不動(dòng)產(chǎn)非公證繼承登記受理要點(diǎn)之我見

鄧文慧

摘要：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施以來，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面臨繼承登記三大難題：為避免錯(cuò)誤登記應(yīng)以登記機(jī)構(gòu)辦理非公證繼承登記業(yè)務(wù)實(shí)例為基礎(chǔ)，注意遺產(chǎn)范圍的區(qū)分、詢問技巧的把握，以及分析比對(duì)資料的方法等方面，以使登記結(jié)果真實(shí)準(zhǔn)確。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;非公證繼承;繼承登記

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）07-0055-57 收稿日期：2019-06-15

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起正式實(shí)施，同時(shí)司法部也廢止了強(qiáng)制繼承公證的相關(guān)條例，非公證繼承登記業(yè)務(wù)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不斷探索中行進(jìn)。登記機(jī)構(gòu)力求準(zhǔn)確、快捷地辦好非公證繼承登記業(yè)務(wù)，但是，在非公證繼承登記業(yè)務(wù)中，還存在因登記機(jī)構(gòu)缺乏經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查取證權(quán)力，無法辨識(shí)部分繼承人刻意隱瞞相關(guān)信息的情況。一旦錯(cuò)誤登記，登記機(jī)構(gòu)將面臨行政訴訟的風(fēng)險(xiǎn)……

目前，登記機(jī)構(gòu)在非公證繼承登記業(yè)務(wù)中主要面臨三大難題：一是部分繼承登記法律關(guān)系復(fù)雜，難以確定繼承人范圍;二是部分繼承人因年代久遠(yuǎn)無法開具相關(guān)證明;三是登記機(jī)構(gòu)調(diào)查了解情況手段方式比較單一，僅通過詢問和公告方式辦理的繼承登記業(yè)務(wù)明顯疏漏較多，難以避免錯(cuò)誤登記。基于以上情況，筆者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在辦理非繼承登記業(yè)務(wù)中，要想達(dá)到登記結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確，需注意以下幾個(gè)方面。

1準(zhǔn)確區(qū)分遺產(chǎn)范圍，保護(hù)繼承人合法權(quán)益

遺產(chǎn)是被繼承人死亡時(shí)遺留的個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)和法律規(guī)定可以繼承的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益。它包含的內(nèi)容很廣，有工資、獎(jiǎng)金等合法收入，也有不動(dòng)產(chǎn)、生活用品等其他合法財(cái)產(chǎn)，而非公證繼承登記涉及的主要是不動(dòng)產(chǎn)的繼承。在辦理繼承登記之前，首先要確定遺產(chǎn)的范圍，只有遺產(chǎn)的范圍清晰，才能合理地分配被繼承人的遺產(chǎn)。在繼承登記中，尤其要注意以下幾類財(cái)產(chǎn)中遺產(chǎn)的范圍：

夫妻共有財(cái)產(chǎn)。《婚姻法》第19條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同共有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。所以繼承登記開始之前，我們就應(yīng)該根據(jù)檔案中材料和當(dāng)事人提供的材料信息來判斷遺產(chǎn)是屬于夫妻共有的，還是部分共有或單獨(dú)所有。一般來說，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間所共同取得的房產(chǎn)，除接受贈(zèng)與時(shí)，贈(zèng)與方明確只贈(zèng)與給夫妻一方以及夫妻二人已書面約定此房屋歸屬情況外，均可以認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。在繼承登記的過程中，先要?jiǎng)冸x被繼承人配偶的這部分財(cái)產(chǎn)，才能確定好遺產(chǎn)的范圍。

無家庭關(guān)系共有財(cái)產(chǎn)。一般來說，只要不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的共有人之間沒有家庭或合伙等共有關(guān)系，我們都應(yīng)認(rèn)定為按份共有。若不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)未明確約定，可根據(jù)共有人出資比例，雙方約定等來明確比例以區(qū)分共有人份額和遺產(chǎn)份額。

簽定合同未辦證的特殊情況。實(shí)踐中也存在很多簽定買賣合同未辦證需要辦理繼承登記的情況，針對(duì)這種情況需要通過其簽定合同時(shí)的婚姻狀況、出資情況等進(jìn)行判斷，從而確定遺產(chǎn)范圍。

2注意詢問方式和技巧，保障登記順利進(jìn)行

在繼承登記中，登記人員的詢問方式和技巧也很重要，由于繼承登記所涉及的人員較多，有些涉及轉(zhuǎn)繼承和代位繼承的相對(duì)關(guān)系比較復(fù)雜，所以詢問過程中稍有不慎，就會(huì)遺漏很多重要的信息造成登記錯(cuò)誤。筆者在辦理繼承登記的過程中就曾經(jīng)遇到過繼承人隱瞞相關(guān)信息的情況：一位老伯因?yàn)槠渑渑既ナ溃皝磙k理繼承登記，但他認(rèn)為只有兒子可以繼承配偶的遺產(chǎn)，所以在登記過程中，老伯及他的三個(gè)兒子均隱瞞了被繼承人還有女兒的情況，所出具的關(guān)系證明中也只列出了他們夫妻和三個(gè)兒子的關(guān)系，如果僅僅根據(jù)當(dāng)事人提供的信息登記，不可避免地會(huì)發(fā)生登記錯(cuò)誤，這時(shí)詢問就起著很重要的作用。

詢問時(shí)要盡量避免用提示性語言。比如我們?cè)儐柕交橐龊妥优疇顩r時(shí)多用“您只有這一次婚姻吧”或是“您和配偶是原配夫妻吧”“您是不是有三個(gè)子女”等問句，當(dāng)事人會(huì)下意識(shí)地給我們“是”的回答。如果改成“您的婚姻狀況怎樣”“您有幾個(gè)子女”這種詢問方式，被詢問人就不是簡單的回答是與否了。對(duì)于發(fā)現(xiàn)有多次婚姻的，可以詢問：“您有幾段婚姻，每段婚姻是否有子女”，再通過結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議、離婚判決等書面材料佐證，這樣就會(huì)最大限度地避免遺漏等問題發(fā)生。

詢問應(yīng)當(dāng)以談話或問卷的方式分別進(jìn)行。談話或問卷中，若發(fā)現(xiàn)被詢問人有不同的回答，就要引起重視，以防錯(cuò)登信息。筆者在辦理繼承業(yè)務(wù)中就遇到一名當(dāng)事人為了怕“麻煩”而隱瞞有兩次婚姻的事實(shí)。如果不具備分別詢問的條件，也可以在詢問一個(gè)繼承人時(shí)，注意觀察其他人員的反應(yīng)和補(bǔ)充的信息來判斷當(dāng)事人的回答是否真實(shí)可信。

有針對(duì)性的提問在登記過程中也十分重要。對(duì)于當(dāng)事人提供的材料與檔案信息及詢問結(jié)果有矛盾和疑點(diǎn)的地方，需要針對(duì)性地提問以確定真實(shí)情況。比如之前遇到的，孩子出生日期在夫妻二人結(jié)婚時(shí)間之前的，就需要再次詢問是否為初婚，他們是否是孩子的生父母，并對(duì)這種情況加以說明。

3分析比對(duì)資料，保證登記結(jié)果準(zhǔn)確

對(duì)繼承登記所提供的材料進(jìn)行分析和比對(duì)也十分必要。前來申請(qǐng)繼承登記的人員與其他繼承人之間都存在利害關(guān)系，詢問得出的結(jié)果都是他們希望登記機(jī)構(gòu)知道的一部分信息，當(dāng)事人往往會(huì)有意或無意中隱瞞部分信息。只有將詢問結(jié)果和當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行分析比對(duì)，才能確保所登記的信息真實(shí)準(zhǔn)確。當(dāng)事人辦理繼承登記提供的材料也很多，類別五花八門：有醫(yī)院提供的死亡證明、派出所出具的戶籍信息證明、居委和街道開具的證明材料以及墓碑照片、當(dāng)事人提供的個(gè)人履歷等。這些材料為整個(gè)繼承登記結(jié)起了一張信息網(wǎng)，而我們要透過這些紛繁復(fù)雜的關(guān)系和信息來準(zhǔn)確了解整個(gè)繼承關(guān)系。真相只有一個(gè)，需要登記人員細(xì)致耐心地確定相關(guān)人員的身份、排查關(guān)系，最終達(dá)到登記結(jié)果真實(shí)準(zhǔn)確的目的。

對(duì)于登記實(shí)務(wù)中因年代久遠(yuǎn)或確實(shí)無法出具相關(guān)證明等情形，《無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第12條規(guī)定：因法律關(guān)系復(fù)雜，難以確定權(quán)利人的，登記機(jī)構(gòu)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)核查。針對(duì)這種情形，登記機(jī)構(gòu)可以與公證機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，財(cái)政購買公證服務(wù)，這樣既可以免除當(dāng)事人奔波，提高登記效率，也能減少由于登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤引起的行政訴訟，提升政府部門公信力。