關于物業公司代收代付水電費涉稅問題的分析

林如汝

摘要：物業管理是隨著房地產發展而興起的一個服務行業，是房地產的附屬品也是房地產企業發展的重要基石。物業公司除了為業主提供多元化的服務外，還與房地產企業有著復雜的業務聯系。實務中，一些稅收政策不適用于物業公司復雜的、多元化的經營業務，例如對于代收代付水電費，到底應作為轉售行為，還是代收代付行為，國稅總局目前沒有明確的規定。本文就物業公司代收代付水電費的涉稅問題進行分析。

關鍵詞：物業公司：代收代付：水電費;增值稅;企業所得稅

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-0270-01

一、物業公司代收代付水電費業務的現狀

目前，我國物業小區內基本上實行一戶一表，物業公司代收代付水電費業務主要是針對小區內公共區域的水電費，實務中最常見以下兩種情況：

1.水電登記在物業公司的名下，水、電部門以物業公司名義開具發票，水電費由物業公司統一支付，再全額或加價向業主收取。

2.水電登記在房產公司的名下，水、電部門以房產公司名義開具發票，水電費由物業公司向業主全額或加價收取后，直接支付給相關水、電部門。

二、物業公司代收代付水電費增值稅問題的分析

1.物業公司代收代付水費的增值稅問題

在物業公司代收代付水費的增值稅問題上，國家稅務總局2016年第54號公告明確規定，2016年5月1日起，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。按公告可知，不論水務部門開具的發票抬頭是物業公司還是房產公司，只要物業公司有向服務接受方收取以及對外支付水費的行為，就應當作銷售行為處理。收取金額與支付金額之間產生余額的，將余額作為銷售額按簡易計稅方法計繳增值稅，不會因為稅率差問題，影響公司的稅收負擔。沒有產生余額的，即銷售額為零，也不影響公司的稅收負擔。公告的出臺有利于規范物業公司代收代付水費的稅務處理，也解決了因稅率差造成的加重企業稅負的問題。但實務中有些地方還是需要會計人員謹慎處理的，通常收取業主水費的時間滯后于對外支付的時間，時間差造成本月收取的水費比支付的少，下月或以后月份收取的水費比支付的多，這樣會出現實際沒有差額代收代付水費，但某月份或某年度財務數據上顯示代收比支付多的現象。相關會計人員必須建立好臺賬，清晰記錄每一筆代收代付水費的業務，便于查證，避免出現稅收上的爭議，影響企業的納稅信用。

2.物業公司代收代付電費的增值稅問題

在物業公司代收代付業主電費的增值稅問題上，國家稅務總局暫未作出明確的規定，只是在國家稅務總局公告2016年第36號文件中規定，物業公司在代收水電費后，如果需要以公司名義為住戶開具增值稅發票，應按照銷售貨物的適用稅率申報繳納增值稅。各地方稅務部門根據各地實際情況出臺了一些規范，例如：（1）北京市稅務局表示，物業公司代付代收的水電費如果是全額轉給水、電部門，不賺取任何以其他名目設立的收益，應當被作為“代理行為”，按照過去的政策不應繳納營業稅，在營改增后也不應繳納增值稅。但如果物業管理企業是加價收取水電費，則不再視為代收代付行為，而是銷售行為，按規定應該對其增值額繳納增值稅;（2）河南稅務局表示，水、電部門統一將水、電的銷售轉給物業公司管理，向物業公司收取水電費，并給物業公司開具相應的專項發票，然后再由物業公司統一向住戶征收水電費的行為，屬于貨物銷售行為;在這一過程中，物業公司必須向主管當地稅務的機關領取貨物銷售發票，給業主開具以自己公司為抬頭的銷售發票，并按照銷售貨物的行為來計征增值稅;（3）海南稅務局表示將物業公司代收代付水電費全額支付給水、電部門且另外收取手續費的，按照經紀代理來計算繳納增值稅。

從各地稅務部門出臺的政策可知，物業公司代收代付電費主要存在以下三種處理方式：（1）物業公司在收取業主電費后，全額轉給供電部門，不收取差價和傭金，不需向業主開具公司名義的增值稅發票，且其從供電部門接受的增值稅發票不進行進項稅抵扣或作為其他費用列支的，視為代收代付行為，不需繳納增值稅;（2）物業公司在收取業主電費后，無論是全額轉給供電部門，還是收取差價和傭金，一律視為銷售行為，開具發票及計征增值稅;（3）物業公司代收業電費后，全額支付給供電部門且另外收取手續費的，按照經紀代理來計繳增值稅。這些規定都可以作為參考，但忽略了實務中存在的最大問題，就是供電部門以房產公司的名義開具發票的，在代收代付電費業務視為銷售行為的情況下，物業公司無法獲取與公司名義一致的進項稅專用發票，也不能進行相應的進項稅抵扣，這樣會造成物業公司增值稅稅負增加。對于這個問題在稅務部門沒有明確的指引下，物業公司應與房產公司溝通，更改水電登記或要求房產公司視同轉售水電，給物業公司開具增值稅進項發票。

三、物業公司代收代付水電費企業所得稅問題的分析

物業公司代收代付水電費除了涉及增值稅外，還涉及企業所得稅。

1.水、電部門以物業公司名義開具發票的，在不產生差價的情況下，不論是作為銷售行為還是作為代理行為，對企業所得稅不產生影響;在產生差價的情況下，作為轉售行為處理，將代收業主的水電費確認為收入，收到水、電部門的發票確認為成本，按產生的利潤計繳企業所得稅，這樣不會增加物業公司企業所得稅稅收負擔。

2.水、電部門以房產公司名義開具發票的，在不產生差價的情況下，作為代理行為的，不會對企業所得稅產生影響，但如果是作為銷售行為，將大大增加物業公司的企業所得稅負擔，因為作為銷售行為，物業公司必須將代收業主的水電費確認為收入，而水、電部門開具的發票抬頭是房產公司，不能作為成本入賬依據。由于沒有相應的成本扣除，虛增利潤，造成應納稅所得額增加，違背了實質重于形式的原則，嚴重影響企業效益。

四、結語

綜上所述，對于物業公司的代收代付業主水電費業務，首要解決的問題不是應作為轉售行為，還是作為代收代付行為處理，而是要解決水電費的增值稅進項發票問題，發票問題解決了，不論是作為轉售行為，還是作為代收代付行為，都不會影響企業的稅收。