莞是國內唯一正式出臺“無理由退房”政策的城市，即由地方政府推行一項房地產交易政策，強制性地規定開發商的義務。這實質上是對開發商的經營活動提出了更高要求，迫使開發商必須始終堅持產品高質量、服務優質化，滿足客戶商業化的需求。

這種機制的實施已經有了實例。恒大集團早在2015年即敏銳地感受到市場的風險與改革的氣息，順應市場變化，積極調整銷售策略，率先提出“無理由退房”舉措：自2015年4月16日起，購買恒大全國所有樓盤住宅的客戶已履行《樓宇認購書》《商品房買賣合同》規定的各項義務，并且沒有任何違法行為的，自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，均可無理由退房。給予購房者以“無理由退房”的權利，對開發商而言是把雙刃劍，用得好，對行業、消費者、企業都有積極的影響，用不好，則將會因退房過多給企業帶來經濟效益、社會效益等方面的諸多不利影響。判斷利弊，關鍵在于退房率。據恒大集團銷售情況統計，其2015年銷售額、銷售面積均創歷史新高，而退房率僅為0.91%，證明此舉是成功的，成功的關鍵是恒大集團建立了一整套確保產品高質量、成本有效把控以及優質服務的運行機制。

恒大集團在撰寫的《“無理由退房”是民生地產重要實踐》一文稱，恒大集團在四個方面加強管理：一是標準化產品及運營體系，有效保證產品質量和成本控制。恒大集團在買地、設計、招標、銷售等多環節嚴格執行標準化管理，以降低成本為核心，縮短項目時間，控制過程成本，實現高周轉。二是全面的質量考評體系，確保產品質量。為配合無理由退房政策的實施，恒大集團制定了一系列考核指標體系，全面提升產品質量。三是精裝修的產品供應，全面提升客戶滿意度。恒大集團是全國第一家實施百分之百精裝修的企業，在多年研究精裝房后積累了一套科學完善的精裝體系。裝修選材實行全球統一采購、全國統一配送，有效控制裝修成本；裝修設計以空間適用、視覺美觀、人性化、健康耐久為設計理念。裝修嚴格執行貫穿于項目設計、施工、監理、驗收等全流程的6000余條裝修標準。四是完善的配套服務，滿足業主全方位需求。與騰訊合作建立互聯網社區網上平臺，為社區用戶提供訂閱、物流、物業服務等一站式服務，聯手世界頂級醫院、全國三甲醫院，采取先進的健康大數據模型和互聯網技術，打造服務完善的社區醫院。俗話說：沒有金剛鉆，別攬瓷器活。恒大集團正因為創設了這樣的機制，才敢于硬氣地打出“無理由退房”的旗幟，并且對“無理由退房”的期限設置得如此寬松。

三、“無理由退房”需要由行政性行為向市場性行為轉變

事實上，“無理由退房”作為一種自發的市場行為早已出現。除恒大集團以外，近日南京有一樓盤，規定在2018年12月2日至2019年2月25日活動期間購買該樓盤的業主，只要滿足退房條件，如果不滿意，即可以無理由退房，除退還房款外，還能獲得一筆年息8%的補貼資金。又如，安徽蚌埠某樓盤近日發布“無理由按年補款8%退房”政策和“你不滿意退房，我無理由補償”的宣言。如果業主將全款購買的住房退房，則按樓盤在售最大面積256平方米計算，最多可以得到約53.248萬元的退款。

實踐表明，“無理由退房”是引導市場良性運行的良好舉措，有利于優化房地產市場的營商環境。當前，上海正在進一步完善營商環境。雖然這主要是指政府對企業活動在審批、監管等環節提供寬松的政策支持和快捷、便利的服務，但從營商環境的要害在于公平、便利和效率的角度而言，開發商在依法經營的基礎上，增加自身責任，減輕消費者義務，以“無理由退房”的方式維護客戶權益，無疑能夠有效提升消費者的滿意度和獲得感，也有利于營商環境的建設。因此，在當前強調調控政策“因城施策”“一城一策”的環境下，為促進市場活躍，擴大內需，以行政力量推行“無理由退房”政策是合理和可取的，在適當時機將此舉措設置為法規規定。未來，應在房地產市場形成一種氛圍，即政府為企業創造優質營商環境，企業為消費者創造優質服務，如恒大集團般，在市場競爭機制下，通過自我束縛、自我加壓，將經營壓力轉化為高質量發展的動力，按照房地產供給側結構性改革的要求，推動行業去庫存，提升產品質量，增加有效供應，實現企業、消費者、行業的共贏。