北京市住房合租市場租客關注因素研究

張麗 孫潔 張洋

摘要：近年來，隨著存量房的不斷增加，北京等一線城市租房市場蓬勃發展。目前北京市租房市場需求旺盛，租金價格不斷上漲，并且租客群體以年輕白領階層為主，合租需求要遠遠高于整租需求，合租市場已經成為北京市租房市場的主體部分。研究中以北京市合租市場作為背景進行研究，發現目前合租市場上存在著忽視租客需求等諸多問題，企業并不了解租客在房源搜尋過程中關注的因素。因此研究中通過問卷調查量化分析租客在合租房源信息搜尋過程中關注的影響因素，進而以此為出發點為相關企業提出優化建議，使企業關注租客需求，進而提升合租成交量。

關鍵詞：北京市合租市場;租客行為;量化分析;影響因子

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0014-23 收稿日期：2019-05-21

1引言

近年來，隨著可開發土地量不斷減少，北京等大城市已經由增量房市場轉向了存量房市場。據中原地產統計數據顯示，2018年底，北京樓市庫存增加至5.66萬套，相比2018年初上漲了2萬套，上漲幅度高達57%，增幅為近4年之最。隨著買房熱度的下降，商品房租賃需求反而迅速增加。據國家統計局最新數據顯示，我國目前流動人口近2.5億，其中以租住商品房為主要居住模式的人口占總流動人口的67.3%，租房需求量大，因此商品房租賃市場近年來迅速發展。

2北京市租房市場特征

2.1住房合租模式成為北京市租房市場主要形式

北京市房屋租賃需求也在不斷擴大，使得租金價格表現出明顯的上升趨勢。根據安居客在2019年3月發布的最新數據來看，截止到3月29日，北京市租房均價為4800元，較2月份上漲290元，環比增幅6.43%，北京市租金價格呈現波動式上升的趨勢。越來越高的租金價格使得許多年輕白領階層，尤其是應屆畢業生群體逐漸拋棄整租模式，反而更加傾向于進行房屋合租，租房市場上的合租需求迅速增長。北京市租房市場也呈現出房屋租賃合租模式占比高于整租模式、合租價格高于整租價格的趨勢。

據統計，北京市租房市場合租比例早在2013年就達到了60%（來源：中國經濟周刊），并且近年來不斷擴大，在2017年艾普大數據的最新調查中發現北京市租房市場中合租占比已經將近80%。所以，在北京市租房市場中商品房合租模式已經成為主流的房屋租賃形式。

2.2住房合租市場主要群體年輕化

此外，關于北京市住房租賃市場特征方面，通過禤文昊、張杰等學者通過網絡實證調查詳細分析了當前北京市租賃市場上的租客特征，發現北京租客具有以下特征：大齡青年，近90%在35歲以下;受過高等教育租客群體占93%;大多處于職業生涯的初期階段;具有偏好合租的意愿。即受過高等教育的年輕白領階層是當前北京市租房市場的主要客戶群體，并且大部分租客會選擇合租模式作為自己的租房選擇。

2.3對租客需求關注不足成為合租市場重要問題

從上述資料中可以得出北京市居民租房需求旺盛，商品房合租市場迅速發展，且市場發展潛力巨大。

然而，隨著近年來北京市合租市場的快速發展，合租市場上也出現了諸多問題，例如：租房市場不規范，相關法律法規仍待完善;企業經營策略同質，彼此競爭激烈等問題。其中大多問題的根源就在于租房企業不能針對租客需求來進行房源信息的傳遞，因而會導致企業間信息同質，只能通過夸大信息或者惡意競爭房源等方式來保持自身競爭力，進而會影響到租房市場的秩序和規則。對租客需求關注不足成為了北京市合租市場上的一個重要問題。所以，想要解決租房市場存在的種種問題，就必須使企業了解租客在合租過程中所關注的影響因素，并且以此為出發點進行信息傳遞方式的優化和企業策略的改進，進而滿足租客個性化需求，提升自身競爭力。

本研究以了解租客在合租過程中關注的因素為主要出發點進行研究，設計了李克特量表對租客合租關注因素進行了量化分析，將租客在合租中關注的因素進行了評分和相對排序，從而引導和幫助企業了解租客在合租中關注的因素。

3數據收集與研究方法

租客是否進行合租的決策是由內因和外因的共同作用決定的，在合租決策中內因主要是由于租客自身的特征所決定，而外因主要是由被租賃房屋的條件所組成。本研究從內外因兩方面考慮進行了問卷的設計，問卷內容分為三大部分：第一部分是租客基本情況調查;第二部分是合租行為與意愿調查;第三部分是合租影響因素調查。問卷于北京地區進行隨機發放，主要通過線上問卷的方式進行發放和回收統計。于2018年11月-2019年2月期間累計發放問卷218份，其中有效問卷為208份，回收有效率達到95%以上。問卷回收后根據答題時間來進行數據篩選，答題時間小于100秒的問卷一律刪除，不計入計算，共刪除問卷結果10份。

3.1從租客特征出發的內部關注因素分析

數據回收后，為研究租客自身特征對住房合租決策的影響，本研究對租客特征進行了頻率描述分析，觀察回收樣本的基本特征，結果如表1。

在頻率分析表中，我們可以明顯看出被調查者在性別、年齡、學歷、職業、月薪、婚姻與家庭狀況以及租房經驗上都具有顯著差異，并且各細分部分占比不均，為了解各項因素對被調查者的租房決策是否具有影響，研究中進一步進行了獨立樣本T檢驗和相關性檢驗。

研究中對被調查者的性別、年齡、學歷、職業、月薪、婚姻與家庭狀況與是否有租房經驗分別進行了獨立樣本T檢驗，結果表示：被調查者的性別、年齡、學歷和租房經歷等因素對租房者的租房偏好沒有顯著性影響，而被調查者的職業、月薪水平和婚姻與家庭狀況則對租房者是否選擇合租模式有顯著性影響。即對租客進行合租決策具有顯著影響的內部因素為：租客職業、租客月薪水平和租客家庭與婚姻狀況。

為進一步驗證影響租客合租決策的租客特征相關因素，研究中進一步對各因素間相關性進行了驗證，結果如表2。

在相關性檢驗中，當顯著性水平P<0.05時，我們則認為兩個變量具有顯著性相關關系。在對租客特征的相關因素進行相關性檢驗時，我們可以明顯看出租客的職業、租客的月薪水平、租客的婚姻與家庭狀況均與租客的租房偏好之間具有顯著的相關關系，即租客的職業、月薪水平、婚姻與家庭狀況會對租客合租決策產生顯著性影響。

3.2從房屋條件出發的外部關注因素分析

在針對租客在互聯網合租中關注的影響因素的調查中，本研究根據文獻調研以及預調研的結果，將影響因素分為五大類別，并在問卷調查中以李克特量表的形式進行呈現，讓被調查者對相關因素進行打分，并以此為依據進行數據分析，得到關于互聯網合租中租客關注因素的相對排序。影響因素細分表，如表3。

并且，本研究為保證問卷結果的準確性和可用性，針對此項表格進行了信度和效度的檢驗，從而保證外部影響因素細分表的可靠性和合理性。在信度檢驗中，克朗巴哈系數為a=0.926，結果良好，表格具有可靠性;在效度檢驗中，KMO系數為B=0.852，結果可接受，表格具有合理性。因此，本研究所設計的影響因素細分表通過信效度檢驗，其結果可以可靠地反映租客在合租中關注的影響因素。

在表格通過信度效度檢驗后，對所獲得數據進行進一步研究，對租客在合租中所關注因素的相關量表進行了描述性統計，描述內容為：個案數、最小值、最大值、平均值、標準差和以平均值為依據的相對排序。通過李克特量表評級打分結果獲得各項細分指標的平均值，進而以平均值為參考進行相對排序。表格賦值情況為“1=非常不重要，2=不重要，3=一般，4=重要，5=非常重要”，結果如表4。

在描述性統計表中，我們可以看出每項因素個案數均為208個，均有最大值5和最小值1。并且從表4中，我們可以根據相對排序看出，租客在合租中最為關注的前十位因素分別為：交通便利程度、空房與入住情況、房屋所處地理位置、租金價格、房屋基本設施、合租人情況、合租人性別、租房時長、房屋功能、租金走勢和預測。

在描述性統計結果的基礎上，為進一步歸納和精簡租客在合租中關注的因素，研究對所得數據進行了因子分析，從而歸納出其主成分。經過對量表的因子分析，在總方差解釋表格中我們可以看出：前七位因素特征值較大，可以較好地解釋表格，因此可以將量表因素總結為7個公因子，結果如表5。

如總方差解釋表格所示，7個公因子方差百分比累計達到65%，可以較大程度地解釋表格內因素。其中，公因子1的特征值最大，方差占比達到約32%，表明租客在合租中對公因子1中的因素最為關注，其次是公因子2和公因子3。為進一步分析公因子內部的解釋因素，研究中對成分矩陣進行了旋轉，旋轉后得到新的旋轉后的成分矩陣，結果如表6。

通常，當旋轉后的成分的系數絕對值大于0.6時，我們就認為其可以解釋該公因子。

因此，公因子1的解釋變量為：合租人學歷，合租人工作情況，合租人婚姻與子女情況，合租人年齡，合租人經濟狀況;公因子2的解釋變量為：交通便利程度，所處地理位置，房屋基礎設施，空房與入住情況，租金價格;成分3的解釋變量為：房屋局勢與戶型，房屋面積，房屋所處位置，房屋設計與裝修;成分4的解釋變量為：押金價格，租金走勢與預測，租房時長，付款方式;成分5的解釋變量為：周圍綠地、公園分布狀況，周圍是否有健身場所，周圍學校、教育機構分布狀況;成分6的解釋變量為：小區口碑與知名度，郊區物業服務水平，開盤時間與房齡;成分7的解釋變量為：周圍是否有大型購物中心。

從因子分析的結果中，我們可以看出，租客在住房合租對房源信息的搜尋中重點關注的幾項因素為：合租人基本情況，包括合租人的年齡、學歷、工作、婚姻、經濟狀況等;房屋租金價格;交通便利程度;房屋功能與配套，包括所處地理位置、房屋基礎設施、空房與入住情況、戶型、面積、房屋設計與裝修。這些因素是影響租客合租決策的外部性因素。

4研究結論及建議

租客進行合租決策是由內外部因素共同作用的結果，本研究中通過問卷調查得到了對租客合租決策影響較大的內外部因素。內部因素主要為租客自身特征：租客職業、租客月薪水平和租客家庭與婚姻狀況。外部因素主要為房源條件：合租人基本情況;房屋租金價格;交通便利程度;房屋所處地理位置;房屋功能與配套。企業可以從本文中了解租客在合租中關注的因素，以此為出發點進行相關業務的優化與管理。

此外，研究結合調研中發現的目前合租市場上的問題及調研所得的影響租客合租決策因素的相關結論，對目前合租市場的問題提出相關建議：

第一，國家及行業內應加強對租房市場的監督和管理，完善相應法律法規，遏止市場內的惡意競爭現象，使得交易過程更加透明化。

第二，行業內進行市場細分，企業可針對合租市場走專業化道路，增強自身競爭力。目前合租市場迅速擴張的市場已經呼吁專門化的住房合租企業的出現，目前租房市場上的企業間競爭市場同質，企業競爭策略同質，專業化的道路更有利于企業提升自身競爭力，獲得獨特的市場地位。

第三，企業應該加強對租客需求的關注，針對租客不同的特征提供個性化服務。企業在提供住房合租業務服務時，尤其要注意區別租客職業、租客月薪水平和租客家庭與婚姻狀況，針對租客不同的情況提供具有差異化的服務，使得租客需求得到更好的滿足。

第四，企業應當對房源信息展示方式和內容進行進一步優化。企業在房源信息的展示中應當重點關注合租人基本情況、房屋租金價格、交通便利程度、房屋所處地理位置和房屋功能與配套方面的表達，使得房源信息內容展示上具有完整性和科學性;并且在房源展示過程中可以嘗試多種形式的宣傳方式，采用多種新媒體手段進行展示，例如采用互聯網合租網頁展示等。