關于懷化市“爛尾樓”現狀的分析及處置建議

吳亮

一、我市“爛尾樓”項目的主要特征

我市的“爛尾樓”總結起來有幾大特定，歸納起來，簡稱為“三難一亂”：

（一）資金難：我市房地產市場自在2007年-2015年這八年間得到了較快發展。房地產項目成為了這一時期社會資本投資的重點方向，本土開發商中一些政策投機者從房地產行業大量獲利，財富效應明顯，造成全社會熱捧房地產開發。很多實力一般的民營企業在這一時期轉型介入房地產業務。在經濟上行期，房地產市場購銷兩旺，剛需紅利逐步釋放，風險被很多投資者忽略。進入經濟調整期后，房地產行業資金投入大，回報周期長，資本密集的特點得到充分釋放。因我市大部分本土開發商自身資金實力較弱，無法負擔起龐大的項目開發投資，開發資金依靠大規模民間融資和銀行舉債，企業杠桿率突破紅線，最終導致資金斷鏈，項目失敗，形成“爛尾樓”。

（二）融資難：自2008年以后，隨著房地產市場的不斷升溫，國家開始對房地產投資進行宏觀調控，尤其是2015年以后，宏觀經濟的導向是支持實體經濟和民營經濟的發展，央行和財政部密集出臺了定向降準、一手房貸款利率優惠取消、小微企業貸款補貼、國有大型銀行房地產項目開發貸款名單制管理、房地產開發貸款規模限制等一些列政策。隨著政策效力的現象，中小開發商融資渠道受到極大的限制，房地產市場呈現“強者恒強”的格局，資金擠出效應明顯。中小開發商無論是用于開發的開發貸款，還是用于銷售資金回籠的一手房按揭貸款都受到了極大的限制。為確保項目運行，很多中小開發商值得進行高息融資和民間集資，導致開發企業財務成本迅速攀升，最終造成資金斷鏈，項目爛尾。

（三）網簽解押難：中小開發商，為了實現民間融資，大部分采用了網簽形式和預告登記的方式對資金方進行擔保。具體的方式是以虛假交易的方式，在房產管理部門進行網簽和預告抵押登記。據調研，在民間借貸中，一套價值60萬的住房，常常5萬元甚至更低的價格抵押給債權人，同時存在重復銷售，一房多賣的情況，這種行為對經濟秩序造成的影響不可估量。

（四）法律關系混亂：懷化爛尾樓因為以上原因，整個工程所牽涉的金融單位無比混亂，既有銀行的在建工程抵押，又有錯綜復雜的民間借貸，整個工程牽涉的債權債務法律關系極為復雜，對于項目收購后的經濟價值評估難度極大，從而導致很多投資人對我市的“爛尾樓”望而卻步。

二、“爛尾樓”項目化解的建議

鑒于“爛尾樓”項目涉及資金量大、法律關系復雜、投資人信心缺失的現狀，如不進行有組織的處理，該問題將長期擱置，造成消極的社會影響，特建議市政府指定懷化市國有資產經營管理公司為主體，統一負責“爛尾樓”項目的破產清算、招商引資以及投資管理工作，迅速化解這一問題，并給全市財稅收入創造新的增長點，變害為利，通過化解“爛尾樓”項目，為全市創造新的經濟增量點，提供更多的就業崗位，充分發揮房地產業對經濟的拉動作用。

（一）市政府層面。建議由市政府統一調度，組織相關職能部門聯合運作，指定懷化市國有資產經營有限公司做為歸口單位，對來我市“爛尾樓”進行統一管理。市政府組織住建、國土、城管、規劃、稅務、法院、公安、審計、國資委等職能部門對“爛尾樓”項目出臺配套，厘清債權債務關系，并給予適當的政策傾斜，恢復投資人的信心，推進“爛尾樓”的處置。

（二）國有資產經營有限公司層面。由懷化市國資公司牽頭與資方組成破產清算小組，對各個“爛尾樓”項目進行破產清算，核定項目價值。為便于資金管理，建議國有資產經營公司尋找合作的金融機構，設立專門的清算資金監管賬戶對資金進行統一歸口管理。該資金監管主賬戶下，可設立多個虛擬子賬戶，對所有納入統一管理的“爛尾樓”項目進行資金管理。監管賬戶資金應為“雙控”賬戶，由國有資產經濟公司和政府制定的牽頭部門共同進行管理，同時合作的金融機構應該對該賬戶資金的使用方向，用途的合法合規性進行監管，確保該賬戶資金使用符合政策要求，切實推進“爛尾樓”項目化解。

（三）公檢法及審計層面。建議市中級人民法院將以懷化市國有資產經營有限公司為主的清算組指定為破產管理人（也可由該爛尾樓盤所屬的房產公司或該爛尾樓盤的債權人聯名向市中級人民法院申請以市國資公司為主的清算小組為破產管理人）對爛樓尾盤進行統一破產清算管理。（作者單位：懷化市國有資產經營有限公司）