淺議不動產登記程序

劉翎艷

摘要：《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》都未明文規定不動產登記的具體程序。在實務中，這種規定上的空白導致登記機構內部、登記機構與其他部門對不予受理、不予登記情形的不同理解，進而導致實務中的矛盾，筆者認為有必要出臺相關規定，對不動產登記程序予以明確。

關鍵詞：不動產登記程序;不予受理;不予登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0052-53 收稿日期：2019-06-18

不動產登記具有物權變動的法律效力，具有公信力和公示力，因而不動產登記的真實性和準確性非常重要，只有細致、科學、合理的登記程序，才能保證不動產登記的真實和準確。《不動產登記暫行條例》（以下稱《條例》）第3章對登記程序作了詳細的規定，第14條至第16條的內容是對當事人提出登記申請的規定，第17條至第18條的內容是對不動產登記機構受理的規定，第19條至第20條是對不動產登記審核的規定，第21條至第22條是對不動產登記登簿的規定。《條例》雖未明確規定不動產登記程序，但從條文規定的內容可以發現《條例》將不動產登記程序劃分為申請、受理、審核、登簿四個階段，且詳細規定了每一階段中當事人、登記機構應履行的事項。

按照不動產登記的工作流程，受理工作人員在窗口收取并查驗申請人的申請材料，符合登記條件的予以受理，出具書面受理單，不符合登記條件的應當即時出具不予受理告知書，按照《條例》第17條第2款的規定，“不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。”而是否予以登記的決定是在受理之后，記載于登記簿之前的審核階段作出的，審核人員認為登記申請符合登記條件的，將申請登記的事項記載于不動產登記簿，登記事項自記載于不動產登記簿時發生法律效力。審核人員認為登記申請不符合登記條件，應當出具不予登記告知書，書面告知申請人。

某登記機構在受理階段發現申請人申請登記的不動產存在尚未解決的權屬爭議，于是出具不予受理告知書，告知申請人不予受理的原因是該不動產存在尚未解決的權屬爭議。申請人不服，向法院提起訴訟。法院審理后認為不動產登記機構出具不予受理告知書的行為不當。法院認為按照《條例》第22條的規定：“登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規規定的;（二）存在尚未解決的權屬爭議的;（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的;（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。”登記機構應當出具不予登記告知書，存在尚未解決的權屬爭議的情形屬于不予登記的情形，不屬于《條例》第17條列明的不予受理的情形：申請材料不齊全或者不符合法定形式的;申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的。

登記機構遇到《條例》第22條規定的不予登記的情形，能否出具不予受理告知書呢？第一種觀點認為受理階段只能按照《條例》第17條規定的情形操作，即使存在違反相關法律規定的情形，也要在審核階段作出。筆者認為這種觀點是錯誤的，違反相關法律規定就是不符合登記條件，在受理階段登記機構發現這樣的情況下應即時作出不予受理的決定，并書面告知當事人;第二種觀點認為在受理階段發現了不予登記的情形，應當嚴格按照《條例》的規定，出具不予登記告知書。這種觀點確實符合《條例》的條文規定，但是按照《條例》對登記程序的劃分，這種做法混淆了受理和登記兩個程序。在受理階段發現《條例》第22條規定的情形，登記機構出具不予登記告知書，在審核階段發現《條例》第17條規定的情形，登記機構出具不予受理告知書，這樣的做法顯然使得登記程序出現混亂。筆者認為在受理階段發現不符合登記條件的，登記機構應當出具不予受理告知書，告知當事人不予受理的理由，這符合登記工作高效的要求。如果登記機構出具不予受理告知書的行為被有關部門確認違法，追責時應當由受理部門的工作人員擔責，如果登記機構出具不予登記告知書的行為被確認違法，追責時應由登記審核人員擔責，這符合職責明確的要求。受理和審核的工作要求有所不同，受理人員要負責核驗當事人身份證件;比對材料原件，核驗材料的真實性;要詢問當事人相關事項;見證當事人親筆簽名等，審核人員要審核規定的環節如實地查看、公告等有無遺漏，各環節的收件材料是否齊全、充分等。無論受理階段還是審核階段，發現不符合登記條件的，都應當及時告知當事人，不能割裂登記程序，機械地理解相關規定相互推諉。

《不動產登記暫行條例實施細則（征求意見稿）》中曾規定：“不動產登記，應當按照下列程序進行，法律、行政法規另有規定的除外：（一）申請;（二）受理;（三）審核;（四）登簿。”最終頒布的《不動產登記暫行條例實施細則》刪除了該條款。筆者認為有必要明確登記程序，避免人為割裂登記程序。對于登記程序的理解，也需要登記機構與司法機關溝通一致，避免出現司法判決與登記實務的矛盾。