房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法探討

沈渝紅

在房地產(chǎn)行業(yè)中，涉及到的財務(wù)報表分析方法有很多種，其指標(biāo)也有很多。這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)報表分析方法的選取，存在一定的誤區(qū)，忽視了需求者所需要的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。合理的選擇財務(wù)報表分析方法，可以使需求者獲得合適的指標(biāo)數(shù)據(jù)，有效降低企業(yè)決策的不確定性。如今，房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資主體較多、債權(quán)問題混亂、開發(fā)周期過長和監(jiān)管部門諸多等因素，其財務(wù)報表分析也成為房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵因素，有助于企業(yè)獲取有用的財務(wù)報表數(shù)據(jù)信息，再結(jié)合開發(fā)實際情況，從而幫助為企業(yè)在進(jìn)行決策時，提供一份有價值的數(shù)據(jù)依據(jù)。

一、對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的概述

現(xiàn)如今，財務(wù)報表分析方法，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營活動中，重要的數(shù)據(jù)依據(jù)。其主要是對房地產(chǎn)企業(yè)以往和現(xiàn)階段的經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)情況，利用各類靈活且不同的分析方法和參考其他數(shù)據(jù)資料信息等形式，對企業(yè)發(fā)展的趨勢進(jìn)行科學(xué)其系統(tǒng)的分析評價。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析可以使管理者，更加全面的了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，從數(shù)據(jù)中獲取有價值的信息數(shù)據(jù)。通過客觀的評價，使管理者發(fā)現(xiàn)在經(jīng)營管理方面，仍存在的不足或需及時改善的問題，從而作出有效的管理決策。以此方式，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的市場競爭力，改善和激發(fā)企業(yè)員工的工作態(tài)度與潛在能力。這也會使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，趨于健康且長遠(yuǎn)。然而，因房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資回收期長等特點，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)報表在分析方法上，有著很大的不同，需要房地產(chǎn)企業(yè)考慮到其行業(yè)的特殊性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法及其具體應(yīng)用

（一）比較分析

在財務(wù)報表分析方法中，比較分析法是房地產(chǎn)行業(yè)常用的技能。它是指按照特定的指標(biāo)體系與客觀的事物進(jìn)行比較，從而幫助需求者了解客觀事物的發(fā)展規(guī)律或本質(zhì)變化，使其能夠做出正確且合理的評價。財務(wù)報表分析法的比較分析，可以將客觀的數(shù)據(jù)對比多個數(shù)據(jù)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)尋找出有問題的財務(wù)經(jīng)營狀況。通常房地產(chǎn)行業(yè)會將企業(yè)以往的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行保存，周期性的對多期財務(wù)報告數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行計算、核算。以此，了解指標(biāo)數(shù)據(jù)的變動情況，從而分析財務(wù)狀況與經(jīng)營活動的變動趨勢。

以萬科集團(tuán)為例：萬科集團(tuán)在2015-2016年間，其營業(yè)的總收入達(dá)到了兩位數(shù)增長，其2017年則實現(xiàn)了總收入2429億元，這有同比往年增長了1.00%。其客觀的增長率，使萬科集團(tuán)在2017年凈利潤高達(dá)372億元，同比則增長了30.99%。萬科集團(tuán)2017年的股東權(quán)益的為1867億元，總資產(chǎn)達(dá)11653億元，其同比增長分別為15.46%、40.28%。通過以往數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，可以了解萬科集團(tuán)已達(dá)到了萬億資產(chǎn)規(guī)模。這說明，采用比較分析可以清楚了解自身企業(yè)的總資產(chǎn)增長速度、凈利潤、總收入和股東的高額回報情況等。

（二）比率分析法

在財務(wù)報表分析方法中，比率分析是對財務(wù)報表數(shù)據(jù)進(jìn)行各種比例計算。以此，可以讓管理者了解經(jīng)營活動的成果，并有效調(diào)整現(xiàn)階段的財務(wù)狀況。比率分析法的應(yīng)用，比率指標(biāo)一般是由構(gòu)成比率、效率比率、相關(guān)比率三部分組成。構(gòu)成比率是指部分?jǐn)?shù)據(jù)信息的組成以及數(shù)值，會在總數(shù)值中以百分比的形式呈現(xiàn)出來，能夠使企業(yè)了解部分指標(biāo)與總體指標(biāo)之間的關(guān)系，直觀體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理資產(chǎn)的能力。效率比率一般是某項財物活動支出費用與所獲利潤的比率，有助于房地產(chǎn)行業(yè)對投入與產(chǎn)出之間的關(guān)系進(jìn)行有效分析。相關(guān)比率能夠體現(xiàn)出企業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的關(guān)聯(lián)性，是對兩者關(guān)聯(lián)關(guān)系且不同項目的計算比率。

以萬科集團(tuán)為例：在2015-2017年間，萬科集團(tuán)其凈資產(chǎn)的收益率分別是19.14%、19.68%及22.80%，凈資產(chǎn)的收益呈現(xiàn)了回升趨勢。此外，2015-2017年的毛利率分別為29.35%、29.41%、34.10%，這說明萬科集團(tuán)所獲得的盈利對比同年其他房地產(chǎn)企業(yè)，其盈利能力較為突出。

（三）因素分析法

在財務(wù)報表分析方法中，因素分析屬于一項定性分析法。它是根據(jù)分析出的指標(biāo)來考慮各項會影響到指標(biāo)數(shù)據(jù)發(fā)生變動的不利因素，通過數(shù)值變動來判斷因素影響存在幾率及威脅程度。在財務(wù)報表分析方法上，因素分析法可以詳細(xì)劃分為連環(huán)替代法與差額分析法。連環(huán)替代法是將影響指標(biāo)的各個因素進(jìn)行分解，了解各因素之間的相互作用，再給出一項假設(shè)因素替換標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)值。由此，提高房地產(chǎn)行業(yè)的管理效率，明確和落實相關(guān)經(jīng)濟(jì)權(quán)責(zé);差額分析法是簡化了連環(huán)替代法的一種簡化方法，其主要運用因素實際值與標(biāo)準(zhǔn)值間的差額，確定計算因素對指標(biāo)實際的影響幅度。

以萬科集團(tuán)為例：萬科在2017年末，其公司的負(fù)債率是8.84%，同比2016年下降17個百分點。這不僅說明萬科集團(tuán)負(fù)債率下降明顯，抗因素影響力大大加強(qiáng)。在2017年，萬科集團(tuán)負(fù)債合計人民幣高達(dá)1906億元，占總資產(chǎn)的比例為16.4%。另外，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，其占比為32.7%，合計人民幣在622.7億元人民幣。目前，萬科集團(tuán)2017年末期，集團(tuán)所持有貨幣資金是在1741億元，這說明萬科集團(tuán)的償債能力較強(qiáng)，財務(wù)狀況也處于穩(wěn)健狀態(tài)。

三、對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法的問題與建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的問題

其實，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同，其開發(fā)因為投資回收期較長且前期的資金投入量過重，受國家宏觀調(diào)控影響較重等情況，使其財務(wù)報表分析方法核算存在很大的特殊性，其報表信息的數(shù)據(jù)信息對比其他企業(yè)，財務(wù)信息數(shù)據(jù)往往存在很大的偏差，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的信息判斷，不能局限于其他企業(yè)的財務(wù)報表判斷之中。財務(wù)報表分析方法，影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的會計分析工作，其重要性自然不言而喻。目前財務(wù)報表分析需要更加合理的方式，進(jìn)行定期分析與周期總結(jié)。這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營成果全過程分析，了解現(xiàn)金的流量狀況。部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合理的房地產(chǎn)財務(wù)報表分析方案，無法揭示公司自身的潛在風(fēng)險。這最終導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算方面無法進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）提升房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表數(shù)據(jù)信息可靠性的建議

由于房地產(chǎn)行業(yè)有著開發(fā)周期長、投資回收期長的特征，財務(wù)報表所反映出的問題需要結(jié)合實際經(jīng)營活動進(jìn)行分析，因為數(shù)據(jù)信息的不準(zhǔn)確致使數(shù)據(jù)結(jié)果出入較大。對此，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表的分析，不能只局限于企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)報表數(shù)據(jù)上。財務(wù)報表數(shù)據(jù)與工作人員能力水平、項目開發(fā)情況、核算成本費用等因素密不可分。那么，提升財務(wù)報表數(shù)據(jù)信息的精準(zhǔn)度，需要結(jié)合多種因素為投資人提供準(zhǔn)確、可靠的參考依據(jù)，便于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行企業(yè)決策和發(fā)展。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)與財務(wù)報表分析的關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要財務(wù)報表分析數(shù)據(jù)的支持，使企業(yè)了解實際經(jīng)營活動中，存在的問題與不足。通過完善財務(wù)報表分析方法，準(zhǔn)確計算數(shù)據(jù)比率幫助企業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。以此，房地產(chǎn)行業(yè)需要提高財務(wù)分析人員的業(yè)務(wù)能力，使其具備項目開發(fā)與成本核算能力，為企業(yè)提供更準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)信息，使企業(yè)在報表分析方面提供一份保障。（作者單位：三亞富華海天旅游投資有限公司）