大數據時代下的住房公積金服務與管理

廣州住房公積金管理中心（以下簡稱廣州中心）自2016年開始，以極具前瞻性的眼光和格局籌劃推出數個影響深遠的管理系統，不論是廣州住房公積金租售中心（以下簡稱租售中心）、資產管理分析系統（以下稱押品管理系統），還是第二代業務系統，這些以大數據為基礎的管理系統對廣州中心的服務管理及風險防控具有劃時代的意義，為住房公積金制度的發展提供了極具參考價值的樣本。

租售中心：服務增值、產業鏈延伸、風險防控前移

租售中心是全國第一個由公積金管理中心提供的租售服務平臺，同時也是一個綜合房產租售信息與服務的平臺。打造租售中心是從三個維度來考慮的：第一，長久以來廣州中心一直為繳存職工提供貸款和提取服務，在國家宏觀調控政策的變化和住房公積金面臨的自身需要改革的大背景下，廣州中心能不能為繳存職工提供更多增值服務，為職工提供更多更大的便利和優惠？第二，職工對市場尤其是對住房公積金貸款有各種各樣的信息不對稱的情況，對住房公積金存在一些誤解。針對這些問題，廣州中心的決策者認為不但服務要增值，業務也應在住房的全產業鏈上向前延伸，向縱深擴展，讓更多繳存職工了解住房公積金，切實感受到政策的利好。第三，過去中心只負責房產交易后續的貸款和提取，并不掌握房產交易環節，如果自建一個由廣州中心全流程參與和監控的平臺，那么這個平臺上房源的真實性、交易的真實性就會有保障，從“房住不炒”的角度來看，這個平臺的打造也有利于中心未來的業務實現全流程監控，尤其是對風險的防控可以發揮重要作用。

租售中心本質上是一個公信力中心。按照廣州中心的要求，租售中心是按信息化最高安全級別三級等保要求搭建的，雖然技術難度不大，但在商業模式和運營邏輯上需要考慮得更全面更系統。

從服務繳存職工角度來看，租售中心的“五真——真業主、真房源、真價格、真實惠、真便捷”特色確保了職工的利益。“五真”標準基于大數據和后臺技術，真正實現了信息多跑路群眾少跑腿。比如“真房源”，其本質上是一種信任擔保。租售中心利用技術手段對平臺上的所有房源進行監測，通過房屋登記部門實現房源權屬的交叉校驗，保證發布的房屋只能是業主本人名下的房產，確保和業主的描述一致，并打上“房源已驗”的標簽。再比如“真價格”，也是公信力的一個具體表現。租售中心對發布的房源價格利用大數據技術進行實時監測，對于售價虛高或者虛低的業主，工作人員會上門核準。這種線上+線下的雙重保證一是防止賣方在房價上存在欺詐行為或者陷阱，確保發布人不是通過發布低價房源以獲取購房人信息，二是真正保護用戶隱私、安全，切實保障買方的利益，同時也有穩定房地產市場的作用，防止發布人通過發布高價或低價房源擾亂市場秩序的行為。

從提升廣州中心管理水平方面，租售中心的搭建除了可以為繳存職工提供增值服務外，另一個重要作用是風險防控。由于中心對整個交易過程進行了監控，從根本上杜絕了高評高貸的問題。由于職工的房子什么時候買什么時候賣，價格多少，現在的實際賣價和售價情況全部記錄在案，相當于為未來職工申請公積金貸款進行提前的風險把控，實現風險防控前移。

截至2019年6月26日，租售中心總瀏覽量4363564次，平臺展示的一手樓盤151個、二手房源332套、租房房源116套，在線精準評估3839條，代辦服務一共完成129筆。

推出租售中心還有一個重要目的是希望有更多的人來使用公積金，特別是使用公積金貸款。貸款多了我們的資金使用率就提高了，增值收益就相應提高，從而形成良性循環。通過這個平臺，我們讓更多的職工享受更快捷便利的服務，更低息的貸款，更低價格的手續費，從而更多的選擇公積金，這才是真正發揮公積金的作用。

資產管理分析系統：貸后風險防控的新驅動

截至2016年12月底，廣州中心歷年累計發放貸款46.47萬筆共計1855.56億元，貸款余額1127.30億元，個人貸款逾期率為0.06%。

如此巨量金額、規模的資產，如何做好風險防控，將貸款管理的全流程科學化、規范化成為當時急需解決的問題。在此背景下，資產管理分析系統（以下簡稱押品管理系統）應運而生。在此之前，業內并沒有押品管理這一概念，該系統是全國公積金行業的首創，開創了資產管理的新模式。

在引入押品管理系統之前，廣州中心貸后管理完全依靠線下人工分析和處置，效率不高。建設押品管理系統可實現全面化、自動化的資產管理與分析，包括房產余額價值比、變現能力、不良貸款等多維度的分析，為貸后催收和貸款資產處置提供支撐，提高了貸后資產管理的工作效率。此外，在引入押品管理系統之前，幾乎不進行資產定期重新估值，對當前資產的總體價值變化情況未給予足夠的重視，押品管理系統的建設實現了資產管理的規范化。

廣州中心的押品管理系統主要分為五個業務模塊，分別是樓盤項目準入、開發商信息準入、自動評估、資產管理分析和客戶信息管理。結合中心的實際情況，目前應用在資產管理最多的是自動評估和資產管理分析兩大模塊。

資產管理分析模塊通過大數據分析，從還款情況到逾期行為，從借款人分析到抵押物分析，從不同維度多角度進行資產分析。目前該功能可以提供貸款情況、借款人情況、還款情況、逾期行為、抵押物情況、增值情況等6大方面19個細分維度的分析結果。

系統通過自動評估和定期批量復估，把復估價和成交價以及當時的外部評估價三個價格進行交叉對比，從而評判外部評估價是否有虛高的情況，以及當前該房產的價值情況。這個過程中有一個關鍵值——抵押率，系統通過監控抵押率的變動情況來確定該房屋的風險值，當抵押率在0至60%時，確定為低風險區間，抵押率在60%至80%的區間時屬于中等風險區間，當抵押率超過80%時被認定為高風險區間，當抵押率超過l時則預示中心有可能會發生損失。

對于低風險值區間的客戶，如果其還款能力和逾期情況比較良好，則判定風險是可控的，反之，如果抵押率高又發生逾期，系統會將其列入高風險客戶，工作人員就會加大對該客戶催收的力度和強度，比如在逾期一期和逾期二期的時候，只是短信或者電話催收，但是到了逾期三期時就會增加上門查看的催收方式，確保中心資產不受損失。

進行批量復估后，基于復估價格可進行壓力測試。通過對不動產的壓力測試，進一步了解、把握公積金中心押品的抗風險能力。壓力測試的假定區間是房價下跌10%至20%之間。例如在沒有做壓力測試之前，高風險的占比是比較少的（到10筆），做了壓力測試后，也就是假設房價下跌10%的時候，抵押率升到90%及以上時，大約有20筆，下跌20%時，有大概300筆，這從側面說明廣州中心的抵押物風險比較小，是可控的，也反映出相對于北上深等大城市，廣州樓市比較平穩，這與廣州的房地產政策管控比較科學穩健以及廣州中心的貸款政策把控有正面關系。

貸款審批階段通過使用自動估價技術對二手房貸款押品進行自動評估，將自動評估結果與借款人提供的評估報告進行對比，對差異較大的押品進行核驗，避免借款人通過與評估中介機構串通，虛高房屋評估價申請多貸款，保證貸款資金安全。同時，提供與目標房產相似的成交案例與掛牌案例，輔助審批人員了解相應房屋的真實市場價值，提高審批人員對房地產市場的感知和認識。

資產管理分析系統引入了房產自動估價功能。輸入樓盤名字后，系統可以自動分析該樓盤的成交情況、學校、醫院等配套設施情況。輸入小區地址及面積、成交價后，系統會自動識別該房產的樓層、所在小區的詳細情況，該房屋的目前系統評估價格，以及與之前成交價的對比情況，還可以顯示該小區內與此戶型相似樓房的出售情況、價格等。以前中心要掌握這些數據，需要派人上門一筆一筆地去收集，有了押品管理系統后，可以批量地對上百萬條數據進行分析，然后匹配同一小區、同一樓層或者同一戶型進行參照和對比，并根據它們的交易數據估出一個價值，這個價值可能和實際成交價是稍有誤差，但是它是一個科學的參考價。經過系統分析發現評估價與實際價相差過高的，工作人員就會點擊“評估價過高”的按鍵，相關負責人員就會實地勘查，以驗證該房產是否確實存有價格虛高的情況。

資產管理分析系統還引入了GIS數據地圖。GIS數據地圖顯示了全市公積金貸款人群的分布，反映出了一個城市的人口分布、經濟發展等諸多因素。首先，地圖顏色越深說明公積金貸款的人數越多。相對來說，越秀區的貸款人數較少，主要和該區以學區房為主、價格偏高有關，其次，可能與很多業主在出售時不接受買家做公積金貸款有關。另外從化和南沙這些新區的貸款人數也較少，這與兩區的地理位置及行政規劃有關。天河區經濟比較發達，貸款人數則較多。番禺區由于集中了大量的新市民，剛需人群最大，貸款人數也最為密集。花都這幾年也開始呈增多態勢，這與花都近年來的發展有關。

資產管理分析模塊同時還呈現了貸款人的年齡分布層次。在過去，45歲至55歲的人占多數，但是近幾年，貸款人群開始向80后、90后轉移，28歲至38歲的人群占比越來越大。

由于押品管理系統可提供押品分布、數量、趨勢等全方位分析，使管理者對押品現狀有了更清晰的認識，及時識別市場風險為決策提供支撐。以往的管理決策是“領導怎么說就怎么干”，現在變成了遵循“大數據的分析結果”。從海量信息的數據中，利用大數據分析，廣州中心總結經驗、發現規律、預測趨勢，這些都可以為輔助決策服務。掌握的數據信息越多，決策才能更加科學、精確、合理，挖掘大數據的“大價值”，實現個人化、個性化、精確化和智能化的公積金資產管理，是未來住房公積金管理服務模式新的創變。

新系統：從1.0向2.0的飛躍

2019年1月14日，陪伴了廣州廣大繳存職工10年的第一代業務系統正式下線，隨之而來的是廣州中心新業務系統的正式上線。新系統順應了科技發展的時代趨勢，為繳存職工提供更加高效便捷的服務。新業務系統的上線，使廣州中心通過傳統柜臺服務和移動互聯網的有機融合，實現高頻業務7*24小時網上辦理、手機辦理，建立與多部門數據共享，真正實現“讓信息多跑路，讓群眾少跑腿”。

第二代業務系統的上線為廣州中心架起網上縱向貫通、橫向集成、資源共享的業務系統“高速路”，標志著廣州中心正在向更好、更具創造力的時代前進。

新一代核心業務系統投入使用，既是貫徹落實習近平總書記對廣東“四個走在全國前列”重要指示精神的體現，也是廣州中心響應國家政策號召、積極參與粵港澳大灣區建設的重要著力點。

對繳存職工來說，提取手續減化、提取頻率提高是新系統上線后最直接的利好。比如新增了按月還貸功能，這個功能可以減化提取手續，貸款與提取可以一次性同步完成，減少了從單位到管理中心來回跑的次數。

此外，新系統還增加了個人賬戶密碼手機自動設置、隨時可以查詢提取審批進度等業務，不用跑現場，省時省力。職工還可以自主選擇提前還清扣款日期，抵押、賣房更方便，還減少了要件提交和蓋章手續，真正做到省時、省錢、省心。

對于管理中心而言，則意味著精細化管理和風險防控的進一步落實。精細化主要體現在新系統設置上，用專業術語來概括就是“分層解耦”，通過“橫向整合、縱向解耦”的模式，構建統一的業務受理、業務審批、財務核算、業務監督等平臺，實現業務審批與資金結算流程相分離、業務受理與業務審批操作分離、業務運行與業務監督相分離的業務支撐系統。過去以條塊業務類型為主，歸集系統和貸款系統是各自獨立的，新系統將把歸集、貸款、執法等揉和在一起，在繳存職工個人名下建立了明細表，單位和個人無論是歸集還是貸款，所有的數據都集中在一起，徹底改變以前歸集看不到貸款，貸款看不到歸集的尷尬局面。

在風險防控方面，廣州中心新系統進行了創新，將職工的公積金還款賬號作為職工的繳存賬號進行捆綁或者合并。在當前，尤其是對自由繳存者而言一旦拿到貸款即斷繳是比較普遍的一個情況，如果兩個賬號合而為一或者進行捆綁，一旦斷繳，我們可以直接從還貸額里扣除繳存額，當余額不夠還貸時，我們就可以視貸款人為逾期，倒逼貸款人堅持繳存。

廣州中心新系統在確保安全的前提下，另一個主要目的是盡量簡化流程，通過信息共享達到讓機器自動判斷的效果，從而實現由過去后臺大量審批到未來后臺減少審批或者部分集中審批的轉變。從大量重復性工作中解放出來的工作人員，將更多地從事督繳擴面、信訪執法等工作。在未來，廣州中心的貸款業務將逐步自主辦理，貸后管理及風險防控將變得越來越重要，中心需要提前為此工作進行充分的準備。

這些基于現代信息技術和大數據搭建的系統平臺，一方面是為了深化服務，為繳存職工提供安全性更高、體驗性更佳的服務;另一方面，其背后關聯著大數據管理、數據資產運營等重要工作，關聯著管理中心在業務能力、創新水平、管理水平的快速提升，這正是未來住房公積金制度發展的一個重要方向，廣州中心將力爭書寫公積金行業的“廣州樣本”。