內江市房地產業發展的難題及對策

■ 倪 獻

一、內江房地產業面臨的難題及不利因素

（一）房地產開發投資和土地成交穩定性差，波動較大，土地流拍增多

四川省內江市房地產開發投資和土地交易總體變化呈“N”型，波動較大。其中，房地產開發投資在2012-2018年間，有2個低點和2個高點，2個低點分別為2012年58.03億元（同比增長6.8%）、2017年115.05億元（同比下降6.32%）；2個高點分別為2014年115.43億元（同比增長46.78%）、2018年155.56億元（同比增長35.21%）。

數據來源：內江各年統計年鑒

因內江市公共資源交易服務中心公開土地拍賣成交面積數據僅有2014年至今的，故按2014-2019年上半年的土地成交面積及成交金額顯示，截至2019年6月底，全市土地拍賣成交面積累計達909.08萬m2，累計實現成交金額231.628億元，各年拍賣成交面積變化較大，最大增幅和跌幅分別為2015年183.27%、2016年-32.68%。同時，自2018年以來，土地流拍現象逐漸增多，共計流拍28宗，其中5宗出現2次流拍，值得注意的是，5宗2次流拍的土地全部來自資中縣，4宗屬于資中縣城南片區南側地塊，1宗屬于資中縣重龍鎮磐石大道南側地塊。

數據來源：內江市公共資源交易服務中心

（二）全社會固定資產投資總量和增速“雙降”，規模工業總產值增長波動性大，側面反映內江市社會供給端在短期內可能出現供給缺口

內江市全社會固定資產投資從2014年開始呈現出投資增速放緩，但總量保持增長，至2016年總量達到905.52億元，從2017年至今，出現總量和增速“雙降”的情況，固定資產投資疲軟開始，內江市經濟增長動力源之一的固定資產投資下降對內江市經濟增長造成明顯拖累。

數據來源：內江各年統計年鑒

2012-2018年，內江市規模工業總產值總體呈下降趨勢，2016年達到最大值1772.64億元，但2017年創下歷年新低1097.77億元，跌幅達38.07%。2018年稍有好轉，微微增長9.3%，總量仍低于近7年的平均水平，規模工業總產值增長動力不足，較為疲軟，全市社會供給端在短期內可能出現一定的供給缺口。

數據來源：內江各年統計年鑒

（三）經濟增長疲軟：地區生產總值總量增加，但增速放緩，經濟增長存在結構性分歧，人均GDP增長承壓明顯，增長動力匱乏。預計社會需求端可能出現消費需求不足的情況

內江市經濟增長存在明顯的結構性分歧：地區生產總值總量增加，但GDP增速明顯呈逐年放緩的趨勢，由2011年的15.30%一直下降到2018年的7.8%。存在經濟增長動力不足的問題，經濟增長存在結構性分歧，總量上仍依賴于傳統的第二產業，產業結構優化調整步伐明顯滯后于經濟增速的目標要求。

數據來源：內江各年統計年鑒

2011-2018年，全市人均GDP整體呈增長趨勢，但增速明顯有所放緩。人均GDP變化過程與全市GDP變化極為相似——總量增長，增速放緩，后期發展后勁不足，人均GDP增長承壓明顯，預計社會需求端可能出現消費需求（即內需）不足的情況。

數據來源：內江各年統計年鑒

（四）城鎮化發展水平不足，低于全國平均水平近10個百分點，同世界中高收入經濟體及高收入經濟體有近30個百分點的差距，并面臨常住人口增長乏力等難題

2018年，全國常住人口城鎮化率達到59%，內江市全市常住人口369.9萬人，城鎮化率49.1%，低于全國平均水平近10個百分點；參照全球高收入經濟體81%和中高收入經濟體65%的城鎮化率水平，內江市城鎮化仍有近30個百分點的提升空間。但內江市城鎮化率面臨全市常住人口存量萎縮、增量銳減等增長乏力因素制約。

數據來源：內江各年統計年鑒

（五）人口老齡化風險：中青年勞動力明顯不足，老年化社會生活需求將更加明顯，房地產業中青年消費主體將逐年減少

2011-2018年，人口增長總體呈現出以下變化：出生率逐年下降，人口死亡率逐年增加，并在2015年首次出現負增長，2017-2018年連續的自然增長率下降至1‰以下且漸趨近于0，說明內江市亦將正式步入人口老齡化社會階段，屆時，中青年勞動力的供應將明顯不足，老年化生活需求將顯著增加。

數據來源：內江各年統計年鑒

（六）人口流失風險：人口凈流入連續4年負增長，年凈流出人數最高達5.43萬人，房地產行業購買力基礎有所弱化

人口總體呈凈流出趨勢，人口總量從2013年最高的426.83萬人下降到2018年411.77萬人，人口凈減少量達15.06萬人。其中，2015年受成渝高鐵線路通車帶來的便利交通，使得凈流出人口數創下歷年新高，人口凈流出達5.43萬人，2017年凈流出3.19萬人，在成渝1小時經濟圈范圍內，成都和重慶兩大主力城市對人才吸引具有“虹吸效應”，人才流失也會加劇，人才和人口流失風險存在進一步擴大的可能。

數據來源：內江各年統計年鑒.

（七）城鄉收入差距拉大：城鎮與農村人均總收入分配結構不合理，且差距逐年拉大，農村居民參與房地產業消費的意愿受阻

數據來源：內江各年統計年鑒

2012-2018年，城鎮住戶人均總收入和農村住戶人均總收入均有所增加，其中，城鎮住戶人均總收入增幅達57.06%，農村住戶人均總收入增幅達44.78%，農村住戶人均總收入較城鎮住戶人均總收入呈現出基數小、增長少的特點。同時，城鎮住戶人均總收入與農村住戶人均總收入差距逐年增大，人均總收入差距從2012年的10702.6元擴大到2018年的18074元，增幅達68.87%，收入差距年均增長9.83%。

城鎮和農村居民人均可支配收入呈現出總量逐年增長的趨勢，但增速呈逐年減速增長，且近3年人均可支配收入增速基本保持不變，城鎮人均可支配收入增速明顯低于農民人均可支配收入，但從人均可支配收入的絕對值看，城鎮仍高于農村。

數據來源：內江各年統計年鑒

綜上，全市房地產業可能會因為失去消費群體基礎、土地流拍頻繁發生、城市城鎮化水平發展滯后、城鄉住戶人均收入差距拉大、社會供給與需求失衡阻礙經濟發展等不利因素出現萎縮，受2019年棚改政策調減計劃的影響而失去部分消費需求。此外，作為三四線城市的內江市雖從表面房價看，無任何風險，但其自身發展存在固有局限——對未來人口和資金的吸附能力較差。

二、內江房地產發展的對策

（一）進一步優化產業結構，提高經濟韌性，促進內江經濟高質量發展

2018年，內江市第三產業在全市GDP中占比達41.19%，首次突破40%，較2011-2016年的20%以上的占比有了大幅提升，但同省會城市相比，內江產業結構仍需進一步優化。因為第三產業涵蓋大多數服務業，服務業的提升能夠創造更多的就業崗位，吸納就業群體，留住住房消費人群，穩固房地產行業的消費群體基礎，利于內江市在經濟高質量發展之路上行穩致遠。

（二）提升房地產行業集中度，淘汰落后產能，提供經濟增長新動能

自2015年房地產信貸政策進一步收緊以來，最直接的效果是房地產領域的小規模開發企業和落后管理方式的開發企業被淘汰，在近幾年的緊調控政策下存活下來的房地產開發企業，在管理水平、生產效率、融資擴能等方面具有更強的企業競爭力，房地產行業集中度得到明顯提升，整個房地產領域逐漸呈現“強者恒強”的局面，如根據2019年6月安居客內江樓盤網數據顯示，在內江市房地產行業的在售項目中，拿地和開發項目最多的前3位開發企業分別是邦泰、金科、萬晟城，其中，邦泰和金科各有6個項目，萬晟城3個項目，但邦泰拿地比金科多，總體而言，未來房地產業將在幾家房地產開發企業中進行競爭，更能在創新房地產開發建設方面為經濟增長提供新動能。

（三）加速制造業轉型升級，發掘實體經濟增長潛力，穩定房地產業消費

內江作為傳統工業強市，有一定的工業基礎，應立足當前實際，淘汰傳統落后的制造業企業，圍繞高技術制造業、智能裝備制造業等為中心，實現制造業轉型升級。據統計，截至2017年底，高技術制造業和智能裝備制造業在制造業投資中占比分別高達13.5%、41.6%，兩項制造業是未來實體經濟發展的核心。在服務消費逐漸超越實物消費、進口消費增長快于國內消費的消費結構升級明顯的趨勢下，內江市制造業可根據消費需求創新革新，發掘實體經濟增長潛力，穩定房地產業消費。

（四）培育并支持本土具備條件的房企上市，豐富融資渠道，引導企業參與競爭

培育并支持內江本地具備上市條件的房地產開發企業上市，通過發行債券股票等方式豐富融資渠道，獲得更多的資金支持，彌補因信貸政策和調控政策收緊產生的資金缺口，防范房企資金鏈斷裂風險，讓本地房地產開發企業進一步做大做強，為全市房地產業的良好發展樹立標桿，引導更多房地產企業優化管理方式和籌融資結構，參與房地產業建設，逐步形成良性的競爭環境。

（五）擴大職業教育惠及面，提升農村勞動群體的勞動技能，縮小收入差距，為全市城鎮化發展提供持續有效的增長動力

結合鄉村振興戰略的大背景，鼓勵外出打工的農民工群體、農村未就業的高校畢業生和農村復員退伍軍人參加職業教育的技能培訓，通過內江高校（如內江師范學院、內江職業技術學院等）定期培訓或通過農村社區推廣網絡遠程教育培訓，擴大職業教育惠及面，讓有意愿提升勞動技能的農村勞動力群體獲得在城市立足發展的機會，縮小城鎮與農村居民的收入差距，讓農村居民參與購房的意愿能夠實現，逐步引導農村居民向城鎮居民過渡，提升全市居民的技能素養，為全市城鎮化發展提供持續有效的增長動力。

（六）優化房地產業發展環境，創新人才吸引政策留住人才，鞏固產業發展基礎

優化房地產業發展環境，提升城市宜居宜行的品質，逐步完善房地產在建項目的配套設施，提升物業公司服務質量，以更高質量更優品質的居住環境留住人才。結合具有明確目標的激勵機制，創新人才吸引政策，創造利于內江市發展和人才成長的平臺和環境，以應對成渝城市群中成都和重慶對內江產生的“虹吸效應”，逐步形成宜居城市內江吸引人才的“羊群效應”，讓更多有能力的個人和群體愿意留在內江，支持內江發展，鞏固產業發展基礎。