淺談房地產市場“一個中心兩個平臺”建設

祝德敬

摘要：房地產經濟作為我國國民經濟的重要組成部分，是保持城市穩定和維系地方經濟發展的重要力量，房地產市場能否平穩健康發展直接影響到地方經濟質量好壞。根據房地產行業相關政策法規，對如何利用“一個中心兩個平臺”建設實施對房地產市場全生命周期管理提出意見和建議。

關鍵詞：房地產市場管理;全生命周期;平臺建設

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138—（2019）03-0077-79?? 收稿日期：2019-01-28

按照習近平總書記在黨的十九大報告提出的“房住不炒”要求，為確保房地產市場平穩健康發展，政府應努力提高對房地產市場的管理和服務質量，將房地產市場全生命周期管理和服務工作做好，多舉措開展“放管服”工作改革，高標準實現房地產市場全生命周期一體化管理。本文認為，抓緊抓好房地產市場管理“一個中心兩個平臺”建設很重要。

“一個中心”，即房地產信息數據中心;“兩個平臺”，即房地產從業主體（含從業機構和人員等）管理平臺和房地產行業服務平臺。本文所稱房地產管理全生命周期，指從房地產從業主體、丈測業務審核、商品房預售備案、預售資金監管、存量房銷售網簽備案、存量房交易資金監管到物業服務和房屋征收等整個周期。一體化管理是指對房地產開發建設、房產交易（含商品房預銷售交易）以及住房保障、房屋征收等環節實施的管理。管理和服務的手段就是借助我們的互聯網、云計算等新技術手段，按照信息化、智能化、智慧化的管理目標，最終使房地產市場管理和服務達到辦公自動化、流程科學化、數據精準化的要求，客觀、準確、快速地為政府決策、部門監管、百姓便利提供服務。

1? “一個中心”建設構想

1.1? 充分整合房管紙質和電子檔案

將房管部門多年已形成的房屋登記紙質檔案和電子檔案資料，按照類別進行整理;同時利用不動產共享平臺以及相關部門（如政府統計部門）收集到的信息、個人住房信息、開發企業信息、商品房預銷售信息、房產中介和物業管理信息等，形成包含所有房地產市場的全生命周期信息數據中心。

1.2? 對“中心”信息分類和分析

一方面將信息分為以下幾類：一是房地產交易管理類，含樓盤交易的面積、價格、交易資金、維修資金、交易稅費等;二是從業主體類，含從業主體結構和人員的數量;三是個人住房信息類，含個人住房結構、面積、房屋平面布局、建造時間、來源以及產權人與住房有關的個人信息等;四是政策類，含國家、省和市政府頒布的法律、法規、政策及相關部門文件等。

另一方面是對信息進行科學分析。將房地產市場包羅萬象的數據通過系統性、專業化的統計分析，如：通過交易數據分析，能客觀、公正對各類商品房銷售情況、庫存情況、交易價格、交易資金、比增量等房地產市場運行情況作出科學判斷、評價、預測，形成高附加值信息，定期展現市場現狀、趨勢及其允許度、最大極限度、警界點，增強信息輻射度。讓政府及房地產市場管理者了解行業發展的最新動態，準確把握市場，調整土地供應機構和數量，從宏觀上對房地產予以指導，促進房地產業健康發展。又可以引導房地產開發企業理性投資。如：通過從業主體數據分析，能將市場上每個從業主體過往的業績、開發質量、誠信等級、物業服務產品優劣等情況通過系統反饋給項目業主和購房戶，等等。

1.3? 利用“中心”信息對市場新課題進行研究

房地產市場需要研究的新課題很多，可以通過“中心”已有的信息和社會調查，再購買一些市場分析研發軟件，對房地產市場中存在的疑難雜癥進行調查研究，形成科學的管理辦法。如通過對物業小區住戶的年齡、學歷、性別、家庭收入、物業管理費等要素進行研究，確定合理的收費標準和管理辦法;對城市更新改造房屋征收入的家庭基本情況、現有居住環境和居住條件的滿意度、渴望征收的意愿、經濟狀況等要素進行研究，對征收項目實施與否做出科學判斷。

2? 管理平臺建設構想

2.1? 房地產從業主體管理平臺建設

為提高房地產從業主體和人員的質量，讓全社會充分了解房地產從業主體和人員的優劣，鼓勵競爭。一是按照從業主體備案制度，將從業主體機構基本情況、以往業績、誠信信息、獎懲經歷、經營項目情況等進行網錄，方便項目業主實時査詢;二是對從業人員的進行備案，將從業人員學歷、職務職稱、受教育程度、已往履職情況、個人誠信、受獎懲等進行網錄備案，讓業主可實時查詢;三是建立誠信等級評價，根據從業主體和人員在從業過程中受獎懲、受投訴等情況設百分制評分標準，規定每個分級給予對應的獎罰，以規范依法從業的行為。

2.2? 房地產交易管理平臺建設

一是從商品房預售許可制度的申請環節入手，依法依規對商品房預售過程中的建立樓盤表、合同網簽備案、預售資金監管、住房維修收繳、合同簽訂撤消等行為進行把控。二是在存量房交易管理方面，首先利用存量房網簽備案系統實現同稅務、金融、住房公積金中心、房委辦等部門信息共亨，使存量房的網簽備案價與實際交易價、納稅價格、金融部門的抵押價格真實可靠。避免中介機構做陰陽合同偷稅漏稅、套取金融部門的購房貸款和擠占保障房等。其次建設一個標準化、規范化的以存量房交易、租賃和安置房等為一體的免費選房“超市”，對中介機構交易行為進行規范。其三完善存量房交易資金監管制度和中介機構及人員實名制，有效打擊不法行為。其四通過監測交易業務數據，為房地產管理行政科室判斷房地產從業主體是否存在捂盤惜售、囤積房源等違法行為;通過監測存量房和商品房預售資金，杜絕當事人一房多賣、挪用資金等損害購房人行為的發生，保障房地產交易資金安全。

2.3中介企業管理建設

一是物業服務企業，從物業服務企業進駐小區環節開始，重點對物業服務企業誠信級別、委托協議簽訂、小區規章制度等進行必要的審核，并網錄利用智能手段管理。二是丈測機構，從完善丈測機構資質和從業人員備案著手，對丈測機構丈測成果、從業行為、誠信情況等進行不定期抽查或者向社會調查形式，并將抽調查結果按照百分制計算納入信息平臺，分等定級，分別處理。三是評估機構，由于房地產評估機構從業人員的專業性、科學性要求很高，首先要對從業人員備案，再對機構真實情況（如估價師人數）進行核查，通過在平臺公示，堅決杜絕不符合法律法規規定的房地產評估機構進行以掛靠或者設立分支機構等形式從業。

3? 服務平臺建設構想

3.1? 提高工作效率

一是部門與部門之間如果能夠利用數碼拍攝、身份證讀卡器、條碼掃描槍、指紋儀、密碼鍵盤等科技含量高且統一的認證手段，把法律法規要求必須提供的證件、證明材料、業務數據等在系統內有效運行，則可增加信息準確性、真實讓群眾少跑路。二是確保“陽光”辦公，為百姓提供便捷、公開、透明的服務。通過平臺可以把房地產政策法規、辦事程序、辦事時限等實實在在交給老百姓，接受老百姓監督，有效規避工作人員不作為、亂作為。三是更加便民。由于平臺包容了房地產市場各方的信息，增加了信息透明度，同時定期會對信息進行公示、分析，一方面便于群眾了解市場、了解價格、查詢企業誠信等，做到理性投資，另一方面也利于政府決策，投資商判斷市場。

3.2? 服務稅務金融業務

通過交易平臺網簽備案建立與稅務、金融部門數據共享，既方便稅務部門了解交易價格真實性，又方便金融機構對房地產抵押進行貸前、貸中、貸后的管理;同時也方便金融機構準確核查抵押房屋的真實情況，防止當事人惡意套取購房貸款;有效防范金融風險。

3.3? 服務政策性住房和公積金管理

通過交易平臺與住房辦和住房公積金管理中心數據共享，即可在系統中實時顯示住房保障對象，或者已享受過住房公積金的當事人，并將當事人的購（售）房信息提供給住房辦或者住房公積金管理中心，做好提醒服務并協助他們依法管理。

3.4? 服務征收工作

一是通過“選房超市”可以為征收安置房提供更多房源。二是通過信息共享可以為項目征收前期的調查摸底、丈測評估提供準確的第一手資料，減輕工作量。三是對已簽訂《征收補償安置協議》進行備案，按照協議書履行情況實時注銷產權證件。四是補償安置協議書履行完畢后，可通過與不動產登記機構建立的信息共享平臺，為被征收入辦理安置房的權利證書。

3.5? 服務政府和政府部門

一是將數據庫與地方政府的大數據共享，可以為政府的城市公共服務、社會管理、房地產市場監管、住房保障以及房地產市場宏觀調控等提供基礎數據支持。二是對城市現有房屋數據統計分析，能夠更科學地做好城市更新改造規劃和住房建設計劃。三是為自然資源部門土地供給提供參考;為公安、民政等部門對房屋產權人、房屋使用人，尤其是房屋租賃人等流動人口的管理;為司法部門及時查封、限制、解封不動產提供保障;為物價部門動態確定房屋的市場價;為財稅部門征稅提供計稅基礎等。

綜上所述，筆者認為，便捷高效的住房信息管理系統建設，領導重視是關鍵、體制理順是前提、整合數據是基礎、資金投入是保障。本文所探討和分析的只是縣、市一級房地產市場目前的共性問題，有些觀點的探討和分析存在不足和偏差，敬請廣大讀者諒解和批評指正。