杭州住房租賃市場中的新問題及路徑選擇研究

顧杰 張意 周剛華

摘要：發展住房租賃市場是深化住房制度改革，改善城鎮居民住房條件，推進新型城鎮化的主要舉措。杭州被列入全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一。面對新形勢，杭州以深化供給側結構性改革為主線，結合自身實際，杭州積極穩妥地推進各項試點工作，成立市住房租賃管理服務中心，出臺《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，編制《杭州住房租賃市場發展規劃》，推出全國首個智慧住房租賃平臺，開展租賃用地出讓，藍領公寓籌建等措施。

關鍵詞：租賃市場;租房補貼;租賃機構;租賃糾紛

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）01-0051-54 收稿日期：2018-10-18

1杭州住房租賃市場發展現狀

1.1市場化租賃是主體，政策性租賃住房保障體系漸趨完善

住房租賃已成為居民解決居住問題的重要方式，住房租賃市場是杭州房地產市場的重要組成部分。2015年1%人口抽查顯示，全市城鎮常住家庭戶租房比例達33.09%。據杭州市流動人口服務管理委員會辦公室統計，2017年9月1日市、區（包括主城區、蕭山、余杭，下同）流動人口545.5萬人，其中租賃房屋399萬人，流動人口租房占比73.1%。

杭州市自2011年起啟動公租房保障，采取市、區兩級保障模式，形成了保障制度上以公租房為主、保障方式上實物配租和貨幣補貼并舉的住房保障體系，著力解決城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業大學畢業生、創業人員等群體的住房困難。截至2018年5月，杭州市區兩級通過新建、配建、回購等方式籌集房源330余萬平方米，累計推出公租房房源6.14萬余套。今年，杭州市又提出“構建多層次的租賃住房供應保障體系，全面落實商品住宅配套公共租賃房、人才租賃房政策、籌集建設藍領公寓”新目標，計劃3年內推出4萬套藍領公寓，4年內開工建設5萬套人才專項租賃住房，5年內公共租賃住房保有總量不少于8萬套。

1.2運營主體擴展迅速，產品細分化

政策紅利和強勁的內生市場需求，促使眾多不同類型機構涉足長租公寓領域，形成開發商系（如萬科的泊寓和德信的隨寓公寓等）、互聯網創業公司系（如魔方、YOU+等）、中介系（如鏈家自如、愛上租等）、酒店管理系（如如家的逗號公寓等）四大運營主體，長租公寓+互聯網/金融/生活服務等模式涌現。

1.3住房租賃需求增長快，消費升級態勢明顯

杭州發達的經濟、宜人的環境，吸引著國內外眾多人才。近三年，杭州年均接收高校畢業生總量在7.5萬人以上，其中2017年共接收79347人，碩士10003人，“雙一流”高校畢業生9547人。據我愛我家關于租賃人群的統計，90后占到整個租賃客群42%，80后占到35%左右，這兩個年齡段是主要租賃年齡結構。可見杭州住房租賃需求增長快，且租賃人口趨年輕化、高學歷化。而年輕高學歷群體更追求房屋品質感、舒適性，社區配套與服務。同時，外來務工群體呈現年輕化、長期化、家庭化趨勢，致使他們定居城鎮的意愿增強。年輕的外來務工人員同樣比較重視居住體驗、子女就業等。

1.4租賃土地供應充分，未來租房供應量充沛

據統計，未來幾年，以房企為代表的市場租賃房將供應147萬平方米，國企牽頭的人才租賃房總建筑面積預計將達到72萬平方米，政府為主體的公共租賃房76萬平方米，合計295萬平方米，按照套均40平方米折算，將提供7.4萬套房源。另外，杭州未來三年交付住宅面積將為4296萬平方米，按照30%投資比例折算，可提供近58萬套租賃房源。可見未來租賃住房供應充沛。

1.5租賃市場擴容，租金各區域漲幅不一

根據中國房地產協會監控的房租行情平臺顯示，杭州租賃市場的平均租金在2013年1月至2016年12月一直在37-40元/月，平方米間緩慢上漲。2017年以來，一方面受G20后人口凈入快、城中村集中拆遷的影響，租金上漲迅速。2017年11月達49.29元/月/平方米，2018年7月達53.89元/月/平方米。

但各區域單位租金增幅差異較大，主城區租金比較平穩，郊區租金保持持續增長。隨著城區租金高企、近郊及遠郊生活配套、城市軌道交通、公共交通的不斷建設和延伸，原來在核心區域中低端租賃需求將由內向外轉移，承租性價比更高的物業，核心區住宅租賃需求將會減少。主城租客外溢，蕭山、余杭因相對租金較低，承接外溢客群，租金漲幅較大。

2杭州住房租賃市場存在的問題

2.1供求結構錯位，低端房源銳減

杭州住房租賃市場的供求結構錯位主要表現為戶型、區域結構性供求矛盾。小戶型、低總價房源供不應求和中心區域房源供不應求。鑒于新市民、低收入人群的收入狀況、租賃過渡性需求等客觀條件，中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大，而市場供給呈現出與實際需求相背離的狀況。加之近些年城中村大規模拆遷改造、違規建筑拆除、群租房及隔斷房整治的影響，導致市場上可供外來務工人員和中低收入家庭租賃的住房明顯不足，租金快速上漲。外來務工人員的居住地不斷地向蕭山、余杭的城中村轉移，飽受通勤時間長、原有的生活圈隔離、子女就學不便等。

2.2租賃機構猛增，行業隱患較多

在政策、市場、資本三重利好影響下，杭州的租賃企業迅速發展，集中式和分散式長租公寓四面開花。但繁榮背后存在著政策模糊、盲目跟風、管理混亂、產業化水平低等隱患，出現某些品牌租賃機構以高于市場價收房、爭奪區域壟斷、引誘使用租金貸等金融產品、租賃房甲醛超標的現象，影響租賃市場健康發展。住房租賃主體仍長期存在所屬行業確認及合法化問題，沒有明確的行業歸屬，沒有行業標準及規范缺失，導致行政管理機關難以實施有效的監管、服務。住房租賃市場的產業化水平低，配套的產業鏈不完善，市場效率偏低。主要表現在住房租賃企業對租賃住房資產的運營與管理缺乏經驗、服務支撐正處于探索階段，多層次服務供給還需進一步完善。

2.3租賃糾紛頻現，承租權益受損

杭州住房租賃市場仍屬賣方市場，市場秩序不規范。租賃關系不穩定，租賃糾紛頻現，承租權益受損。據課題組調查，八成以上的租約租期是以一年及以下為主，四成以上的房東有一年內出售該出租住房的計劃。近四成租客遭遇房租、房東擅自終止租賃等租賃糾紛，隨意漲租、強制退租現象普遍。2018年，杭州住房租賃市場又出來了部分長租公寓以高于市場價收房、爭奪區域壟斷競爭者、爭奪租賃市場定價權、引誘使用租金貸等金融產品的等新現象。

2.4租金回報率低，投資盈利困難

租賃投資收益低，前期投資大，短期盈利難。杭州住房租金回報率約1%-2%。租金收益率較低客觀上造成了業主對于長期持有物業的信心不足。而租賃企業經營多為“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的資金密集型重投入模式，短期內實現盈利比較困難。

2.5市場監管較弱，亟需提升管理

住房租賃市場長期缺乏權威的統計信息、住房租賃合同備案率低，政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導致政府制定有關政策、引導市場發展缺乏有效信息。目前已有的“杭州市住房租賃監管平臺”上，入駐房源及租賃機構量較少，監管作用比較有限。

另外，住房租賃市場管理主體涉及住房保障、城鄉建設、發展改革、國資、國土規劃、財政、稅收、金融、工商、公安、消防、城管等部門，未建立有效的統一協調、信息共享機制，導致出現出租房屋管理信息不對稱、管理不到位的問題。加之住房租賃法律法規不完善、法律監管體系不健全，住房租賃市場有效監管比較難。

3杭州住房租賃市場發展路徑選擇

立足杭州對住房租賃市場發展的迫切要求，結合問題導向，下一階段，應注重構建“以人為本、住有所居”的服務型管理制度，形成合格出租人、合格出租房和承租人權益保護“三類制度”，重點從以下五方面著手。

3.1培育多元供應主體，構建混合型供給關系

為防止受租賃企業市場規模、互聯網平臺壟斷和金融杠桿“三大效應”影響，出現高于市場價瘋狂收房，控制房源和租金漲幅等行為，從供給主體的角度講，就是要增加多元供給主體，形成混合型的供給形態，才能在保障供給的前提下，提升服務質量，形成良好的租賃服務關系。一是發揮國有企業引領示范作用。加大國企拓展住房租賃業務的投入力度，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發企業配建等途升住房租賃企業規范化、規模化、集約化、專業化運作，營造依法經營、誠實守信、公平交易的環境氛圍。三是規范住房租賃中介機構運營。重點提供規范專業的居間服務。

3.2構建多層次租賃產品體系，拓展低端租賃房源

一是提供多元化租賃產品。以稅收優惠、貸款貼息、土地出讓金優惠等政策扶持，打造由公共租賃住房、藍領公寓、白領公寓、人才公寓等構成的多層次住房租賃市場，促進住房租賃梯度消費。二是拓展低端租賃住房市場。堅持“改建為主、新建為輔”，為低收入群體提供經濟適用住房。鼓勵有條件的企事業單位、產業園區利用產業類工業用地，統一規劃、集中設置，配套建設單位租賃房、職工宿舍等。對有助于產業升級和城市更新的企業所建職工宿舍或藍領公寓，從居住層面扶持相關產業發展。如產業類工業用地配套建設租賃房等服務設施建筑面積占項目總面積的比例可從7%適當提高，上海已提升約至15%。對于區域商辦、工業廠房閑置過大，職住不平衡的，在符合規劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允許將合法閑置和低效利用的廠房、倉庫、商業辦公用房等按照規定改建用于住房租賃。

3.3推進住房租賃制度建設，制訂地方租賃標準

側重租賃雙方權利義務約定、房屋維保、合同規格、租金管理。一是建立健全合格出租人、合格出租房和承租人權益保護“三類制度”。建立住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，完善房屋租賃登記備案制度和租賃企業和房產經紀機構備案制度;修訂《杭州市房屋租賃管理條例》，明確住房租賃當事人權利義務，加強承租人合法權益保障。二是制定更嚴格的地方性租賃住房建設管理規范。明確人均居住面積、個人改造住房租賃等標準，為承租人安全居住提供制度保障;明確住房租賃管理流程、服務標準、服務質量、服務承諾等規范性標準。制訂《長租公寓設計與配置標準》《個人住宅出租管理與服務規范》《房屋租賃居間業務服務標準》等地方標準。

3.4完善租房補貼制度，引導租住新模式

逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。縮減保障性住房建設支出，增加保障性住房租金補貼支出。完善公共租賃住房貨幣補貼制度，探索采用住房租賃券的形式發放住房租賃補貼，建立貨幣補貼動態調整機制。結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。進一步擴大公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面，將在杭穩定就業、社會所需基本公共服務相關行業人員、先進制造業務工人群納入范圍。

完善引進人才租房補貼政策。各地政府、各用人單位應當結合區域和單位實際，制定引進人才認定標準和租房補貼標準，落實用人單位主體責任，減輕引進人才租房壓力，幫助引進人才租房安居，建立以市場化運作為主導，長期、穩定的租住新模式。

3.5加強市場多方監督，保障租賃市場健康發展

優化“杭州市住房租賃監管平臺”，加強動態實時監管。依托“杭州市住房租賃監管平臺”強化服務監管，建議該平臺改成易記的名字，大力宣傳，優化使用體驗，鼓勵市民、機構通過此平臺進行交易，從而建立住房租賃企業、經紀機構及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，建立行業退出、禁入和行刑銜接機制;加強住建與金融、人社、工商、國土等部門協調配合，建立信息共享及通報制度，構建分工明確、條塊結合、齊抓共管的管理模式;設立住房租賃糾紛投訴熱線，建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務。