ST天業“聯姻”銀泰置地

董忱

共謀合作

▲ST天業牽手銀泰置地加大地產布局。

根據此次ST天業與銀泰置地簽訂的《戰略合作框架協議》，雙方擬充分利用各自優勢和資源，在傳統地產、商業地產、養老地產、旅游地產、教育地產等產業地產，土地投資，物業管理等多方面加深合作，打通全國范圍內住宅、產業等市場，將根據合作雙方利益最大化的原則，選擇確定合作項目進行深入合作。

在合作模式方面，雙方擬根據不同業務的發展需要，分別成立不同的項目公司，實施具體合作業務，項目公司的股權比例、經營管理、人員配置等事宜，則根據具體項目實際情況另行協商確定。同時，合作項目可根據經營發展需要使用雙方各自的品牌，具體的使用方式由雙方另行協商確定。

眾所周知，ST天業近幾年的日子并不好過。ST天業的前身為濟南百貨，1993年年底成功登陸A股。但上市后，由于所處行業競爭激烈，經營狀況并不理想，利潤率越來越低，加之國有老企業債務負擔重、人員多、設施嚴重老化以及體制問題，企業很快陷入了極度困難的境地。

1998年和1999年兩個會計年度靠資產轉讓重組、置換產生收益5000多萬元，占到利潤總額的90%，主業貢獻利潤的難度越來越大。

2005年又因為連續兩個會計年度虧損，瀕臨退市。

2006年，天業集團帶著正在開發的25萬平方米商業地產項目接過了上市公司濟南百貨的控制權。至此，天業集團成為了濟南百貨的控股股東，公司的主業自然也正式從之前的百貨轉為了房地產。

2007年的財務報表顯示實現扭虧為盈，房地產業務貢獻了大部分利潤。同年5月，上市公司正式更名為天業股份。

在天業集團成為控股股東之后，上市公司又進入了礦業和金融行業。2017年，礦業已經成為公司的第一大收入來源。

在2018年濟南國資委入局ST天業時，ST天業的凈資產已經出現負值，處于資不抵債狀態，經歷了多次主業的轉變和多次控股股東的更換，上市公司的經營狀況始終堪憂，控股股東不穩定，但深耕地產業多年的ST天業，在地產開發方面還是有一定優勢，這也是銀泰置地看中的亮點。

記者注意到，在此番“攜手”過程中，銀泰置地與ST天業的一項關鍵“任務”——便是充分利用各自的優勢、資源，共同向政府爭取以優惠的條件，獲取符合雙方要求的項目土地，并共同爭取其他的優惠開發條件。

此次戰略合作期限為3年，自合同生效之日起算。協議屆滿后，將另行協商確定是否繼續合作。

聚焦地產項目

此次與ST天業戰略合作，展現出銀泰置地對山東市場的興趣及信心。

銀泰集團官網顯示，銀泰置地屬銀泰集團旗下，以綜合性商業地產開發與經營為主營業務，涉及商業地產拓展、規劃設計、開發建設、招商運營管理等各個方面，致力于開發管理高端購物中心、頂級酒店、高端寫字樓、高端住宅等業態的大型城市綜合體。銀泰置地旗下囊括“銀泰中心”“銀泰城”“頂級酒店與公寓”等產品線，是我國高端商業地產的引領者。

截至目前，銀泰置地在全國建成及在建項目已達70余個，項目遍及北京、上海、杭州、成都等數十個城市，總開發和運營建筑面積近2000萬平方米，代表項目包括北京銀泰中心、成都銀泰中心、杭州湖濱銀泰in77等項目。

記者注意到，2014年9月開業的淄博銀泰城，為銀泰置地在山東布局的首個大型商業項目，建筑規模25.6萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務、文化、藝術、體驗等功能于一體的一站式全業態綜合型購物中心。

ST天業，業務涵蓋房地產、礦業、金融、創投等多個領域。其中，已在房地產領域深耕18年，開發項目遍布濟南、濰坊、威海、東營、煙臺等地，總建筑面積300余萬平方米，代表項目包括濟南國際會展中心、山大路創展中心等。

對于此次與ST天業合作，銀泰置地相關負責人表示，公司對山東的未來充滿信心，對雙方的合作充滿期待，將抓住山東省新舊動能轉換的戰略機遇，充分利用自身的優勢、資源，積極推動合作，實現互利共贏，為山東商業地產、時尚商業零售等行業的高質量發展作出積極貢獻。

抱團取暖，房企合作模式多

近年來，我國房地產行業整體項目合作增多，房企之間的合作開發成為常態。近年來，趨向于抱團取暖，房企合作開發中常見的模式也多種多樣。

從項目股權劃分上，合作開發中各房企可以根據股東的數量和參股情況對持有的項目開發公司進行股權分配，形成51%：49%，34%：33%：33%，各25%或者各20%等形式的股權比例。

從開發職能劃分上，各房企一般會根據不同的合作模式，協商負責房地產項目整體開發流程中的各個職能，涵蓋了從投資拿地、規劃設計、工程建設、成本核算到營銷推廣等。

合資成立項目公司獲取土地，是房企合作開發中最為常見的模式。

在目前行業整體融資成本提升、資金趨緊的環境下，房企首先會傾向于選擇在項目層面達成合作，通過合作拿地的模式開展合作開發。

一方面，目前對于房企而言，熱點城市高單價大體量的地塊在招拍掛市場中需要的資金量極大。合資成立項目公司合作拿地，可以使各方分攤投資資金，降低投資風險。

另一方面，在目前大部分一二線城市土地招拍掛市場競價、競自持、競配建的背景下，房企通過聯合體“抱團”聯合競標的形式，可以避免各方因土地資源緊張而引發的非理性競爭，合作拿地可以讓房企以更合理的溢價獲取土地，顯著降低拿地成本。

另外，還有一種模式，就是與土地持有方進行股權合作，同樣是為了降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，部分規模較大的品牌房企還可以選擇與擁有優質土地的公司，以入股項目公司的模式開展合作開發。通過股權合作最大化發揮項目的品牌價值，達到雙贏的效果。

例如，對于碧桂園而言，通過與擁有優質土地資源的中小房企或有局部區域資源的區域型房企合作，可以更高效地獲取土地。而中小房企作為土地提供方，則可以借助碧桂園的品牌優勢和營銷資源，使產品溢價得到大幅提升，進而獲得更高的項目利潤率和資金回報。

不過，近年來，房企在更上層的集團戰略層面達成合作的現象增多，如萬科與深鐵、華潤與華發、華夏幸福與新城、旭輝和卓越等。集團戰略層面的合作可以理解為更為穩固的聯合開發模式。參與合作開發的房企可以通過項目各開發職能專業層面的優勢互補，降低開發成本并增強項目抵御風險的能力。

具體而言，合作開發中房企可以發揮各自的開發優勢、管理優勢、資金優勢、融資渠道優勢、資源優勢等，降低管理成本、融資成本以及整體的項目開發成本，以提升項目整體的產品競爭力以及抗風險能力。