新時期上海市國有企業(yè)拓展住房租賃市場的思考

文/邢景朋

住房具有重要的市場屬性和民生屬性。上海作為超大型城市，2017年外來常住人口共有973萬，受限于房價高企和房產(chǎn)限購等多種因素，80%的外來人口需要通過租賃解決住房問題。近幾年，國務(wù)院和上海市政府對發(fā)展住房租賃市場均提出了具體的要求，印發(fā)實施了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（滬府發(fā)〔2017〕46號）和《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號）等相關(guān)政策法規(guī)，要求國資企業(yè)發(fā)揮引領(lǐng)和帶動作用，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發(fā)企業(yè)配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩(wěn)定住房租金。 “十三五”期間，上海將新增供應(yīng)租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。住房租賃市場正處于重要的發(fā)展機(jī)遇期，上海部分市屬和區(qū)屬的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房管集團(tuán)和綜合性的集團(tuán)公司紛紛布局住房租賃市場。限于國有企業(yè)的特殊屬性，對國有企業(yè)而言，既要深入思考如何把握現(xiàn)在的發(fā)展機(jī)遇，也要不斷優(yōu)化完善公寓經(jīng)營管理模式，更要深入探尋拓展住房租賃市場的可行性舉措。

一、上海國企拓展住房租賃市場基本情況

國有企業(yè)具有特殊的社會屬性，在穩(wěn)定租賃價格，保持住房租賃市場穩(wěn)定方面發(fā)揮著不可替代的作用。自國務(wù)院和上海市政府推出發(fā)展住房租賃市場相關(guān)政策以來，上海市國有企業(yè)積極響應(yīng)政府號召，其中既有市屬國企上海地產(chǎn)集團(tuán)等，也有區(qū)屬國企張江集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、市北高新集團(tuán)、浦發(fā)集團(tuán)和浦東開發(fā)集團(tuán)等。不同類型的國有企業(yè)緊密結(jié)合自身特點和運營管理模式，通過競拍租賃地塊、盤活存量房源和收購房源等多種形式積極拓展住房租賃市場，已逐漸成為上海市住房租賃市場的主力軍。截至2019年1月，上海累計掛牌租賃住房用地62宗，均被國企競得，總規(guī)劃建筑面積達(dá)391.4萬平方米，預(yù)計可提供租賃住房約6.22萬套。部分區(qū)屬房管集團(tuán)也積極發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢，全面盤活經(jīng)營管理的存量房源，將具備條件的房源投入住房租賃市場。

二、國企拓展住房租賃市場的必要性

（一）承擔(dān)社會責(zé)任的必然要求

國有企業(yè)本質(zhì)屬性是在黨的領(lǐng)導(dǎo)下建設(shè)中國特色社會主義的經(jīng)濟(jì)組織，既有企業(yè)屬性，也有公共屬性，承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)與政治功能相統(tǒng)一的特殊責(zé)任，這就要求其在發(fā)展的過程中要兼顧社會利益，完成非國有企業(yè)不愿做、做不了，其他干預(yù)手段暫時也解決不了的問題。[1]企業(yè)經(jīng)營的基本出發(fā)點不能單純追求短期經(jīng)濟(jì)效益，還要執(zhí)行某些政府職能，兼顧社會效益，為國家實現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)目標(biāo)提供基礎(chǔ)性服務(wù)。[2]尤其是在公共服務(wù)領(lǐng)域，國有企業(yè)發(fā)揮著重要作用。住房租賃行業(yè)具有顯著的民生性，租金價格必須要保持總體穩(wěn)定，行業(yè)的從業(yè)人員要有職業(yè)操守，行業(yè)秩序要平穩(wěn)有序。當(dāng)前，部分民營企業(yè)在拓展住房租賃市場方面，還有很多問題在短期內(nèi)難以得到妥善解決，如：從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動性強(qiáng)、房屋出租審核管理把控不完善等。個別地區(qū)甚至發(fā)生部分知名公寓品牌企業(yè)出租的房屋甲醛嚴(yán)重超標(biāo)事件，極大地?fù)p害了承租人的切身利益，也對住房租賃行業(yè)的健康發(fā)展造成了一定的阻礙。為此，國有企業(yè)有義務(wù)有責(zé)任按照政府的工作要求積極拓展住房租賃市場，努力提升工作人員的自身素質(zhì)，大力提高房屋運營管理水平，為上海的城市發(fā)展、吸引人才創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，為住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力的支撐。

（二）穩(wěn)定租賃市場的現(xiàn)實要求

上海外來人口多，房價長期居于高位運行，外來人口短期之內(nèi)很難置辦房產(chǎn)，住房問題越來越成為外來優(yōu)秀人才在滬發(fā)展的主要障礙。隨著各級政府對發(fā)展住房租賃市場的日益重視和社會住房需求的不斷提升，住房租賃市場迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，很多民營企業(yè)積極拓展住房租賃市場，包括以萬科和龍湖為代表的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以青客、自如和我愛我家為代表的代理經(jīng)租企業(yè)，以及以微領(lǐng)地和優(yōu)家為代表的集中式公寓運營企業(yè)等。[3]民營企業(yè)進(jìn)入住房租賃行業(yè)，能夠為市場提供大量的可租賃房源，緩解租賃難的問題，但也容易帶來擾亂租賃行業(yè)秩序和抬高租金價格等多種弊端，這就需要發(fā)揮國有企業(yè)“壓艙石”的作用。國有企業(yè)要積極從市場需求和企業(yè)運營實際出發(fā)，穩(wěn)妥有序拓展住房租賃市場，為規(guī)范住房租賃市場秩序作出重要的貢獻(xiàn)。

（三）把握發(fā)展機(jī)遇的戰(zhàn)略要求

住房租賃行業(yè)既屬于民生行業(yè)，又是朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，未來住房租賃行業(yè)必將有著良好的發(fā)展前景和廣闊的市場空間。但是也要看到國有企業(yè)在拓展住房租賃市場和把握市場發(fā)展機(jī)遇等方面還有很多不足之處。對于國有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和區(qū)屬房管集團(tuán)而言，企業(yè)的業(yè)務(wù)布局基本上已經(jīng)模塊化，企業(yè)的部門設(shè)置、工作人員分配和人才儲備等均是按照現(xiàn)有的發(fā)展模式和業(yè)務(wù)布局進(jìn)行配置的。住房租賃工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作有很多相似之處，也有很多不同的地方。一些國有企業(yè)針對住房租賃市場的開拓還沒有匹配足夠的專業(yè)化的管理機(jī)構(gòu)和人員。國有企業(yè)要想在日漸激烈的市場競爭中取得長足的進(jìn)步，必須把握住房租賃市場發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，充分挖掘企業(yè)潛在的發(fā)展能力，加大專業(yè)人才的培養(yǎng)力度，集中優(yōu)勢資源拓展住房租賃市場。

三、國企拓展住房租賃市場的利弊分析

（一）優(yōu)勢分析

1.經(jīng)營管理優(yōu)勢。拓展住房租賃市場是一項科學(xué)性和系統(tǒng)性的工作，對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營方向和規(guī)章制度的健全都有很高的規(guī)范性要求。很多國有企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)深耕多年，積累了一定的資源優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和人員優(yōu)勢。企業(yè)管理著多種類型房屋資源，擁有的房屋資源面積大，分布區(qū)域廣，投入的存量房屋可以有效地緩解住房租賃市場房源不足的問題。房屋管理工作需要企業(yè)有完整高效的經(jīng)營管理體系、健全的房屋管理規(guī)章制度。經(jīng)過多年的發(fā)展，國有企業(yè)針對房屋管理工作已經(jīng)構(gòu)建了科學(xué)有效的經(jīng)營管理模式和貼近市場要求的相關(guān)規(guī)章制度，國有企業(yè)也擁有一支高素質(zhì)的經(jīng)營管理團(tuán)隊，可以保障企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)得到有效落實，可以顯著地提高房屋經(jīng)營管理工作效率。國有企業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊，總體上受教育程度高，工作經(jīng)驗豐富，人才梯隊建設(shè)合理，一線工作人員對房屋管理工作也都有很高的忠誠度，充滿工作熱情。

2.運營機(jī)制優(yōu)勢。租金定價機(jī)制是房屋經(jīng)營管理的重要工作，對企業(yè)而言，關(guān)系到房屋的經(jīng)營效益，對市場而言，關(guān)系到住房租賃市場是否平穩(wěn)有序。民營企業(yè)和社會個人出租房屋時將追求經(jīng)濟(jì)利益放在首位，租金定價和租金漲幅標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，尤其是位于市區(qū)核心地段的房源，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了外來人員的承受能力，極易產(chǎn)生群租問題，帶來極大的安全隱患。在城市局部，部分規(guī)模化的品牌住房租賃企業(yè)為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、增加市場的占有率，甚至采取以高于市場正常價格20%到40%的租金標(biāo)準(zhǔn)爭搶房源，人為抬高收房價格，加劇了租房價格上漲，擾亂了住房租賃市場的秩序，造成了市場恐慌。出租房屋的租金定價機(jī)制要有效地將經(jīng)濟(jì)性和社會性結(jié)合起來，既考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也考慮社會利益，充分平衡房屋經(jīng)營管理投入和產(chǎn)出的關(guān)系。國有企業(yè)基本上建立了科學(xué)合理的租金定價機(jī)制，根據(jù)國資監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，按照程序公開選聘權(quán)威的第三方評估公司，對房屋的出租價格進(jìn)行評估，評估時充分考慮房屋所處的區(qū)域、租賃期限和裝修程度等多種因素，科學(xué)合理地確定租金價格，可以有效地平抑市場的整體租金價格。

3.配套服務(wù)優(yōu)勢。按照上海市的有關(guān)規(guī)定，非本市戶籍依法登記備案的住房承租人，可以按照規(guī)定申領(lǐng)上海市居住證，申請居住證積分并享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生和證照辦理等相關(guān)基本公共服務(wù)。然而，現(xiàn)實情況是很多租賃社會房源的承租人，在要求辦理居住證時會遇到租賃企業(yè)或房東掣肘，這極大地影響了承租人的正常生活。根據(jù)2019年1月1日起施行的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》（國發(fā)〔2018〕41號）的相關(guān)規(guī)定，住房租金可以抵扣個稅，直轄市的扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1500元。這可以有效地減輕外來常住人口的生活負(fù)擔(dān)，提升其生活質(zhì)量。部分民營的住房租賃企業(yè)和私人業(yè)主為減輕稅費支出，不愿意配合承租人辦理租金抵扣個稅的相關(guān)手續(xù)。為轉(zhuǎn)嫁稅費支出，甚至存在提高租金才能抵扣個稅的情形，使廣大承租人難以享受到國家的個稅減稅政策紅利。通過對租賃市場進(jìn)行走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國有的住房租賃企業(yè)具有很強(qiáng)的服務(wù)意識、規(guī)則意識和規(guī)范意識，企業(yè)會根據(jù)承租人的要求，積極配合辦理居住證和個稅抵扣等相關(guān)事項，使廣大承租人充分享受房屋租賃附帶的相關(guān)配套服務(wù)。此外，國有的住房租賃企業(yè)為提升租賃房屋的物業(yè)服務(wù)水平，提高房屋管理工作效率，一般選擇自身下屬的物業(yè)公司或國有的物業(yè)公司提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，以解決承租人的物業(yè)服務(wù)后顧之憂。

（二）劣勢分析

1.運營贏利難。現(xiàn)在住房租賃行業(yè)還處于起步階段，總體上發(fā)展水平偏低。從租賃市場的發(fā)展情況來看，贏利模式仍比較單一。租金是住房租賃企業(yè)的主要收入來源，贏利難依然是住房租賃企業(yè)面臨的共性難題。住房市場整體收益率普遍偏低，投資回報期長。經(jīng)測算，國內(nèi)一線城市的租金年回報率在2%左右，輕資產(chǎn)運營的住房租賃運營公司投資回報期一般在3-5年，重資產(chǎn)運營的住房租賃企業(yè)須拿地蓋樓，投資回報期一般10-20年。上海市很多國有企業(yè)通過競拍租賃地塊新建租賃住房拓展住房租賃市場，企業(yè)從前期的競拍地塊，到后期的建設(shè)和運營，要投入大量的資金，少則幾億元，多則數(shù)十億元，需要有大量的現(xiàn)金流作為支撐，這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，也給后續(xù)的經(jīng)營管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。為此，國企在拓展住房租賃市場時要做好科學(xué)的投資規(guī)劃，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務(wù)布局情況，全面挖掘新的利潤點，探索通過提供管理、保潔、維修、搬家等與住宿相關(guān)的服務(wù)收取服務(wù)費，不斷總結(jié)贏利經(jīng)驗，通過經(jīng)營管理實踐逐漸形成獨具特色的贏利模式。

2.激勵機(jī)制缺乏。隨著住房租賃市場的蓬勃發(fā)展，很多民營企業(yè)為提升租金收入水平，普遍建立了相應(yīng)的租金增長獎勵辦法。工作人員完成租金收入目標(biāo)且租金有顯著增幅的，企業(yè)一般會從租金增幅中提取一定的比例作為獎金獎勵給工作人員。企業(yè)想通過建立租金增長激勵機(jī)制，鼓勵員工創(chuàng)新工作方式方法，充分調(diào)動工作人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性。目前，國有企業(yè)按照國資管理機(jī)構(gòu)的要求有嚴(yán)格的薪酬管理規(guī)定和工資總額限制，針對房屋管理工作人員普遍沒有建立起可行的激勵機(jī)制。激勵機(jī)制的缺乏勢必影響房屋租金收益的持續(xù)提升，勢必影響企業(yè)在住房租賃市場的發(fā)展壯大，勢必影響企業(yè)市場化品牌的創(chuàng)立。為此，國有企業(yè)的薪酬管理方式可以進(jìn)行創(chuàng)新性的改變，使調(diào)整后的薪酬管理方式能夠充分適應(yīng)住房租賃市場形勢，也能夠讓廣大員工共享企業(yè)的發(fā)展成果。

3.品牌建設(shè)滯后。樹立知名的品牌對企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。知名品牌可以顯著提高企業(yè)在住房租賃市場的影響力，可以提升住房租賃群體對企業(yè)的認(rèn)知度，更可以產(chǎn)生良好的廣告效應(yīng)。通過對住房租賃市場上知名的公寓品牌的梳理不難發(fā)現(xiàn)，目前知名的公寓品牌主要以民營企業(yè)為主，如萬科的泊寓、鏈家的自如和龍湖的冠寓等，還比較缺乏知名的國有企業(yè)公寓品牌。雖然國有企業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)市場深耕多年，但是國有企業(yè)普遍受傳統(tǒng)的管理思維影響，只注重常規(guī)的管理工作，忽略了住房租賃的品牌建設(shè)，在一定程度上影響了企業(yè)市場競爭力的提升。住房租賃市場正處于蓬勃發(fā)展階段，國有企業(yè)要想在市場長期立足，必須高度重視住房租賃品牌建設(shè)，緊密結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營管理特色，制定有針對性和可行性的品牌建設(shè)措施，在積極拓展住房租賃市場的同時進(jìn)行公寓品牌建設(shè)。因住房租賃市場不同于房地產(chǎn)開發(fā)市場，具有獨特的運營特點和管理規(guī)律，國有企業(yè)必須要結(jié)合住房租賃市場的運營管理規(guī)律進(jìn)行品牌建設(shè)。

四、拓展住房租賃市場的相關(guān)舉措

（一）實施住房租賃的特色經(jīng)營

隨著多主體供給、多渠道保障和租購并舉住房制度建設(shè)的深入推進(jìn)，上海住房租賃市場蓬勃發(fā)展，市場競爭也日趨激烈。國有企業(yè)在拓展住房租賃市場上，既有優(yōu)勢，也有劣勢，既有長處，也有短處。現(xiàn)階段，國有企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)上與一些民營的租賃企業(yè)相比還存在較大的差距。國有企業(yè)要想在住房租賃市場上占有一席之地，就要結(jié)合企業(yè)的特點，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，注重特色經(jīng)營，找到適合企業(yè)自身情況的公寓經(jīng)營管理模式，在提升管理和品質(zhì)上下功夫。有的國有企業(yè)經(jīng)營管理的租賃房源屬于高端房源，地理區(qū)位好，配套設(shè)施全，居住環(huán)境優(yōu)，也有的國有企業(yè)經(jīng)營管理的租賃房源位于老舊小區(qū)，建造年代早，建筑布局緊，基礎(chǔ)設(shè)施舊。不同類型的房屋特點，決定了企業(yè)要有不同的經(jīng)營管理思路。企業(yè)要善于將經(jīng)營管理特點轉(zhuǎn)為特長，將經(jīng)營管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勝。對高端的租賃房源，經(jīng)營管理立意要高，定位要準(zhǔn)，房屋的裝修設(shè)計風(fēng)格也要緊貼高端用戶的實際需求；對中低端的租賃房源，則要堅持小而精、小而特、小而優(yōu)的經(jīng)營管理方向，房屋的裝修設(shè)計風(fēng)格要緊貼中低端用戶的實際需求。

（二）拓寬贏利渠道

國有企業(yè)拓展住房租賃市場需要投入大量的資金，僅僅將租金收入作為贏利來源，會影響企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。為此，企業(yè)要對如何拓展贏利渠道進(jìn)行積極的探索，充分吸收借鑒知名公寓品牌的贏利經(jīng)驗。很多知名的公寓品牌更多通過提供增值服務(wù)來拓寬贏利來源，實施“租金+服務(wù)”的贏利模式，提高租戶的居住舒適度。國有企業(yè)在提供配套的租賃服務(wù)方面有良好的發(fā)展基礎(chǔ)，尤其是很多區(qū)屬房管集團(tuán)承擔(dān)了民生性的物業(yè)管理工作。企業(yè)均下轄物業(yè)管理公司，配有專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊。國有企業(yè)在拓展住房租賃業(yè)務(wù)時可以提供配套的物業(yè)管理服務(wù)，增加收入來源。國有企業(yè)還可以通過發(fā)揮管理社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)勢來提供配套服務(wù)。很多國有企業(yè)經(jīng)營管理的租賃房源周邊都有配套商業(yè)，一些國有企業(yè)還開發(fā)了部分商業(yè)地產(chǎn)，在社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)運營管理上積累了豐富的經(jīng)驗。國有企業(yè)可以結(jié)合自有的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)布局情況，為租客提供配套的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。

（三）健全激勵機(jī)制

通過對住房租賃行業(yè)的梳理可以看出，民營的住房租賃企業(yè)針對員工在租賃房源的市場開發(fā)、出租率的提高和租金收入的增長等方面都有相應(yīng)的獎勵機(jī)制。國有企業(yè)受傳統(tǒng)管理思想和薪酬管理硬性規(guī)定等相關(guān)因素的影響，普遍沒有建立相應(yīng)的激勵辦法，一定程度上影響了租賃管理水平的提升和員工工作積極性的提高。在住房租賃市場競爭日趨激烈的情況下，國有企業(yè)一方面要不斷強(qiáng)化住房租賃人才隊伍建設(shè)，另一方面也要逐步建立健全房屋租賃管理的激勵機(jī)制。當(dāng)然，國有企業(yè)房屋租賃管理的激勵機(jī)制也不能一味地追求市場化的激勵措施，而是要將物質(zhì)獎勵和精神獎勵合規(guī)、合情、合理地運用到員工的績效考核中，還可以通過設(shè)立房屋租賃管理的行業(yè)標(biāo)兵和工匠能手等榮譽(yù)稱號，對取得顯著成績的員工給予精神獎勵，意在充分弘揚工匠精神。

（四）聚力公寓品牌建設(shè)

品牌建設(shè)需要日積月累的沉淀，需要從常規(guī)的經(jīng)營管理著手，需要從工作的細(xì)微之處做起。現(xiàn)階段，住房租賃市場已經(jīng)形成了類型各異、數(shù)量眾多的知名公寓品牌。企業(yè)要按照現(xiàn)代公寓運營管理的要求，根據(jù)公寓的經(jīng)營情況，不斷優(yōu)化公寓經(jīng)營管理模式，提升市場知名度和影響力。國有企業(yè)更要堅持對標(biāo)先進(jìn)，向品牌企業(yè)靠攏，在公寓的運營服務(wù)上做加法，在管理流程上做減法，及時查找現(xiàn)有流程的不足之處。80后和90后逐漸成為住房租賃市場的主力人群，年輕群體的入住意味著當(dāng)前租賃市場已顯著區(qū)別于傳統(tǒng)的租賃市場。在公寓的日常經(jīng)營管理上，國有企業(yè)要格外注重租客的居住體驗和個性化的需求，企業(yè)不僅要向租客提供舒適的居住環(huán)境，還要扎實做好常規(guī)的保潔、維修和安全檢查等租后工作。此外，國有企業(yè)還要積極探索運用智能手段不斷創(chuàng)新公寓管理模式，補(bǔ)齊工作中存在的短板，逐漸探索提供多元的綜合服務(wù)、靈動的共享空間、豐富的社群活動和便利的金融產(chǎn)品，全面提升公寓管理水平。

住房租賃市場在不同階段呈現(xiàn)出不同的發(fā)展特點，國有企業(yè)要積極研判住房租賃市場的發(fā)展形勢，按照政府的工作任務(wù)和企業(yè)的發(fā)展定位，對接政策要求，緊跟市場需求，穩(wěn)步拓展住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)揮好國有企業(yè)對住房租賃市場的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用。

注釋

I 數(shù)據(jù)來源：2018年上海統(tǒng)計年鑒

II 數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)http://www.fangchan.com/news/5/2019-01-08/6488228409905582085.html