房地產項目成本管理與控制的技術措施研究

杜德軍

摘 要：成本管理與控制是房地產項目降低成本、提高效益的重要手段，也是房地產企業在行業市場中獲得競爭優勢的關鍵因素。為探究房地產項目成本管理與控制的技術措施，本文結合實踐，從項目準備、項目開發、項目營銷、項目報修四個階段進行研究分析，并對項目成本核算的管理控制進行分析，并提出針對性的建議。

關鍵詞：房地產；成本管理；成本核算

1.引言

當房地產行業進入良性循環后，高利潤已經成為過去式，而且房地產項目通常周期較長，從定項到竣工驗收，再到后期的維修維護，每個環節都需要較高的成本，因此對房地產項目進行整體的成本控制具有積極的意義。從當前學術研究領域的研究現狀來看，房地產項目成本控制的研究，成本控制方法與技術偏重于靜態管理，缺乏結合實際情況的動態控制，而且多數沒有實現整個供應鏈的成本管理。房地產項目主要成本包括土地成本、施工成本、間接成本、營銷成本和稅費，而成本管理的基本技術手段則包括成本計劃、實施控制、核查分析以及考核處置，因此在從動態控制的視角出發，需要結合不同的階段進行成本控制，這樣才能夠達到整體控制的效果。

2.房地產項目各階段成本管理與控制技術

（1）項目準備階段

對于房地產項目而言，前期準備階段的主要工作包括撰寫項目論證分析，獲取房地產項目土地使用權，規劃設計與審查，以及規劃手續辦理等。在這個階段，成本控制的流程為：項目可行性研究立項（公司所有部門）→招拍掛取得土地使用權（策劃部與成本核算部）→規劃方案設計（策劃部與綜合財務部）→審核通過和取得規劃許可證（策劃部）→基本建設程序手續辦理（工程部）。在這個流程下，成本控制技術主要有：

一是以橫向與縱向比較分析的方法，對項目成本進行論證，并分析成本差異；二是分析項目成本時，需確保分析指標與設計指標一致，且整個分析過程中的測算內容、邏輯關系等均客觀、真實、正確，測算結果能夠準確反映項目實際；三是對整個項目的投資效率和成本進行對比分析，以使其能夠真實反映各環節內容貢獻的收益比，反映出真實的價值體現。

（2）項目開發階段

房地產項目開發階段的主要內容包括施工勘測、制定項目進度計劃周期表，對施工圖進行系統評估，并做好施工階段的準備工作，比如基坑開挖、工程施工、輔助配套設施安裝等。此外還需做好驗收工作準備，分配任務，對存在的問題需要寫在項目驗收報告單中。工程開發階段成本控制流程為：工程建設前期準備（工程部）→工程建設施工準備（成本核算部與工程部）→工程竣工驗收備案（工程部）→工程交付使用并進入保修期。開發階段的成本控制技術有：

施工階段的成本控制要盡可能做到主動控制，對項目方案的可行性與經濟性進行確認與核對，控制和防范偏差。對材料供應商進行抽查檢驗，并建立考核評估機制，對采購成本進行控制，建立供應商資源庫，確保最低價采購材料。強化工程進度管理，嚴禁提前支付進度款。以工程合同為準則，規范合同實施細則，需按合同約定施工，避免資源浪費。做好施工質量管理，嚴格把關施工質量與進度，以提高施工質量來提高成本控制水平。

（3）項目營銷階段

房地產項目營銷階段主要工作內容包括立項報告、市場價格定位策劃、項目宣傳推廣、項目營銷、銷售總結等。營銷階段控制流程為：市場調查分析項目定位（公司所有部門）→確定總體策劃營銷思路方案（策劃部）→項目推廣宣傳（策劃部與綜合財務部）→項目營銷（營銷部）→銷售總結與房產手續辦理（營銷部與綜合財務部）。該階段成本控制的技術有：

結合項目的市場定位情況，以及針對的目標客戶情況，設計有針對性的市場推廣方案，提高營銷的準確性和有效性。結合項目預算，選擇最為合適的策劃方案，即取得有效的推廣效果，又有效控制項目推廣費用。在項目營銷中應選擇合適且成本最低的宣傳方式，而且還可通過招投標的方式選擇最合適的廣告供應商與供應商報價。

（4）項目保修階段

房地產項目保修階段的主要控制內容包括工程保險金額核算、工程保修金扣除、工程維修金的返款等。因此在這個階段，要做好項目保修期間各項保修金的管理與控制，要強化施工質量的監督與檢驗，確保工程項目質量，按照合同約定完成工程維修工作，并規定保修期限。要嚴格控制工程保修金的支付，若發生扣款行為，要將相應的票據資料留以保存。

3.成本核算管理控制

（1）成本核算主要工作

在房地產項目成本控制與管理中，成本核算要做好四個方面的工作：一是預決算管理與控制工作；二是該房地產項目的工程審議、前期招投標管理、材料供應等工作；三是要認真做好項目成本管理與控制的總結核算工作，并采用橫向對比與縱向對比的方法，對項目成本支出情況認真分析研究，對出現的偏差認真分析原因并總結，并作出詳細的說明；四是公司組織相關部門對項目出現的偏差進行分析，分析原因，提出糾偏措施。

（2）成本核算流程

首先，成本核算工程部開展工作建設招投標工作，先準備所需文件，擬定招投標的方式，編制標底，向公司上層管理部門申請招標工作方案。審核通過后發布招標通知，對參與投標的企業進行資料預審，預審合格則向其發送招標文件，進行招標工程交底與解答。之后開標、評標，公布中標通知，與中標企業簽訂合同。

其次，成本核算工程部設計成本控制方案，在項目開發建設中實施全過程跟蹤成本管理控制，包括設計施工變更、總分包管理、材料選型價格、工程款支付、工程合同等全過程跟蹤管理與控制。

再次，成本核算工程部開展預決算管理控制，包括相關文件評審，結合工程進度控制付款比例，合理規避與化解有關風險條款，收集管理控制預算、審計所需資料。

最后，成本核算工程部進行保修金與物業啟動資金的監控，并對整個項目開發成本管理控制進行總結。

（3）成本核算要點

其一，在項目的招投標階段，要嚴格控制招標和投標的工序，引入市場競爭機制，嚴格規避違規操作，對供應商進行跟蹤監控，要求嚴格按照招標流程，這可有效避免工程質量問題，進而降低成本。其二，仔細核對各項工作與實際合同簽訂情況的一致性，要求各部門、供應商、各分包商等嚴格遵守合同的相關規定。其三，基于全生命周期成本管理的理論，在成本控制中，各部門均要踏實做好各項費用成本管理控制的基礎工作，要全程監控與管理，確保各項費用支出合理。其四，對于工程項目建設過程中任何一項變更，對需要認真對待，并由成本核算部門認真核算變更成本的變化，并上報審批。

4.結語

對項目進行有效的成本管理與控制是房地產企業管理的核心要素，同時考慮到房地產項目的周期一般較長，成本管理內容較繁多，因此需要引入全生命周期管理的理念，對房地產項目實施全過程成本控制與監測，從項目的起始階段到最終的保修階段，都需要結合項目實際情況，對成本進行動態性控制。在實踐工作中，由于房地產受政策與市場的雙重影響，因此項目成本管理與控制技術的應用，也需要結合實際情況進行創新，只有保持不斷地創新才能夠是企業在市場上獲得核心競爭優勢，使企業在市場經濟環境中立于不敗之地。

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