房地產市場的區域性影響因素實證分析

孟慶杰

摘要：房地產市場的區域特征，使政府在調控時的側重點不同，但也有其共性。通過對新疆、陜西、重慶和黑龍江房地產市場影響因素的實證分析，驗證了房地產市場的主要影響因素及程度，指出欠發達地區保障房地產市場穩步發展的關鍵是大量引進人才、強化保障性住房建設、調整房地產產業內部結構和擴大地方房地產開發企業規模。

關鍵詞：房地產市場;區域性;實證

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0038-41 收稿日期：2019-05-22

房地產市場是區域性市場，適度的區域分析能更真實地反映房地產市場信息。目前國內房地產市場分析按東部、中部和西部三個區域，范圍過大，尤其是西部地區，各省地理位置、人文環境、產業結構和經濟水平差異較大。本文通過對不同省份房地產開發投資和銷售面積的影響因素進行實證性分析，以期找出類似地區房地產市場影響因素的差異，為提高房地產資源有效配置和房地產行業調控提供具體明確的參考數據。

1區域選擇和數據來源

1.1區域選擇

區域選擇主要考慮涉及國家“一帶一路”戰略的省份，為涉及省份的房地產市場提供數據參考，提高沿線區域經濟發展水平，為國家戰略實施創造更多的條件，首先選擇國家“一帶一路”經濟帶核心區的新疆;其次選擇面向中亞、南亞、西亞的通道、物流樞紐和人文交流基地的陜西;再次選擇開通中蒙俄經濟走廊、中東鐵路、哈歐班列、向北開發的重要窗口黑龍江;最后將涉及“一帶一路”規劃的內陸省份重慶作為區域性影響的分析對象。從位置上看新疆和陜西地處西北，黑龍江地處東北，重慶地處內陸地區。西北地區房地產市場不夠活躍，東北受老舊工業經濟發展影響較大，房地產市場也不夠活躍;重慶的房地產市場發展較為平穩，又是西部開發開放重要支撐，具有較大的借鑒作用。新疆、陜西和黑龍江都具有形成國際物流中心的前提條件，外部經濟環境具有一定類似性。

1.2數據來源

由于所采用數據為各省房地產具體數據，實地調研數據無法證明其公信力，因此選用2000-2017年各省公開發布的統計年鑒和各省國民經濟和社會發展統計公報數據。

2研究方法及模型構建

本文利用各省統計數據進行實證分析，主要分析影響房地產市場中供給與需求的影響程度及方向。本文選擇房地產開發投資（tz）和房地產銷售面積（mj）作為分析對象，選擇房屋銷售均價（jj）、土地供應量（gyl）、城鎮人均可支配收入（sr）、人口數量（rk）作為影響因素分析。以房地產開發投資和房地產銷售面積分別為因變量，影響因素中的房屋銷售均價、土地供應量、城鎮人均可支配收入和各省人口數量為自變量建立多元回歸模型，利用eIvew軟件進行描述性統計、自變量系數的檢驗，以確定房地產市場供給與需求的影響因素及程度。建立基本模型如下

Y=a+b1*x1+b2*x2+b3*x3+b4*x4

設房地產開發投資和房地產銷售面積分別為因變量，土地供應量、當地人口數量、銷售均價和城鎮可支配收入為自變量，b1、b2、b3、b4分別代表多元回歸模型的回歸系數。

2.1房地產開發投資的影響因素分析

通過eivew軟件對統計數據進行分析和驗證，得出以房地產開發投資為因變量的回歸方程如表1所示。

從影響程度上分析，新疆的房地產開發投資均受土地供應量、人口數量、銷售均價和城鎮人均可支配收入的影響，其中人口數量正向影響最大，其次是房屋均價和土地供應量，但人均可支配收入對房地產開發投資的影響呈反向相關;陜西房地產開發投資受土地供應量、人口數量、銷售均價和城鎮人均可支配收入的影響，其中人口數量正向影響最大，其次是房屋均價和收入，土地供應量的影響很小;重慶的房地產開發投資影響因素相同，受土地供應量、人口數量、銷售均價和城鎮人均可支配收入的影響，人口數量和人均可支配收入的影響較大;黑龍江房地產開發投資受土地供應量和人口數量影響，影響程度基本一致，銷售均價和城鎮人均可支配收入沒有通過回歸檢驗。

從影響方向上分析，新疆的土地供應量、銷售均價和人口數量對房地產開發投資影響呈正相關，但影響程度較小，人口數量的影響程度較大，人均可支配收入對房地產開發投資呈負相關，說明新疆的土地供應、人口數量、銷售均價都能推動房地產開發投資，人口數量的推動作用是最大的，保持穩定的房地產開發投資應引進大量人才。人均可支配收入對房地產開發影響呈負相關，與國內對房地產供應市場的研究結論相悖;陜西的人口數量、土地供應量、銷售均價和城鎮人均可支配收入對房地產開發投資影響均呈正相關，陜西人口數量對房地產開發投資影響在三個省份中最大，銷售均價影響其次。陜西西安近期大規模招聘人才保障了未來房地產開發投資規模，推高了2017年至2018年西安房價的走勢;重慶的土地供應量、銷售均價和人均可支配收入對房地產開發投資影響呈正相關，人口數量和人均可支配收入的影響較大，人口數量的影響呈負相關，與國內研究結論相悖;黑龍江土地供應量和人口數量對投資影響呈反向相關，另外兩個影響因素未通過回歸檢驗，與國內研究結果相悖。

2.2房地產銷售面積的影響因素分析

通過eivew軟件對統計數據的分析和驗證，以房地產銷售面積為因變量的回歸方程如表2所示。

從影響程度上分析，新疆房地產銷售面積受人口數量、城鎮人均可支配收入和銷售均價的影響，人口影響程度最大，其次是人均可支配收入和銷售均價，土地供應量的影響最小;陜西房地產銷售面積受土地供應量、人口數量、銷售均價和人均可支配收入的影響，人口影響最大，銷售均價和人均可支配收入其次，土地供應量的影響最小;重慶房地產銷售面積受人口數量、銷售均價和人均可支配收入的影響，人口數量的影響最大，銷售均價和人均可支配收入影響較小，土地供應量未通過回歸方向檢驗;黑龍江銷售面積受土地供應量、人口數量和人均可支配收入影響，人口數量的影響最大，人均可支配收入的影響次之，銷售均價的影響最小。從影響方向上分析，新疆的人口數量、土地供應量和銷售均價對房地產銷售面積影響呈正相關，人均可支配收入呈負相關，與國內房地產市場研究不一致;陜西省土地供應量、人口數量、銷售均價和人均可支配收入對銷售面積的影響均呈正相關;黑龍江土地供應量、人口數量、銷售均價和人均可支配收入對銷售面積影響正相關;重慶的人口數量和人均可支配收入對銷售面積影響呈正相關，銷售均價呈負相關，土地供應量未通過方程的回歸檢驗。

3對比分析

通過對四地房地產開發投資的影響因素分析，影響較大的是人口數量，其次是銷售均價，土地供應量的影響最小。重慶和黑龍江的人口數量對房地產開發投資呈負相關。從人口結構看，重慶60歲以上人口2011年末占17.25%，預計到2020年達19%。黑龍江65歲以上比率從1996年的5%增長到2017年的16%，老齡化比率過高，人口數量從2000年的3807萬人到2017年的3788.7萬人在逐漸下降;同時其房地產開發投資從2013年至2017年末持續下降，導致回歸分析出現異常。其他省份人均可支配收入對房地產開發投資的影響呈正相關，新疆的城鎮人均可支配收入持續增長，由于政府去庫存化政策的實施，房地產開發投資近三年在持續下降，導致人均可支配收入對房地產開發投資呈負相關。

對四省份銷售面積影響因素分析，影響最大的是人口數量，其次是銷售均價，土地供應量的影響最小，新疆人口數量影響是最顯著的。重慶市房價在不限購不限貸情況下，從2012年至2016年上漲了12%，近10年銷售面積僅2008年及2012年出現下降，2008年出現負增長，十二五期間重慶保障性住房達214萬套，對政府調控房地產市場起到較好作用。2017年6月到2018年6月，由于政府調整房地產市場政策，房屋銷售均價從7500元/m2上升到12000元/m2，銷售價格的極度變化使重慶的銷售均價對銷售面積影響呈負相關。黑龍江的銷售均價未通過回歸檢驗，銷售面積從2012年持續下降至2016年末，黑龍江保障性住房在十二五期間達205萬套，對銷售均價的影響較大，銷售均價從4067元/m2升到5294.5元/m2，與銷售面積走勢發生很大的背離。陜西省十二五期間保障性住房達210萬套，銷售均價從4949.2元/m2上升到5471.45元/m2，增長了10%，房地產價格較為穩定。新疆十二五期間保障性住房達168萬套，占房地產市場比達27%，十三五期間再增加127.32萬套，城鎮人均可支配收入在持續增長，保障性住房的比率較高，導致人均可支配收入對銷售面積的影響偏差。

陜西和新疆都屬“一帶一路”核心發展區域，陜西的影響因素分析與國內研究結論一致，陜西人均可支配收入水平與新疆一致，但陜西人口比新疆人口多57%，陜西GDP是新疆的2倍。說明人口數量和區域經濟發展水平是房地產市場的主要因素。重慶政府對房地產調控的效率較高，證明政府對房地產市場的適度調控是非常必要的，因為政府是土地資源的所有者。黑龍江省的產業結構單一、當地企業規模較小，發展主業是第二產業，導致人均可支配收入在四省份中最低。人均可支配收入在房地產開發投資回歸分析中未通過方程回歸檢驗，在房地產銷售面積影響中也較小，說明較低的人均可支配收入不足以對房地產產生影響。黑龍江省調整產業結構，提高人均可支配收入水平是促進房地產市場發展的必要條件之一。

4結論

實證分析結果說明各區域房地產市場發展的主要因素類似，只是區域特征導致影響程度不同。人口數量對四省份房地產市場的影響最大，2017年四省份老齡化率均超過15%，重慶和黑龍江房地產開投資實證分析中由于老齡化率較高，人口數量對房地產開發投資呈負相關，人口老齡化對房地產市場的影響在加深。

新疆和陜西的首要任務都是大量引進人才，增加人口數量;重慶和黑龍江應通過加大城鎮化率調整人口結構。其次是大力發展保障性住房，增加保障性住房是調整房地產銷售均價的有效手段;同時調整房地產市場的內部結構，適度減少前期投資，加大后期物業管理投資，達到減少空置率、盤活房地產市場資源的目的;最后由政府主導整合本地房地產企業的規模，提高房地產開發企業資金效率，為政府調控房地產市場創造條件，實現房子是用來住的根本目標。