上市房企的現金流如何管控

摘要：加大營銷力度，促進銷售回款增加企業自有資金比例，經營現金流大幅增加。放緩拿地節奏，減少現金支出，保障企業經營現金流的穩定。積極籌集外部資金，確保融資渠道穩定順暢。對于大型上市房企而言，可圍繞主業發展協同業務，促進主業資源再挖掘和可持續增長，同時應避免盲目多元化，防控資金鏈風險。對于中型上市房企來說，需提高資金投資效率降低去化風險，同時加強現金流動態管理能力，平衡好規模擴張和資金安全的關系。對于部分小型上市房企來說，城市投資風險顯著加大，融資成本和土地成本仍處于高位，項目去化能力不足，將面臨較大現金流短缺壓力，應加快轉型或加強戰略合作，提高可持續發展能力。

關鍵詞：銷售回款;拿地節奏;減少支出;融資渠道;戰略合作

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0050-52 收稿日期：2019-06-15

2018年，在“房住不炒”定位不變，調控政策頻出，市場不確定性加大的背景下，保障安全的資金鏈、實現穩健經營成為房地產企業的目標。在此背景下，上市房企深入學習現金流管控之道，多措并舉緩解企業資金壓力。

2018年，上市代表房企的現金及現金等價物凈增加額均值為32.58億元，同比增速由2017年的-38.53%上升至34.21%，企業現金狀況良好，資金壓力得到有效緩解（見圖1）。深入其中來看，上市代表房企現金情況顯著改善主要得益于以下三個方面的變化：

加大營銷力度，促進銷售回款增加企業自有資金比例，經營現金流大幅增加。2018年，市場逐步轉冷，企業為保證充足的現金流抵御市場風險，快營銷促回款，上市代表房企經營活動現金流量凈額同比大幅上升至35.27億元，現金流壓力有所減輕（見圖2）。其中碧桂園堅持穩健的財務政策和風險控制措施，強化合同銷售及回款，房地產權益銷售現金回籠約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%，為保障穩健的經營性現金流打下堅實基礎;萬科2018年將回款指標作為優先于銷售額、利潤等的核心指標，制定6300億元回款金額，以充裕現金流應對行業轉折點的到來;龍光保持多年的高銷售回款率，現金流長期保持良好狀態，為企業后續開發投資奠定基礎。

放緩拿地節奏，減少現金支出，保障企業經營現金流的穩定。2018年房地產上市公司普遍采用謹慎拿地策略，上市代表房企投資活動現金流量凈額均值同比減少8.21%至-62.70億元，拿地金額均值同比下降23.6%，拿地金額占銷售額比重均值為34.02%，較上年下降22.73個百分點（見圖3）。其中，碧桂園、萬科、中國恒大、保利2018年拿地金額同比分別減少41.74%、38.26%、66.20%、30.31%.土地投資策略更加審慎。

積極籌集外部資金，確保融資渠道穩定順暢。2018年房地產行業信用債發行規模達5488.67億元，同比增長65.55%，海外債發行規模達3621.44億元，同比增長29.82%（見圖4）。部分優秀上市房企把握融資窗口期，加大籌措資金力度，緩解企業資金壓力。如萬科2018年共發行信用債約245億元，海外債發行規模約154.6億人民幣，持續優化債務結構、降低融資成本;中國恒大借助海外債和ABS保障資金需求，發行海外債融資約354.35億元，ABS融資約79.67億元。

隨著調控政策持續，市場不確定性正在逐漸增加，競爭日漸白熱化，對于上市房企來說，加速去化、保持較好的銷售回款水平成為提高資金鏈安全的關鍵點。

對于大型上市房企而言，可圍繞主業發展協同業務，促進主業資源再挖掘和可持續增長，同時應避免盲目多元化，防控資金鏈風險。

對于中型上市房企來說，需提高資金投資效率降低去化風險，同時加強現金流動態管理能力，平衡好規模擴張和資金安全的關系。

對于部分小型上市房企來說，城市投資風險顯著加大，融資成本和土地成本仍處于高位，項目去化能力不足，將面臨較大現金流短缺壓力，應加快轉型或加強戰略合作，提高可持續發展能力。