淺析房地產企業稅務籌劃

(河南科技大學 河南 洛陽 471023)

一、房地產企業的經營特點

(一)開發周期長，投資數額大

(二)開發經營業務的復雜性

所謂復雜性包含兩個方面：

1、業務內容復雜。房地產企業不僅要開發土地和房屋，還要建設相關的基礎設施和公共配套設施。經營業務從征地、拆遷安置、勘察設計、施工、銷售再到售后服務，形成一系列的業務鏈條。

2、經營往來對象多。房地產企業不僅要面對下游的客戶，還與政府、材料供應商、設計規劃單位、施工單位發生聯系和業務往來。

二、房地產企業涉稅特點

(一)涉及稅種繁多

上文已經闡述了房地產企業開發周期長，業務內容復雜的經營特點，與之相對應的在各個經營環節上房地產企業涉及的稅種更是多達九種，從項目準備和開發階段的契稅、耕地占用稅，到產品銷售階段的增值稅、土地增值稅等，再到次年的企業所得稅匯算清繳，以及企業自用土地、房產需要繳納的城鎮土地使用稅和房產稅，涉稅種類既多且雜。

(二)與上下游行業稅率存在差異

房地產企業的經營特點之一就是經營往來對象眾多，而針對同一稅種，上下游行業卻可能設置不同的稅率。以增值稅為例，房地產建造適用11%的增值稅率，但是為其提供原材料的上游供應商施行17%的增值稅率，即房地產企業增值稅銷項稅率和進項稅率不一致，這就給房地產企業的稅務處理帶來不便。

三、房地產企業涉及的主要稅種

房地產企業在各個環節上涉及的主要稅種如下表所示：

房地產企業涉及的稅種表

四、房地產企業主要稅務籌劃手段

(一)增值稅

1、爭取最大額度的進項稅額抵扣

電子商務運營與企業運營存在相似之處，包括調研、產品定位、管理分類、開發規劃、運營策劃、產品管控、數據分析、分析執行及跟進等。但其執行對象有別于實體產品。電子商務運營的對象是根據企業需要所開發設計建設的電子商務平臺的附屬宣傳推廣產品。

增值稅額是由銷項稅額減去進項稅額得到的，銷項稅額由銷售額計算得到的。要想降低增值稅額，要么降低銷項稅額，要么增加進項稅額。降低銷項稅額就要減少銷售額，這顯然是不合理的，所以要在增加可抵扣的進項稅額上下功夫。首先，房地產企業在采購原材料或者接受勞務時，要注意對方是一般納稅人還是小規模納稅人。如果對方是一般納稅人，應要求對方提供合規的增值稅專用發票；如果對方是小規模納稅人，可以要求對方去稅局代開增值稅專用發票，或者在價格上予以一定優惠；其次，要選擇有正規資質的施工單位，在和施工單位進行工程價款決算的過程中，應及時取得增值稅專用發票，以便于在規定期限內向稅務部門申請進項稅額抵扣。

2、適當的選擇計稅方法

根據規定，房地產企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。因此企業要根據自身實際情況選擇適當的計稅方法。比如：

某房地產企業有一個2016年4月30日之前就開工建設的項目，該項目不含稅銷售額是5000萬元，可抵扣進項稅額250萬元。若不考慮該企業采用預收款方式銷售的情況，①采用簡易計稅方法，應納稅額=5000*5%=250(萬元)②放棄簡易計稅方法而是采用一般計稅方法，銷項稅額=5000*11%=550(萬元)，進項稅額250萬元，則應繳納增值稅額=550-250=300(萬元)，對比可見采用簡易計稅方法雖然不能抵扣進項稅額，但是最終繳納的稅額比第二種方案少50萬元，達到減輕稅負的效果。

3、靈活利用房屋銷售策略

根據規定，納稅人在銷售貨物或者提供應稅勞務時，其納稅義務的發生時間為收訖銷售款或者取得索取銷售款項憑據的當天。如果先開具了發票后收取款項，那么開票當天便產生納稅義務。所以企業應科學安排簽訂合同的進程，嚴密監控每月的開票數量，防止提前開票。這樣可以利用延遲納稅獲得資金的時間價值，同時獲得較為穩定的現金流。

(二)土地增值稅

1、利用土地增值稅的征稅范圍進行稅務籌劃

首先要明確以下三個要點：第一，土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅；第二，土地增值稅既對轉讓土地使用權征稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅；第三，土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

針對上述有關土地增值稅的征稅對象和征稅范圍，房地產企業可以利用以下兩種方式合理籌劃土地增值稅：

①代建房行為

房地產的代建行為是指房地產公司代客戶進行房地產的開發，開發實現后向客戶收取代替建房收入的行為。對于房地產公司而言，雖然取得了收入，但由于沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定終級用戶，實施定向開發，以達到減輕稅負的目的，防止開發后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房后分房自用行為

稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。比如，某房地產公司有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房自用。對房地產公司而言，將其作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，只就屬于本公司的部分繳納土地增值稅。

2、利用增加扣除項目金額進行稅務籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

其中房地產開發費用中的利息費用是稅務籌劃的入手點之一。凡可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。因此，房地產企業據此可以取舍：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可以不計算應分攤的利息，這樣能夠多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。舉例說明如下：

假設某房地產企業進行一個房地產項目開發，取得土地使用權所支付的金額為300萬元，開發成本為500萬元。那么：如果該企業利息費用可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供了金融機構證明，則：房地產開發費用=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40萬元。如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算攤派，或無法提供金融機構證明，則：房地產開發費用=(300+500)×10%=80萬元。對于該企業來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并獲得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；反之，如果企業預計利息費用低于40萬元的話，那么就不用按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不必供給有關金融機構證實，以便多扣除房地產開發費用，達到增加扣除項目金額的目的。

3、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，房地產企業如果既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發，在能夠分別核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以免失去免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

(三)房產稅

房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。對于從價計征，因為它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵。因此，在進行稅籌時要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開。而對于從租計征，租金金額直接決定了了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己負擔。即使由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。

五、結語

綜上所述，不論是降低稅基還是轉嫁稅負，均能不同程度的地降低房地產企業的整體稅負。在現實中，企業應該根據自身情況靈活運用政策，以最大程度的地減輕企業的稅收負擔。同時應注意到，房地產業不是孤立的，與其他產業存在著密切的上下游聯系。所以應加強同其他產業的聯系，優化產業結構，多管齊下，實現減稅的目的，推動國民經濟發展。