厘清登記監管職能　順利實現“一次辦好”

牟偉 于磊 陳娟

摘要：從國務院大督查暴露出來的問題來看，不動產登記中仍存在辦證難，辦證慢或者亂收費等問題。遵義不動產登記出現了問題，處理了住建系統的干部，表面是亂收費，實際是對登記和監管的定位不準確，導致職能職責不清晰。厘清登記和監管職能，實現精準定位，才能實現從“一次辦結”到“一次辦好”的轉變。

關鍵詞：不動產登記;監管;職能;定位

中圖分類號： F293.33? 文獻標識碼： C

文章編號：1001-9138-（2019）03-0021-23? 收稿日期： 2019-01-27

1厘清不動產登記與交易監管的本質

不動產登記是登記機構依法將不動產的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于登記簿并進行公示的行為。根據《物權法》的規定，除三類特殊情況，不動產物權變動須經登記方發生效力。

房屋交易是當事人之間買賣、贈與、抵押房屋的行為，主要系當事人之間意思自治的民事行為。房屋交易屬于市場行為，但在目前的房地產市場中，由于房地產開發企業、房產經紀公司的強勢或者優勢地位，信息具有不完全性和非對稱性，就需要一個超脫房地產市場參與者的角色來介人房地產市場，監督房地產市場的運行，創造機會均等、信息真實的市場環境，以減少純粹市場化解決方案引起的交易成本過高、市場風險大等問題。

房地產市場監管主要是通過法律乃至行政的手段對市場進行干預，是目前我國對房地產市場調控的必要階段。如差別化的信貸、稅收政策，限售限購等手段，影響市場預期，形成供求平衡。

房地產的市場監管由住建部門牽頭，國土、工商、金融、稅務甚至公安和宣傳等部門按照分工共同承擔，對市場進行宏觀調控，對具體行為進行管理。如對市場從業主體的房地產開發企業、中介服務企業、物業服務企業的從業資格、行為進行規范，違法違規行為查處，以及轉讓政策制定、房屋租賃管理與相關便民平臺的搭建等，都屬于市場監管的范疇。交易監管是房地產市場監管的一個環節。

2理順不動產登記與交易監管的定位

房地產市場監管的目的是維護市場秩序，促進房地產市場健康穩定發展，保護權利人的合法權益。不動產登記是物權取得的重要標志，產生物權的最主要證明就是在不動產登記簿進行記載。監管和登記是相輔相成不可或缺的兩個辦理不動產登記中間的環節。登記需以合法的交易為前提，合法交易離不開登記信息這個基礎。

《物權法》第17條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。房屋的買賣，最終成功的標識就是買方作為所有權人在不動產登記簿進行記載。

從法條的后部分來看，有證據證明登記簿記載錯誤就可以推翻不動產登記簿的效力，這個證據實際是需要通過登記和交易兩個環節來證明。本文以房屋交易的流程來逐步分析登記和交易的融合和區分。

對于商品房開發主體的準人（資質管理）、預售許可具體條件的把握、預售許可證的發放、房地產開發企業違法違規行為的查處以及在存量房交易中房產經紀機構提供的服務和是否發布虛假信息、是否將不準流轉的房屋進入市場等都屬于市場監管的范疇。

商品房合同備案管理目前各地做法不一，有的地方是住建部[ ]備案后共享給不動產登記部門，目前備案依據的法律法規都是不動產統一登記前出臺的，有些地市以此為據，住建和國上部廣]都要求開發企業備案，導致企業負擔加重，兩家對房地產開發企業來講都是管理部門，企業敢怒不敢言。商品房合同備案的主要目的是防止一房兩賣，約束開發商的強勢地位，應該是住建部1]市場監管中行業管理的范疇，住建部門需要在備案之后實時共享給不動產登記部門，便于不動產登記部門利用信息進行查封登記或者在建工程抵押等業務開展，

登記過程中。由于目前主流觀點認為不動產登記需要“審慎合理”的審查.登記機構對登記材料和交易的合法性需要適度審查，并且相關的法律法規賦予登記部門承擔責任的義務。如果交易監管進行了審查之后，登記部門直接依據監管部門審查結果進行登記，從法律意義上講承擔責任的仍是不動產發記部門。因此，不動產登記部門肯定會再次進行審查，以規避自己的責任。在未實現一窗受理的地區，很多時候需要申請人提交兩套資料，造成重復勞動，導致職能職責不清，甚至是政府資源的浪費。

筆者認為，如果把房屋交易環節中的具體行為監曾劃轉給不動產登記機構，實現登記交易一體化，更易形成權責清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，把市場管理和行業管理等宏觀管理交給住建部門。更利于厘清定位，分清權責。

3“一次辦好”是交易監管和不動產登記的完美融合

存量房監管中，網簽因為缺乏明確的法律依據，成為雙方爭議的焦點。網簽管理中的房源核驗離不開登記信息。若登記中發現存量房查封掛牌或其他不能交易的限制，登記部門缺乏相應的處理權限。因此，網簽是房地產市場管理中對存量房管理的重要手段，目前在交易登記合一的地區， 幾乎未出現排斥網簽的情況，反而是交易和登記分設的地區。為此爭論的不可開交。

存量房網簽及維修資金征繳工作是住建部門的重要職能。國務院和住建部多次行文，要求做好存量房網簽工作，旨在規范存量房交易行為，保障交易安全，為房地產市場分析和精準調控奠定基礎。住宅專項維修資金是住宅的養老錢，是《物權法》和《物業管理條例》要求建立的。在房地產市場管理中。仍存在公共部位和公共區城維修難的問題，而維修資金制度是日前解決問題的最有效手段

不動產登記不僅僅是辦理一個不動產證的問題，事關多個部門。牽扯國土、住建、住房公積金、銀行、稅務、林業、海洋和司法等眾多部門。從歷次國務院督查可以看出“辦證難、辦證慢"仍是目前購房群眾反響最熱烈的內容之一，僅僅憑不動產登記部分無法解決問題，需要上述多部門聯動，齊抓共管，形成合力。目前各地市根據國務院“放管服"要求，從百姓需求角度考慮，都積極推動了相關單位集中辦公，就是為了解決群眾“跑多個門，找多個單位”的問題。如果在百姓申請辦證時，不了解哪個環節出現問題，仍然要跑多個部門，尋找多個窗口咨詢，不動產統一登記的改革紅利百姓肯定享受的不徹底。

要想把事情辦好。必須摒棄部門利益。換位思考，從群眾需求角度出發籌謀一切。各部門必須放棄部門利益，站位要高，考慮要全，要真正從中央對不動產登記改革和“放管服”精神角度思索，從辦證群眾角度籌謀，列清各部門的需求，讓辦證群眾一次性搞清楚、弄明白應該提供什么資料，不能辦證的原因和癥結在哪、而不是只育目地從辦證環節出發，刪掉與不動產登記無關的一切資料，這樣的治標不治本只能滿足一時之需，不能真正推動不動產登記跨越發展。