“以房養(yǎng)老”：在波折中前行

老樹

尷尬遇冷

5月28日搜狐網(wǎng)的文章《打著“以房養(yǎng)老”的旗號，騙局重重》稱，北京一家資產(chǎn)管理公司通過開展一些大型宣傳活動(dòng)，打著民政部、全國老齡委、中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會等官方機(jī)構(gòu)名義，向老人們兜售“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目。公司承諾，如果老人們把房產(chǎn)在他們公司抵押，會比在其他公司抵押出更多的資金，并且公司會按照年息4%～6%，按時(shí)給老人們發(fā)放養(yǎng)老金。實(shí)際上，這家公司是將老人的房子抵押給沒有資質(zhì)的小額貸款公司，這些老人也因此背上了高額貸款。

5月4日新華網(wǎng)的文章《“以房養(yǎng)老”李鬼頻出真保險(xiǎn)5年僅賣出194單》提到，“以房養(yǎng)老”開展5年來，共有4家保險(xiǎn)公司獲得開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格，僅兩家保險(xiǎn)公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，實(shí)際開展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽保險(xiǎn)股份公司一家。截至2019年3月底，幸福人壽保險(xiǎn)股份公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個(gè)城市累計(jì)承保133戶（194單），平均投保年齡71歲，無子女家庭占據(jù)總數(shù)一半。

5月5日中國法院網(wǎng)的文章《痛心“以房養(yǎng)老”淪為“以房坑老”》指出，對于“以房養(yǎng)老”這種新型的養(yǎng)老模式，國家做出了制度安排，公眾也寄予厚望。但從實(shí)施情況來看，效果不盡如人意，甚至陷入了“叫好不叫座”的尷尬境地。一方面，老年人參與率之低，超乎人的想象。另一方面，一些不法之徒打著“以房養(yǎng)老”幌子，騙取老年人房產(chǎn)，讓受害者房財(cái)兩空、老無所依，使“以房養(yǎng)老”淪為“以房坑老”。調(diào)查顯示，超過五成受訪者不看好這一政策，這也是對老年人參與率不高的一個(gè)真實(shí)的印證。再者，超過三成受訪者擔(dān)心，房子抵押后升值老人會吃虧，表明“以房養(yǎng)老”還存在一定的缺陷。

騙局困擾

5月27日新華網(wǎng)的文章《“以房養(yǎng)老”騙局，何以讓老人頻頻中招》認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”騙局，折射出老人們風(fēng)險(xiǎn)意識和法律意識的匱乏。涉及房屋處置這一重大問題，老年人既不和兒女商量，也不求教于法律專業(yè)人士，而是只聽一面之詞，懵懵懂懂之下，就輕率地在合同上簽了字，幾乎弄得房財(cái)兩空。這對于當(dāng)事者乃至所有老年人而言，都是刻骨銘心的一課。不過，也不能全怪老人們的輕信和無知，要怪就怪騙子們的騙術(shù)太高明。上述北京那家公司的宣講活動(dòng)，不僅公開進(jìn)行，規(guī)模也非常之大，最多達(dá)上千人。老人們怎么會知道，騙子們會如此大膽，如此招搖。騙子們的膽大和招搖，反襯出基層治理的松懈。他們在基層社區(qū)大規(guī)模組織宣講活動(dòng)，基層相關(guān)部門不可能一點(diǎn)都看不到。近年來，很多城市都在大力推動(dòng)網(wǎng)格化管理，就是意在改善基層治理的粗放，實(shí)現(xiàn)社會管理的全覆蓋、全感知。如果基層相關(guān)部門能秉持這樣的理念并付諸行動(dòng)，那些針對老年人群體的騙局，自然無處遁形。

5月6日光明網(wǎng)的文章《嚴(yán)查以房養(yǎng)老騙局背后的“套路”》提到，一些“以房養(yǎng)老”欺詐案例表明，部分“以房養(yǎng)老”騙局背后都有套路，甚至具有明顯的“套路貸”犯罪特征。不法分子精心設(shè)計(jì)出“借款+委托售房”的模式，存在著規(guī)避國家法律的明顯意圖。同時(shí)，一些案件存在著若隱若現(xiàn)的公證機(jī)構(gòu)、放貸者、委托代理人、買房人共謀勾結(jié)的痕跡。這些“以房養(yǎng)老”騙局包含多個(gè)法律關(guān)系，有老人與放貸者之間的借貸合同糾紛，還有房屋被委托代理人出售的房屋買賣民事糾紛。因此，即使行騙者被依法制裁，老人們也難以討回公道、要回房產(chǎn)。在一些“以房養(yǎng)老”騙局中，還存在明顯的暴力行為，許多案件都是多個(gè)壯漢采取打砸方式硬闖入受害老人家中，一些老人甚至是連人帶物被掃地出門、扔進(jìn)樓道。在“以房養(yǎng)老”欺詐案中，往往隱約可見分工明確的犯罪集團(tuán)，同時(shí)還有專業(yè)的財(cái)務(wù)、法律人士各司其職。這些人主觀上以非法占有他人財(cái)產(chǎn)性利益為目的，由不同的犯罪分子分階段實(shí)施物色被害人選、誘騙簽訂合同，犯罪后期主要以威脅、脅迫等暴力手段驅(qū)趕被害人并占有其房產(chǎn)。有關(guān)部門應(yīng)厘清“以房養(yǎng)老”騙局的犯罪特征，以法律武器脫去犯罪分子身上披著的“合法”外衣，迅速關(guān)閉騙子攫取老人房產(chǎn)的方便之門。

5月30日《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》發(fā)表文章《莫讓“以房養(yǎng)老”變了味》指出，向老年人伸手的詐騙行為令人痛恨，老人陷入“以房養(yǎng)老”詐騙陷阱更讓人痛心。讓人痛恨痛心的是，一撥又一撥的老人不斷落入騙子們設(shè)計(jì)好的陷阱。眾所周知，老年人缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的辨識能力。目前，針對老年人的各類騙局非常多，有的從保健品下手，有的從理財(cái)產(chǎn)品下手。可是，無論是保健品騙局，還是理財(cái)騙局，對老人而言，損失的只是部分錢財(cái)，并未傷及根本。“以房養(yǎng)老”騙局，偷走的是老人的主要積蓄，其危害程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他騙局，關(guān)乎社會穩(wěn)定。

重在提質(zhì)

3月27日光明網(wǎng)的文章《謹(jǐn)防“以房養(yǎng)老”被用來詐騙》提醒，要防范“以房養(yǎng)老”騙局發(fā)生。一方面，相關(guān)部門必須對開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)公司的資質(zhì)嚴(yán)格把控。雖然相關(guān)政策已經(jīng)強(qiáng)調(diào)正規(guī)保險(xiǎn)公司是開展此類業(yè)務(wù)試點(diǎn)的主體單位，但對非保險(xiǎn)類公司并未設(shè)限。即便如此，合法、正規(guī)、信息透明等要求，依然是審核一家公司是否有能力、有誠信開展這一業(yè)務(wù)的基本前提。與此同時(shí)，對那些打著“以房養(yǎng)老”旗號從事欺詐活動(dòng)的個(gè)人和企業(yè)，司法機(jī)關(guān)必須依法嚴(yán)懲，加大違法成本，使其得不償失。另一方面，老年人應(yīng)提高防范意識，抵制高息誘惑。在金融領(lǐng)域中，高收益往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。作為風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的群體，老人們不應(yīng)盲目聽信各種高額回報(bào)蠱惑，尤其是對于家庭主要財(cái)產(chǎn)的住房，更不應(yīng)該輕易交給非正規(guī)機(jī)構(gòu)去隨意抵押。子女們應(yīng)多給老人一些關(guān)愛，在家里老人選擇“以房養(yǎng)老”模式時(shí)要多多參謀，盡可能避免老人上當(dāng)受騙。

5月27日人民網(wǎng)的文章《遏制“以房坑老”，還須激活“以房養(yǎng)老”》建議，“以房養(yǎng)老”目前只是個(gè)小眾產(chǎn)品，需要走出小眾格局，向“以房養(yǎng)家”擴(kuò)展，才能承載更多利益保障。遏制“以房坑老”，還須制度激活“以房養(yǎng)老”。首先，政府部門應(yīng)完善相關(guān)政策規(guī)定和配套措施，并做好監(jiān)管，使“以房養(yǎng)老”成為公共養(yǎng)老的有力補(bǔ)充；再者，應(yīng)提高受益面，實(shí)行“以房養(yǎng)老”向“以房養(yǎng)家”轉(zhuǎn)變，房屋變現(xiàn)后，不僅可用于養(yǎng)老，還可用于子女創(chuàng)業(yè)、孫輩就學(xué)等；最后，逐步擴(kuò)大抵押房產(chǎn)的范圍，將其他類型的不動(dòng)產(chǎn)，如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)住房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)、農(nóng)村家庭承包的土地使用權(quán)等列入抵押范圍，從而更好解決老年人的養(yǎng)老問題。

4月22日《人民日報(bào)》刊發(fā)文章《“以房養(yǎng)老”重在提質(zhì)》認(rèn)為，發(fā)展“以房養(yǎng)老”對完善多層次社會保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，還有很多工作要做。與其他一些國家相比，我國開展“以房養(yǎng)老”還面臨基層法律環(huán)境、社會誠信體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等環(huán)境和政策短板。在國家政策層面，我國需要將老年人住房反向抵押納入養(yǎng)老保障體系的制度安排之中，并提供相應(yīng)的政策支持。在法律環(huán)境層面，《繼承法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等相關(guān)法律還存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，亟須修訂相關(guān)法律條文。如果相關(guān)公司未來開發(fā)出更多的產(chǎn)品，也可能會遇到更多的法律難題，尤其是如果未來進(jìn)入的保險(xiǎn)公司數(shù)量增加、產(chǎn)品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問題。在輿論層面，媒體需要正確引導(dǎo)，對“以房養(yǎng)老”這個(gè)新生事物，既不要擴(kuò)大它的適用人群范圍，模糊其作為“小眾產(chǎn)品”的面目，也不可因噎廢食，將部分詐騙案件混同于正規(guī)的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，嚇壞了真正有需求的老年人。

鏈接：國外如何運(yùn)作“以房養(yǎng)老”

美國：約九成按揭貸款由美國聯(lián)邦住房管理局提供

20世紀(jì)60年代，美國開始嘗試“以房養(yǎng)老”模式，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前最為普遍的一種模式是：由美國聯(lián)邦住房管理局提供倒按揭貸款。在這種模式下，貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。按規(guī)定，老人在申請?jiān)撡J款前需聘請專業(yè)顧問，接受相關(guān)知識培訓(xùn)。提供該類貸款的金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)過聯(lián)邦住房管理局核準(zhǔn)，同時(shí)，該貸款模式基本免除了老人的后顧之憂，貸款期間，若老人出現(xiàn)違約情況，由美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。

英國：房子無使用年限養(yǎng)老多借助保險(xiǎn)

英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式：一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房償還貸款。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

日本：長期生活支援資金貸款

日本的“以房養(yǎng)老”模式大體可以分為政府主導(dǎo)型和民間參與型。政府主導(dǎo)的以房養(yǎng)老條件比較寬松。一種辦法是直接融資方式。提出申請的老人可以將房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押，然后從政府機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金。但養(yǎng)老金領(lǐng)取總額不能超過抵押房地產(chǎn)時(shí)價(jià)的80%。另一種辦法是間接融資方式。政府接受申請者的申請并予以審查，然后政府作為中介介紹給金融機(jī)構(gòu)，再辦理房地產(chǎn)抵押和領(lǐng)取養(yǎng)老金的手續(xù)。民間參與的方式是由民間金融機(jī)構(gòu)直接經(jīng)營“以房養(yǎng)老”的抵押和融資，但條件比較嚴(yán)格。申請者必須在65歲以上，并擁有完全獨(dú)立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不能與子女同住，擔(dān)保人必須是法定繼承人，而且房地產(chǎn)用于抵押時(shí)必須經(jīng)過所有法定繼承人的同意。

新加坡：政府主導(dǎo)型和民間參與型以房養(yǎng)老模式

在新加坡，約有82%的人口都是居住在政府組屋里（其中80%擁有自己購買的住房，2%是租賃住房），退休者可以將自己的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，并按月從該金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金收入，而退休者本人仍可居住在自己的住房。新加坡的以房養(yǎng)老屬于公益性質(zhì)，其所有產(chǎn)品幾乎都與政府密切相關(guān)。屋主可出租部分或整套住宅換取養(yǎng)老收入，也能以大換小獲得差價(jià)，但不允許出售或抵押。因此，實(shí)施效果比較好。