基于民法分則不動產物權變動模式的立法思考與建議

張新蘭

中圖分類號：D923? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.240

現階段，針對不動產交易安全以及市場經濟穩定發展過程中，不動產物權變動模式起到了極為重要的作用。一般情況下，目前我國的不動產物權產生的變化便是《物權法》運用的登記生效模式和登記對抗多元變動模式，不過，按照具體現象來看，我國的《物權法》中卻也明確表示了以法律條例、繼承以及征收等共同影響下所產生的另外一種模式——無須登記模式，即除了登記生效和對抗外，同時出現一種并不屬于二者其中任何一類的“無須登記”不動產物權變動方式。這種體系對于我國的市場經濟體系以及不動產交易產生了諸多影響。

一、 簡析現階段我國三大不動產物權變動模式

據筆者調研，現階段我國主要沿用三大不動產物權變動模式：登記生效模式、登記對抗模式以及無需登記模式。下面筆者對這三種變動模式進行分析：（1）登記生效模式。一般來說，登記生效模式通常指的是“不動產物權依法律行為的各種變動，即不動產的設立、不動產的轉移、不動產的變更以及不動產的終止等等行為，在沒有經過登記前不能夠產生法律效應的立法模式。”（2）登記對抗模式。這種模式也常常被叫做“形式主義登記模式”，其主要內容為“登記對不動產物權變動僅僅具有確認或者證明兩種作用，而不能夠決定其能否生效的立法模式。”（3）無須登記模式。這種體系與上述兩個登記體系有著非常大的差異，從意義的角度來看，無需登記主要指的是“部分物權不需要進行登記就可以發揮相關的法律效益”。按照目前《物權法》中的規定來看，由于法規和征收所產生的物權變化，通過繼承以及受贈等方式所獲得的物權，和通過其他合法行為來獲得的物權，以及產生的物權變化都無需進行登記，自動產生不動產的物權變更。

二、不動產物權變動模式對《物權法》的嚴謹性帶來影響

（一）對公示公信原則造成影響

物權公示公信原則指的是物權的產生以及變化和消失等，都需要利用可查知的方式來進行體現，如果當事人將其作為基準或依據，并按照該公示原則作為行事準則，那么就算登記的物權和現實中的物權權屬發生不吻合的情況，也不會對物權變動的法律效益進行削弱。在目前的登記對抗模式背景下，不動產權變動的登記信息和物權的真實性產生相悖的現象較為普遍，顯而易見，這針對我國公示公信原則也產生了嚴重的影響，甚至與其背道而馳。在這種條件下，等級對抗模式針對目前公示公信原則帶來的負面作用和影響變得極為明顯化，據筆者調研，甚至有相關研究人員出現了“等級對抗模式的存在是對于登記公示公信力的一種藐視”的看法。

（二）沖擊物權、債權兩分體系

實事求是的講，目前，我國不動產物權變更模式的首要原則便是將登記生效體系作為中心，登記對抗模式則較為特殊。目前，針對土地承包經營權以及宅基地使用權等等用益物權方面的變動，一般來說都會利用等級對抗模式。不過如果根據物權主體的特征的角度來看，這些變動都在物權的范圍內，同時有著相關的支配特征，也就是說是鑒別其他權利的主要條件。筆者對此的看法是，在目前的登記對抗體系條件下，土地承包經營權的變更并不能完全展現益物權所具有的支配作用，也無法體現出實行的物權特征，同時在特定意義上也無法充分發揮益物權針對其他物權的保障效果。基于此，目前不動產物權變動的登記對抗模式對當前實行的物債二分的體系產生了嚴重的制約。

三、分析現階段不動產物權變動模式對具體物權的影響

（一）登記對抗模式對農村土地承包經營權流轉的保護有限

《物權法》中明確規定，土地承包經營權人想要將土地承包的經營權進行交易或是其他互換過程中，若是需要進行登記，那么則必須在縣級或以上的政府機構申請變動登記。若是土地承包經營權的轉讓未通過登記，那么則無法在受法律保護的條件下對抗善意其他人。根據該規定則能夠明確一點，目前我國土地承包經營權的變更仍然利用登記對抗體系。平心而論，采用登記對抗模式具有一定化的弊端和不足。其不足之處主要展現在：首先，目前的土地承包經營權的變更一般情況下常出現在“小圈子”社會的條件下，不過多數承包人已經不單單是機體經濟組織的一部分，而這種現象在三權分置情況下則更加明顯。當前為了全面加快農村經濟發展步伐，其變動范圍已經遠遠超出之前的“小圈子”社會，這種情況已經導致，我們不應當繼續實行登記對抗模式，因其能夠導致土地承包經營權在流轉過程中產生不同程度上的權屬糾紛。其次來說，我國現行土地承包經營的時間為30年至70年區間，試想在如此漫長的期間范疇內，土地承包權發生變動的可能性有多大可想而知，那么繼續采取登記對抗模式，承包人的權利能否得到有效保障現在來看是個未知數。綜上所述，我國現階段實行的登記對抗模式，確實對承包人權利的保護力度存在缺陷。

（二）登記對抗模式未能充分保護地役權

從意義上來說，地役權指的是：為了自身土地的便利而利用所屬于他人的土地，進而提升不動產效益的權益。在《物權法》有著明文規定，地役權利用登記對抗體系。而地役權運用登記對抗體系的主要原因，從客觀上分析有兩大原因：第一個原因是，一般情況下，地役權的產生會出現于兩方的權益中，并不會與第三方權益相關，所以即使出現第三方人員侵犯土地權益的現象，也只是作為侵犯了土地使用權，并不會對其地役權產生實質性的侵犯，因此即便沒有登記地役權，也不會對當事人維護自身地役權產生危害。第二個原因是，眾所周知，現階段的農村地役權登記特點決定，地役權一般來說因其手續較為繁瑣并不強制性登記，這么做可以在一定程度上減輕群眾的負擔，方便百姓。實事求是的講，這種做法在一定程度上存在諸多弊端和隱患。《物權法》中明確規定“地役權未經登記不能對抗第三人”，那么從客觀上分析，未進行登記的地役權并不能針對第三方主張物上請求權，這類現象實際上也不能明確的保障地役權所有人的合法權利。某種意義上來說就是地役權和債權方與同時站在一個地位上，并不會受到用益物權而受到特殊的保障，這明顯和構建用益物權的立法的初衷相背離。因此，登記對抗模式實際上無法充分保障地役權所有人的合法權益。

（三） 宅基地使用權強制登記制度缺失不利明確權屬

眾所周知，現階段我國的宅基地實行的是“一戶一宅”制，這種制度導致其僅限于在本集體經濟組織成員進行變動，而不可以向外流轉。如果宅基地所有權被轉賣，或是外租，那么這時候在進行宅基地使用權的申請則會被駁回。此外，《物權法》第155條也明確規定，宅基地使用權的變更需要有一定的登記流程，因此，目前我國農村區域宅基地所有權的生成以及變動等方面的手續實際上也無需以強硬的手段使其辦理變更手續。根據相關調查結果顯示，目前我國針對宅基地所有權的轉讓機制進行了約束，不過卻仍舊會出現各種隱形交易的現象，直接致使找基地使用權不經過登記便進行轉讓，并且這種現象也較為多發。此外，我國當前的農村土地糾紛各類案件中，因宅基地使用權而產生矛盾或是糾紛時，由于宅基地使用權進行私下流轉所導致的現象最為普遍，這種現象完全可以歸結為未辦理登記。

四、現行民法分則不動產物權變動模式的立法建議

（一）總體思路建議：應采用登記生效單一模式

客觀而言，我國現行的《物權法》針對不動產物權變更而開展的為登記生效模式，等級對抗模式是一種例外模式。除此之外還存在一些基于法律文書、繼承、征收等發生的多元模式。等級對抗模式明顯會針對目前的公示公信原則以及物債兩分體系和變動善意取得體系的應用都造成了嚴重的影響。除此之外，地役權和土地承包經營權也受等級對抗模式而導致無強制登記制度的變化，與我國現階段農村改革精神明顯不符。因此，我國民法分則不動產物權變更模式需要運用和目前的物債二分體系所契合并起到一定輔助作用的登記生效單一模式。

（二）具體修改建議：三權修改過程應注重細節

1. 對土地承包經營權物權變動提出的建議

我國《物權法》中明確規定了：土地承包經營權所有方在進行土地承包經營權轉讓過程中，需要在縣級或以上政府機構進行變動登記，若未登記，則不可對抗善意第三人。按照相關調研以及分析，《物權法》的這兩條規定在某種程度上并不利于土地承包經營權的保護，可以進行一定修改，筆者建議，民法分則物權編中應該變更為：農村土地承包經營權從登記并生效起便為生成，登記單位需要給予承包方《農村土地承包經營權證》。登記單位在辦理登記業務過程中，只能適當的收取一定的工本費，其他任何費用不得進行收取。

2. 針對地役權物權變動的優化建議

在《物權法》第158條提出規定，地役權實行登記對抗模式，而實事求是的講，地役權的登記對抗某種意義上會導致地役權和債券容易混為一談，同時也不能針對地役權的物權有進行保障，因而無法滿足物權法的立法要求。通過調查與分析，筆者提出建議：地役權物權變動模式在民法分則物權編中可以更改為“當事人通過簽里合同等法律流程來變更地役權的，能夠通過書面形式進行，若當事人需要辦理登記，則生效時間設定為地役權登記當日生效”。

3.針對宅基地使用權的優化建議

目前，我國《物權法》中指明，農村宅基地所有權的生成以及變動都無需以強制性措施使其進行登記辦理，這也會針對目前農村宅基地所有權的確立以及現階段農村經濟發展造成較大沖擊。基于此，可以選擇性實施房地一體化的等級體系，將宅基地的使用權和農村住所使用權的登記進行融合，則能夠進一步貫徹宅基地使用權的登記業務。宅基地試用期間所產生的變動模式，在民法分則物權編中也可以改動為：農村宅基地使用權及住所使用權的生成及流轉都需要經過登記才能夠發揮法律效益，若未進行登記，則不會產生法律效益。

綜上所述，在目前的經濟發展趨向背景下，通過把土地承包經營權以及地役權、宅基地使用權等方面的變更模式一同歸納如不動產統一登記是一種行之有效的方法，不僅能夠滿足目前的農村改革精神和目標，又能充分滿足各區域發展的需求。因此，在國民法典分則編撰時，需要適當的以相關法律行為所產生的不動物產變更模式作為基準，進行合理的統一化編制，讓未來的整體工作效率和工作水平“更上一層樓”。

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