京津冀物業服務協同發展對策

何偉

摘要：伴隨中國改革開放40年的巨變，中國經濟發展水平逐漸提高，人們對于美好生活的要求也越來越高，為住宅業態提供物業服務的美好生活整合服務商在微觀層面助推著和諧生活和民族復興。目前中國物業服務水平地方性差異顯著，京津冀物業服務水平良莠不齊，京津冀物業服務協同發展必須擺脫無序發展局面，走共建、共享的良性發展道路，實現充分市場化、社會化、系統化，凸顯戰略性、流動性、開放性區域發展優勢，京津冀物業服務方能抓住機遇做大做強。

關鍵詞：京津冀物業;服務;對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）05-0069-74 收稿日期：2019-04-10

隨著中國經濟發展水平逐漸提高，人們對于生活狀態的要求也越來越高。十九大報告指出中國特色社會主義進入新時代，中國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾。幸福是人們追求的永恒主題，提高人們的生活質量、追求幸福生活成為現代人不變的生活目標，作為美好生活整合服務商的住宅業態物業服務在微觀層面助推著和諧生活和民族復興。在物業服務企業不斷發展壯大過程中，物業服務行業相關法律、法規逐漸完善，有效推動了行業進步，但是地方性差異顯著，京津冀物業服務水平良莠不齊，要達到協同發展必須擺脫無序發展局面，走共建、共享的良性發展道路，實現充分市場化、社會化、系統化，凸顯戰略性、流動性、開放性區域發展優勢，京津冀物業服務方能抓住機遇做大做強。

1京津冀物業服務協同發展的研究基礎

2014年12月，中央經濟工作會議提出重點實施“一帶一路”、京津冀一體化和長江經濟帶三大國家戰略，開啟區域協同發展新格局。2015年4月30日中共中央政治局召開會議，審議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》，其中指出推動京津冀協同發展是重大國家戰略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一體化、生態環境保護、產業升級轉移等重點領域率先取得突破，同時明確了北京市、天津市、河北省協同發展的功能定位。2017年10月19日，中共中央總書記習近平在十九大報告中強調“實施區域協調發展戰略”，并提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化?！?018年11月《中共中央國務院關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》中明確提出以“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設等重大戰略為引領，以西部、東北、中部、東部四大板塊為基礎，促進區域間相互融通補充。京津冀協同發展是涉及整合要素資源、消除行政壁壘、統籌社會事業等多個層面的系統工程，既包含產業、項目，也包含行政管理、公共服務。

物業服務行業面對新時代從物質文化領域向精神文明、社會文明、生態文明領域全面拓展的美好生活需要，以推動雄安新區和北京城市副中心建設、建立中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展為契機，緊扣京津冀協同發展脈搏，以提升人民生活舒適度為目標，尋求均衡高質量創新發展。

自2014年提出重點實施“京津冀一體化”至今，京津冀三地人口數量都發生了變化，北京常住人口數量在2018年已經過三年遞減回落到2014年水平。2018年12月《北京人口藍皮書：北京人口發展研究報告（2018）》發布，其中最引人關注的是“北京市常住人口在減少，北京市外來人口也在減少”（見圖1）。

自2015年至2018年底天津常住人口數量平穩波動、略有增加，積極承接北京非首都功能疏解有效，“海河英才”行動計劃引進人才13.3萬人，實施22項促進大學生創業就業政策，妥善安置化解過剩產能企業職工，全市新增就業49萬人，就業質量進一步提升。

黨的十八大以來，習近平總書記7次視察河北，作為首都政治“護城河”，河北省政府在《河北省人口發展規劃（2018-2035年）》中明確提出，到2035年河北省人口總量增加到7910萬人，形成人口均衡發展態勢，人口素質要提高、人口與經濟社會和資源環境的關系要協調。自2014年至今河北省人口數量穩定增長，為京津冀協同發展、雄安新區規劃建設、冬奧會籌辦盡享人才紅利。

京津冀物業服務是距離業主生活的“最后一百米”，如此優勢有效促進了物業在注重基礎服務的同時大力發展多種經營、建立立體交叉虛擬服務平臺，在人才流動的同時伴隨物資、信息、技術流動，提高物業服務的標準化、精細化、智能化水平，構建人們的美好生活，促進京津冀物業服務協同發展。

2京津冀物業服務協同發展的現狀分析

京津冀協同發展能有效調整優化城市布局和空間結構、構建現代化交通網絡系統、擴大環境容量生態空間，引航人民美好生活，京津冀物業服務協同發展是人民美好生活的“捍衛者”和“保護神”。

2.1京津冀物業服務共建的供給側現狀分析

物業服務作為建筑全生命周期管理，即BLM（全稱Building Lifecycle Management）中重要一環，要學會站在市場云端，換個角度做好整合、優化、升級的準備。

截至2018年一季度末北京全市住宅物業管理項目3825個，住宅物業管理面積4.5億平方米，共有物業服務企業3134家，從業人員40萬人;截至2017年末天津全市住宅物業管理項目2569個，住宅物業管理面積3.2億平方米，共有物業服務企業1883家，從業人員17萬人;截至2017年末河北省全市住宅物業管理面積8.9億平方米，共有物業服務企業6058家，從業人員33萬人（見圖2、圖3）。

京津冀三地住宅物業管理面積和物業服務企業數量以河北省為最高，但是從業人員占比卻是北京居首，這充分說明供給側差異。三地人員“雙城生活”“人口潮汐”現象要求京津冀物業服務要共建發展，依據同樣的政策、融入同樣的理念、應用同樣的技術、提供同樣的服務，共建京津冀一體的物業服務。

2.2京津冀物業服務共享的需求側現狀分析

從房地產開發住宅投資額近五年數據顯示，北京2016年達到最高點后迅速回落到2011年水平，但在2018年末北京全年房地產開發投資比上年增長3.4%，其中住宅投資增長17.4%、辦公樓投資下降29.7%、商業營業用房投資下降12.6%（見圖4）。住宅和辦公樓投資額增減變化反應出疏解非首都功能和租購并舉提升生活品質的效果，住宅業態物業服務市場需求正在增加，需有效鏈接京津冀各個角落，提升粘性激發幸福體驗。

天津和河北省從數據的趨勢顯示，津冀正在通過住宅的持續投資增長為北京人口流動提供條件。隨著住宅項目數量的增加，物業服務的市場需求也在逐漸增加，同時物業服務需求標準也隨之提升，人口流動方向是從經濟發達、環境優越的北京向津冀流動，因此對于津冀的物業服務水平提出了更高要求。

據統計數據顯示，京津冀住宅商品房平均銷售價格在過去的五年間呈現不同漲幅，北京漲幅最大、河北價格變動相對穩定（見圖5）。由于京津冀協同發展，現代化交通網絡系統逐漸建成，在租購并舉的形勢下“雙城生活”的租戶逐漸增加，租戶與房主對于物業服務的需求存在差異，來自不同城市的租戶對于物業服務的滿意程度也不盡相同，這需要京津冀物業服務企業以租戶需求為導向共享資源、共享標準，實現一體化服務。

3京津冀物業服務協同發展困境分析

3.1京津冀物業服務市場化體系堪憂

2014年12月《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》指出非保障性住房物業服務價格放開。京、津、冀作為三個獨立行政區，有各具優勢的資源環境，有適應自身發展的物業服務制度政策，如《北京市物業管理招標投標辦法》《北京市物業服務收費管理辦法》《北京市居住小區物業管理服務基本要求》《天津市物業管理條例》《天津市社區物業管理辦法》《天津市物業管理招標投標管理辦法》《天津市住宅小區物業管理服務費價格標準調整規則的指導意見》《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》《石家莊市物業管理招投標管理辦法》《河北省物業服務收費管理實施辦法》，雖主題相似但內容標準截然不同，三地物業服務企業遵循各自原則、堅守各自底線，市場差異較大。但是在京津冀協同發展的背景下，物業服務整體格局發生了變化，京津冀明確了以“一核、雙城、三軸、四區、多節點”為骨架，推動有序疏解北京非首都功能，構建以重要城市為支點，以戰略性功能區平臺為載體，以交通干線、生態廊道為紐帶的網絡型空間格局。在京津冀范圍內，三地原本的資源需要整合、行政壁壘需要打破、社會事務需要統籌、交通需要現代網路化，物業服務要按照一定的聯系組合成整體，形成有秩序的市場化體系。

3.2京津冀物業服務標準社會化受阻

2018年10月19日河北省物業管理行業協會組織專家審議《住宅物業服務等級劃分》標準，北京2010年實施了《北京市物業服務等級標準》、天津2009年執行了《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》，京津冀業主和租戶在各自物業服務標準體系下被動享受各自不同的物業服務。以北京為例，截至2018年一季度北京全市物業管理項目6681個，但是業主委員會備案數909個，僅為13.6%，住宅項目成立率不足25%。面對京津冀協同發展新格局，環境和社會行為方式都需要業主和租戶適應社會并積極作用于社會，這種社會化是持續終身的。在京津冀協同發展環境下，業主和租戶與社會物業行業的交互作用較低，業主和租戶對于物業行業標準的認知缺失，業主和業主委員會不同程度缺位，使得京津冀物業服務標準社會化受阻。

3.3京津冀物業服務立體系統化思維不足

由于體制、政策、人力、資源、地理、交通等多方面因素影響，京津冀經濟發展并不平衡，京津冀三地政府雖已經采取了協調聯動機制，但物業服務立體系統化思維不足，一定程度上限制了落實跨界合作、優勢互補、互利共贏的京津冀物業服務協同發展核心治理理念。

1988年，北京市與河北省環京地區6地市已經組建了環京經濟協作區，以推進行業聯合為突破口，帶動企業間的聯合與協作，卓有成效地推進了區域經濟合作，地緣相接、人緣相親、地域一體、文化一脈，區域合作由來已久。京津冀中的北京市、天津市及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、邯鄲、秦皇島、張家口、承德、滄州、邢臺、衡水11個地級市，是“首都經濟圈”，是中國的政治、文化中心和近代中國經濟中心，以北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區。京津冀近五年居民人均可支配收入雖增幅均接近40%，但是絕對數量差異較大，天津不足北京的三分之二，河北省不足北京的五分之二（見圖6）。三地人民生活品質標準差異顯現了對物業服務的不同需求，京津冀協同需全方位立體系統性發展。

京津冀三地物業服務系統中的政府主管部門、行業協會、龍頭企業都應秉承物業服務協同發展立體系統化思維，放下身段放棄地方主張、地方保護、地方遷就，共同促進首都優質資源共享、京津雙城強化聯動、河北承接延伸產業鏈，只有京津冀物業服務行業整體創新升級，才能提升地方競爭力，才能示范全國。

4京津冀物業服務協同發展的對策

4.1以雄安新區為支點，凸顯戰略定位構建市場化體系，發展綠色物業，搭建京津冀物業技術交流平臺

2018年4月中共中央、國務院批復《河北雄安新區規劃綱要》，2019年1月《河北雄安新區總體規劃》對外公布，雄安按照綠色、智能、創新要求建設綠色智慧新城，成為新支點。遍布新區的物業服務行業面對綠色低碳的生活方式、先進環保節能材料和技術工藝、綜合地下管廊建設、數字城市等必須進行理念更新、技術革新，實施綠色物業服務。京津冀物業服務協同發展要以雄安新區為支點，將雄安綠色智能物業服務輻射京津冀，搭建京津冀物業技術交流平臺，結合各城市實際情況選擇性借鑒，帶動河北省物業服務技術水平整體提升，凸顯戰略定位構建市場化體系。

4.2以京津為流動性傳導雙中心，推動服務標準社會化，整合京津冀“智慧物業+資本”服務集成商

2018年11月《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》中明確指出“以北京、天津為中心引領京津冀城市群發展，帶動環渤海地區協同發展?！苯刂?018年4月內地物業服務行業有1家A股上市企業、7家港股上市企業、58家新三板掛牌企業，資本正與智能化技術相結合雙輪趨動流入這一行業。面對傳統物業服務的諸多痛點，物業服務企業借助京津雙中心采取業務整合、功能整合、技術整合、模式整合等方式，增加京津冀市場拓展流動性、增加京津冀區域內資源和人才流動性、增加物業在產業鏈上下游的流動能力、增加與業主和租戶的引導互動性。通過上市或其他方式匯集資本鏈接世界，整合邊緣化企業，創造合作共贏機會，形成現代服務集成商，推動服務標準社會化。

4.3提高站位建立頂層設計系統化思維，堅持立體開放，有效應用大數據

基于京津冀協同發展時代背景，物業服務系統“頂層設計”思維能統籌考慮各層級要素，統攬全局高效快捷地實現目標，有效集中資源，在最高層次上尋求問題的解決之道?；谝幏逗痛龠M京津冀物業服務市場的需要，京津冀三地政府可以出臺與京津冀物業服務協同發展規劃相關的文件;三地企業可以提高站位，自高端向低端構建長效激勵機制，提供“頂層設計”實踐可行性的立體開放空間。京津冀三地城市之間可以推出互補的發展計劃，就三者之間存在的產業差異性和城鎮化水平差異性有效應用大數據分析，順應現代人類文明發展趨勢采取多產業聯動、追求品牌提升競爭力、組建政府采購優質供應商庫、探索“黨建+”格局等方式，從而達成有約束力的共識。