論房地產高質量發展

摘要：住房是一個主要的需求，講房地產高質量發展不僅僅是提出房地產高質量發展包括市場環境，除了房子要蓋好是一方面，市場環境也是非常重要。當前最主要的任務是，消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來的城市建筑方針是在90年代提出，本世紀初提出要不要修改，當時有很多學者參加討論，很多學者提出應該把“安全”兩個字加上，后來改成“經濟、適用、美觀”。但是這個“安全”問題并沒有完全解決。

關鍵詞：供需平衡;供應體系完善;需求管理到位;提供優質產品

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0014-17 收稿日期：2019-06-19

住房是一個主要的需求，講房地產高質量發展不僅僅是提出房地產高質量發展包括市場環境，除了房子要蓋好是一方面，我們市場環境也是非常重要。

1供需平衡

任何行業的產業發展，供需平衡既是產業發展的基礎，也是一個目標，也是政策、決策的基礎。如果我們是供小于求，就需要改善供需調節需求，如果供大于求，當然是需要限制，提高資源的利用效率。

這幾年來我們出現一個反復或者是出現短期的政策的繁瑣，是我們對供需矛盾的判斷的準確是有關系的。

2015年普遍的輿論都是供大于求，很多人說足夠了，在2015年短期出現這個刺激后，馬上出現一個價格快速反彈，供給不足的矛盾。其實這是有錯誤的。有三個問題要認識清楚，我們往往講供需平衡的時候，講的是適配，房地產供需矛盾發生變化，居住生活需要發生變化，供求矛盾的判斷決定措施的基本導向是：

美好生活需要供需平衡，既不短缺，也不過剩。

市場供求的短期平衡點并不代表長期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市場的平衡并不代表人民生活需要被滿足。

保障人們居住權利是保障人權基本的要素，實際上我們滿足全體人民的長期美好生活的需要，這是我們考慮市場發展關系的一個重要的方面。

所以實際上我們來看中國的房地產套戶比（套戶比：成套住房數量/家庭數量）并非超過1，住房占用不均衡比發達國家嚴重。

同時，我們的非成套住房大量存在。根據2010年第六次人口普查數據，在全國10%抽樣調查的家庭戶中，城鎮家庭共2000萬戶，其中同時擁有廚房和廁所的家庭有1513萬戶，占比75%。粗略估計，現在非成套住房占住房總量的20%。2014年，城市水沖式廁所占79%;2017年，城市自來水普及率98.3%，縣城92.87%，建制鎮88.1%;2016年，管道供水入戶87.8%，居民家庭衛生廁所71.7%。

因此，要住得體面、舒適需要分三步走：

第一，每個家庭都有一套符合健康文明標準的住房——有獨用的廚房和水沖式衛生間。

第二，每人一個房間。

第三，每個家庭的住房除了廳以外的居住空間，達到N+1。

所以，滿足人民群眾日益增長的美好居住生活需任重而道遠。

2杠桿合理、風險可控

中央文件第一次提出“房地產泡沫”問題，去年把經濟發展三大攻堅戰，第一大攻堅戰是防范金融風險，第一項任務是防范房地產風險。各位從自己的角度來看不理解，認為市場賣的很好，買房子的人在排隊，有什么風險？這不是講一個企業或者資產的風險，而是房地產發展當中對宏觀經濟的影響，房地產業可能導致系統性的金融風險，這是非常嚴重的問題，我們看一下標準，從本世紀以來，個人住房貸款余額/城鎮居民家庭總收入一直攀升，去年達到78.9%。居民家庭總收入近80%構成負債。

我們再來看一下個人住房貸款余額/GDP的比例，2018年達到38.7%。有的學者說，杠桿率不高比美國低，但是我們必須注意到幾個事實，城鎮戶籍人口承擔住房貸款;美國1978年，人均GDP1萬美金，住房杠桿率不到20%;美國恩格爾系數小于8%，2018年中國恩格爾系數28.4%。

商品住宅銷售額/城鎮居民家庭收入，到2018年38.7%，城鎮居民家庭總收入38.7%是總收入比，現在有兩個維度居民家庭住房壓力，有一個部門研究稱：城鎮居民家庭住房貸款年還款額占家庭可支配收入超過50%。折算下來是幾倍的壓力。

我們可以看一個數字，銷售額和城鎮居民總收入比的38.7%，恩格爾系數2018年28.4%兩個數字加起來是50%，從兩個維度來看，居民家庭總收入至少60%或者到70%都用于住和吃。對老百姓的生活改善和生活質量提高壓力非常大。

同時要看到在這樣的態勢下，我們從經濟大國轉向經濟強國，房地產泡沫在不斷提高的情況下，大量催生房地產的虛擬成分，經濟發展就很危險了。所以，我認為在房地產可持續高質量發展當中，風險防范是很重要的。

3供應體系完善

我們在供需矛盾的時候，都在說支付能力不足，要靠收入提高來解決，往往突出一個價格問題，決定支付能力的是兩個因素，一個是支付能力，一個是收入，一個是價格。

支付能力是價格和收入決定的。

既堅持市場化的改革方向，也要保障沒有能力通過市場獲得合適住房的家庭住有所居。

供應渠道合理，供應結構合理，供應的地域配置合理，可支付性合理，需求適應性合理。

有人說中國人的偏好是買房子，其實不對的。在改革開放前大家都是租的，很少有私房的。導致中國人買房子的偏好是兩個因素，一個是房改的制度，沒得租了就要買了，第二價格不斷的上漲，教育老百姓“晚買不如早買”，在社會上，房子的數量變成一個幸福度的體現。

所以，我們在城市當中要租房結構為主導。

我們講高質量發展，包括后面講到的問題也是對大眾消費者來說的，不是對少數消費者來說的。

實際上我們要認識一個問題，發展為什么？目的不是某一個企業成長得快，當然作為企業的目標是這樣的。目的是要“以人為中心”發展。要為老百姓提供幸福感。

4需求管理到位

第一，優先保障居民家庭的住房權利。

我們在住房發展當中，終級的目標是讓所有的老百姓都可以享受到社會發展的紅利。也就是說我們住房的權利要得到保障，在這個發展過程當中，優先保障居民家庭的住房權利，資金政策要制定好。

第二，適度限制投資性需求。

如果投資需求把房子買下來供給市場，市場的總供給不變，不影響供需的變化，如果減少供需就會導致市場波動，所以我們倡導適度限制，投資性需求。

第三，充分利用閑置的住房資源。

任何一個商品作為投資都有一個先決條件：短缺、少部分人持有、價格不斷漲。不然怎么會作為投資品？所以我們要充分利用閑置住房資源。

5提供優質產品

我們的目標是誤差1‰。零缺陷住房比較難，30年前請教竇以德會長中國有沒有沒有毛病的住房？竇會長說沒有;能不能使住房達到連續性？他說很難。總體上我們近幾年住房質量發展有所提高。

當前最主要的任務是，消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來的城市建筑方針是在90年代提出，本世紀初提出要不要修改，當時有很多學者參加討論，很多學者提出應該把“安全”兩個字加上，后來改成“經濟、適用、美觀”。但是這個“安全”問題并沒有完全解決，我建議大家有時間看一篇文章，北大的李教授去年發表的演講，他講到“我們的精心設計建設城市使我們充滿了風險”。里面講到各種各樣的風險，當然他把問題集中起來，確實比較驚人，應該說我們城市建設發展很快也很好只是有缺陷和不足，但是沒有想到有這么多問題，是不是所有隱患都沒有？我講一下自己的親身經歷，去年我在一個養老住宅項目當中，建的確實很不錯，但是自來水龍頭垂直的時候是常溫，南方可以不做熱水，養老的學生很貼心要給老人弄熱水，但是水溫在60度以上，有可能會導致老人燙傷。這就存在安全隱患，實際上住宅當中可以仔細琢磨一下，雖然有很大的改進，但是安全隱患還是比比皆是。

第二，提高精度。雖然我們都要求毫米級的，但是實際上我們的誤差都是在厘米級的，我在公開場合說過幾次，有一個住房專家在北京買了豪宅，掛了一個畫跟哪里都不平，垂直線相差15厘米。在座的同志你們房子四個角的垂直線的誤差差多少？如果差在一厘米以內也可以發獎金了。

當然，提高精度必然采取的途徑一定是工業化，裝配化，所以很重要的系精度要提高。

一定要提高安全的精度，踐行好綠色、安全、健康的要求。

其次，我們要節約資源，減少浪費。

有專家說我們每年產生的建筑垃圾達到24億噸，包括裝修和施工現場。24億噸的建筑垃圾，總價值是1.2萬億，占整個房地產投資的10%，我們總是說速度下降不要緊，但是要變成有效的投資、有效的運營。

全壽命經濟、適用，住房壽命在70-80年以上，我們要提升整體家庭住房空間的變化，提高住房的長期的適用度。

在營銷環節應用數字化比較普及了，但是設計和建造領域，相對而言弱得多，真正達到多用生產，是建造大國到建造強國推動數字化設計、建造是非常需要的。在數字化應用當中還是要放到解決安全、健康、舒適、方便要有一個秩序。不然在智能家居建設當中，把舒適放到非常重要的位置。

當然還有高質量的優質產品為主的，比如居住延展的生活服務，這個問題在物業服務當中大家認識比較充分了。論房地產高質量發展 馮俊

摘要：住房是一個主要的需求，講房地產高質量發展不僅僅是提出房地產高質量發展包括市場環境，除了房子要蓋好是一方面，市場環境也是非常重要。當前最主要的任務是，消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來的城市建筑方針是在90年代提出，本世紀初提出要不要修改，當時有很多學者參加討論，很多學者提出應該把“安全”兩個字加上，后來改成“經濟、適用、美觀”。但是這個“安全”問題并沒有完全解決。

關鍵詞：供需平衡;供應體系完善;需求管理到位;提供優質產品

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0014-17 收稿日期：2019-06-19

住房是一個主要的需求，講房地產高質量發展不僅僅是提出房地產高質量發展包括市場環境，除了房子要蓋好是一方面，我們市場環境也是非常重要。

1供需平衡

任何行業的產業發展，供需平衡既是產業發展的基礎，也是一個目標，也是政策、決策的基礎。如果我們是供小于求，就需要改善供需調節需求，如果供大于求，當然是需要限制，提高資源的利用效率。

這幾年來我們出現一個反復或者是出現短期的政策的繁瑣，是我們對供需矛盾的判斷的準確是有關系的。

2015年普遍的輿論都是供大于求，很多人說足夠了，在2015年短期出現這個刺激后，馬上出現一個價格快速反彈，供給不足的矛盾。其實這是有錯誤的。有三個問題要認識清楚，我們往往講供需平衡的時候，講的是適配，房地產供需矛盾發生變化，居住生活需要發生變化，供求矛盾的判斷決定措施的基本導向是：

美好生活需要供需平衡，既不短缺，也不過剩。

市場供求的短期平衡點并不代表長期的平衡，局部平衡并不代表全局平衡，市場的平衡并不代表人民生活需要被滿足。

保障人們居住權利是保障人權基本的要素，實際上我們滿足全體人民的長期美好生活的需要，這是我們考慮市場發展關系的一個重要的方面。

所以實際上我們來看中國的房地產套戶比（套戶比：成套住房數量/家庭數量）并非超過1，住房占用不均衡比發達國家嚴重。

同時，我們的非成套住房大量存在。根據2010年第六次人口普查數據，在全國10%抽樣調查的家庭戶中，城鎮家庭共2000萬戶，其中同時擁有廚房和廁所的家庭有1513萬戶，占比75%。粗略估計，現在非成套住房占住房總量的20%。2014年，城市水沖式廁所占79%;2017年，城市自來水普及率98.3%，縣城92.87%，建制鎮88.1%;2016年，管道供水入戶87.8%，居民家庭衛生廁所71.7%。

因此，要住得體面、舒適需要分三步走：

第一，每個家庭都有一套符合健康文明標準的住房——有獨用的廚房和水沖式衛生間。

第二，每人一個房間。

第三，每個家庭的住房除了廳以外的居住空間，達到N+1。

所以，滿足人民群眾日益增長的美好居住生活需任重而道遠。

2杠桿合理、風險可控

中央文件第一次提出“房地產泡沫”問題，去年把經濟發展三大攻堅戰，第一大攻堅戰是防范金融風險，第一項任務是防范房地產風險。各位從自己的角度來看不理解，認為市場賣的很好，買房子的人在排隊，有什么風險？這不是講一個企業或者資產的風險，而是房地產發展當中對宏觀經濟的影響，房地產業可能導致系統性的金融風險，這是非常嚴重的問題，我們看一下標準，從本世紀以來，個人住房貸款余額/城鎮居民家庭總收入一直攀升，去年達到78.9%。居民家庭總收入近80%構成負債。

我們再來看一下個人住房貸款余額/GDP的比例，2018年達到38.7%。有的學者說，杠桿率不高比美國低，但是我們必須注意到幾個事實，城鎮戶籍人口承擔住房貸款;美國1978年，人均GDP1萬美金，住房杠桿率不到20%;美國恩格爾系數小于8%，2018年中國恩格爾系數28.4%。

商品住宅銷售額/城鎮居民家庭收入，到2018年38.7%，城鎮居民家庭總收入38.7%是總收入比，現在有兩個維度居民家庭住房壓力，有一個部門研究稱：城鎮居民家庭住房貸款年還款額占家庭可支配收入超過50%。折算下來是幾倍的壓力。

我們可以看一個數字，銷售額和城鎮居民總收入比的38.7%，恩格爾系數2018年28.4%兩個數字加起來是50%，從兩個維度來看，居民家庭總收入至少60%或者到70%都用于住和吃。對老百姓的生活改善和生活質量提高壓力非常大。

同時要看到在這樣的態勢下，我們從經濟大國轉向經濟強國，房地產泡沫在不斷提高的情況下，大量催生房地產的虛擬成分，經濟發展就很危險了。所以，我認為在房地產可持續高質量發展當中，風險防范是很重要的。

3供應體系完善

我們在供需矛盾的時候，都在說支付能力不足，要靠收入提高來解決，往往突出一個價格問題，決定支付能力的是兩個因素，一個是支付能力，一個是收入，一個是價格。

支付能力是價格和收入決定的。

既堅持市場化的改革方向，也要保障沒有能力通過市場獲得合適住房的家庭住有所居。

供應渠道合理，供應結構合理，供應的地域配置合理，可支付性合理，需求適應性合理。

有人說中國人的偏好是買房子，其實不對的。在改革開放前大家都是租的，很少有私房的。導致中國人買房子的偏好是兩個因素，一個是房改的制度，沒得租了就要買了，第二價格不斷的上漲，教育老百姓“晚買不如早買”，在社會上，房子的數量變成一個幸福度的體現。

所以，我們在城市當中要租房結構為主導。

我們講高質量發展，包括后面講到的問題也是對大眾消費者來說的，不是對少數消費者來說的。

實際上我們要認識一個問題，發展為什么？目的不是某一個企業成長得快，當然作為企業的目標是這樣的。目的是要“以人為中心”發展。要為老百姓提供幸福感。

4需求管理到位

第一，優先保障居民家庭的住房權利。

我們在住房發展當中，終級的目標是讓所有的老百姓都可以享受到社會發展的紅利。也就是說我們住房的權利要得到保障，在這個發展過程當中，優先保障居民家庭的住房權利，資金政策要制定好。

第二，適度限制投資性需求。

如果投資需求把房子買下來供給市場，市場的總供給不變，不影響供需的變化，如果減少供需就會導致市場波動，所以我們倡導適度限制，投資性需求。

第三，充分利用閑置的住房資源。

任何一個商品作為投資都有一個先決條件：短缺、少部分人持有、價格不斷漲。不然怎么會作為投資品？所以我們要充分利用閑置住房資源。

5提供優質產品

我們的目標是誤差1‰。零缺陷住房比較難，30年前請教竇以德會長中國有沒有沒有毛病的住房？竇會長說沒有;能不能使住房達到連續性？他說很難。總體上我們近幾年住房質量發展有所提高。

當前最主要的任務是，消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來的城市建筑方針是在90年代提出，本世紀初提出要不要修改，當時有很多學者參加討論，很多學者提出應該把“安全”兩個字加上，后來改成“經濟、適用、美觀”。但是這個“安全”問題并沒有完全解決，我建議大家有時間看一篇文章，北大的李教授去年發表的演講，他講到“我們的精心設計建設城市使我們充滿了風險”。里面講到各種各樣的風險，當然他把問題集中起來，確實比較驚人，應該說我們城市建設發展很快也很好只是有缺陷和不足，但是沒有想到有這么多問題，是不是所有隱患都沒有？我講一下自己的親身經歷，去年我在一個養老住宅項目當中，建的確實很不錯，但是自來水龍頭垂直的時候是常溫，南方可以不做熱水，養老的學生很貼心要給老人弄熱水，但是水溫在60度以上，有可能會導致老人燙傷。這就存在安全隱患，實際上住宅當中可以仔細琢磨一下，雖然有很大的改進，但是安全隱患還是比比皆是。

第二，提高精度。雖然我們都要求毫米級的，但是實際上我們的誤差都是在厘米級的，我在公開場合說過幾次，有一個住房專家在北京買了豪宅，掛了一個畫跟哪里都不平，垂直線相差15厘米。在座的同志你們房子四個角的垂直線的誤差差多少？如果差在一厘米以內也可以發獎金了。

當然，提高精度必然采取的途徑一定是工業化，裝配化，所以很重要的系精度要提高。

一定要提高安全的精度，踐行好綠色、安全、健康的要求。

其次，我們要節約資源，減少浪費。

有專家說我們每年產生的建筑垃圾達到24億噸，包括裝修和施工現場。24億噸的建筑垃圾，總價值是1.2萬億，占整個房地產投資的10%，我們總是說速度下降不要緊，但是要變成有效的投資、有效的運營。

全壽命經濟、適用，住房壽命在70-80年以上，我們要提升整體家庭住房空間的變化，提高住房的長期的適用度。

在營銷環節應用數字化比較普及了，但是設計和建造領域，相對而言弱得多，真正達到多用生產，是建造大國到建造強國推動數字化設計、建造是非常需要的。在數字化應用當中還是要放到解決安全、健康、舒適、方便要有一個秩序。不然在智能家居建設當中，把舒適放到非常重要的位置。

當然還有高質量的優質產品為主的，比如居住延展的生活服務，這個問題在物業服務當中大家認識比較充分了。