房地產企業稅收籌劃對財務管理的影響分析

王巧芬

摘 要 對于房地產企業來說，主要的經營項目是其所持有的土地、房屋以及相關的城市基礎設施進行的開發和經營業務。房地產企業要遵循國家的計劃來進行土地、房屋的建設開發，然后將房屋產品投入市場中交易來獲取利潤。整個過程涉及成本金額較大，業務事項較廣，時間跨度相對較長。房地產企業業務經營活動中這種較為復雜的特點使其在稅收籌劃和財務管理上面臨著不小的挑戰。

關鍵詞 房地產 稅收籌劃 財務管理

一、前言

財務管理的特性使稅收籌劃必然作為財務管理關注的重點。特別是房地產企業，涉及稅種、稅率以及稅收政策都多樣化，相對其他企業應納稅金額較大，因此稅收籌劃就顯得尤為重要。

二、房地產企業實施稅收籌劃的重要性和方法

（一）稅收籌劃的重要性

稅負在企業支出中有著相當重要的地位，降低企業稅負是提高企業利潤的重要途徑之一。而要想實現降低稅負的目標，在合法合規與保障企業發展的前提下，企業能夠采取的方式主要就是稅收籌劃。例如，某企業的銷售收入與納稅企業認定的標準相符合，且該企業上游增值稅鏈條票據資源較多，該企業可以通過利用一般性納稅替代原有的小規模納稅，從而對取得的增值稅專用發票抵扣銷項稅，實現降低稅負的目的。

（二）稅收籌劃的實現方式

企業稅收籌劃的實現方式主要包括以下幾個方面：第一，節稅籌劃。是指企業通過利用我國當前稅收中的一些優惠政策，對企業的經營、投資、籌資等環節或活動進行籌劃來達到減少繳稅的目的。例如，盡量選擇國家鼓勵的投資方式、投資國家規定的減稅項目或免稅項目、在財務管理中選擇合理的固定資產折舊方式來變更應繳納的稅額。第二，轉嫁籌劃。是指企業通過調整價格或其他方式將部分稅負轉移出去，以達到減輕企業負擔的目的。第三，延緩繳稅時間。是指企業通過合理安排繳稅時間，充分發揮稅負部分所產生的效益，從而使企業利潤得到提高的方式。

三、房地產企業稅收籌劃對財務管理的影響

（一）對財務管理目標的影響

企業財務管理工作的主要目標是降低企業運營成本，提高企業利潤。而稅收成本作為影響企業利潤的重要因素，房地產企業在制定財務管理目標時必須結合自身短期和中長期的發展情況以及房地產項目開發情況，對當前的稅收政策進行合理、深入的分析，以提高企業的核心競爭力。

（二）對財務管理活動的影響

稅收籌劃的執行能夠對企業財務管理工作起到一定的規范作用，幫助企業加強對財務管理、交稅等行為的有效監督。例如，通過明確計算房地產項目的開發、管理、銷售等方面的費用并提出證據，是降低土地增值稅的重要籌劃方法之一。而在這一過程中，對于企業財務管理的規范性提高也能夠起到非常好的促進作用。財務管理相關人員在開展稅收籌劃活動時能夠對當前國家的稅收政策以及相關法律法規有更好的理解，從而使企業能夠有效地規避財務風險。

（三）對財務管理水平的影響

在稅收籌劃工作的影響下，為了使房地產企業獲得更高的利潤，就需要對當前的財務管理理念進行不斷的創新，結合當前房地產企業的發展形勢合理布局，提高資源利用率、降低經營風險，實現企業財務管理水平的有效提高。

四、房地產企業財務管理中稅收籌劃的運用

（一）選擇合理的利息扣除方式

房地產企業可以通過將房地產開發階段所借貸的資金全部納入開發成本當中，將支付土地使用權的款項與開發成本總額相結合，然后以20%的比例扣除，從而減少項目增值額度，達到降低稅負的目的。企業還可以通過將開發完成前產生的利息計算到財務支出費用當中，并向相關部門提供有效的貸款證明，按照項目開發實際支付金額和總成本的10%扣除，從而使企業獲得一定的稅收籌劃空間。

（二）通過經營收入進行籌劃

當前房地產企業為了滿足人們的居住需求，逐漸從毛坯房的建設向精裝修房的建設轉變，這使得房地產項目的經營收入包括基本房價和裝修費用兩個部分。隨著近年來裝修費的提高，企業所繳納的土地增值稅也有了一定的增加。針對這一問題，企業可以通過單獨成立裝修公司，與消費者分別簽訂售房合同與裝修合同，從而將裝修費用從土地增值稅中剔除出去，減輕企業的稅負。

（三）通過開發方式進行籌劃

當前部分房地產企業選擇自建自銷，導致稅收籌劃的空間較小。因此，企業可以通過采取代建或合建的方式，實行定向開發，由房地產企業代客戶或與客戶合作開發房地產，從而使房地產并未發生權屬的轉移，房地產企業的收入來源主要為勞動收入，因此不必納入土地增值稅當中。

（四）從扣除項目上進行籌劃

土地增值稅的計算需要扣除土地出讓金及稅費、房地產開發項目成本、開發建設費用、舊建筑物評估價格、房地產轉讓稅費等項目，然而由于在其實際核算中對于開發間接費用以及企業日常管理費用沒有作出明確的界定，因此企業可以通過將這部分費用納入項目開發成本當中，也可以通過對項目開發、管理、銷售等費用明確計算并提出證明，來扣除部分費用，從而達到減少土地增值額度，降低企業稅負的目的。

五、結語

在房地產企業的運行發展中，稅收籌劃對于降低企業經營成本、提高企業利潤有非常重要的意義，是企業財務管理的重要組成部分，并對財務管理工作起著較大的影響。房地產企業在我國新的經濟發展形勢下，必須做好稅收籌劃與財務管理工作，從而為企業的發展提供有力保障。

（作者單位為云南城投物業服務有限公司）

參考文獻

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