基于AHP與模糊綜合評價法的大型商業綜合體建設水平評價*
——以瑞安重慶天地項目為例

0 引言

隨著我國商業綜合體建設進入高速發展期，各省市商業綜合體的數量呈爆發式增長。但在經濟增長放緩的今天，較為集中的投資建設帶來供給側過剩的隱患。此前國內商業綜合體的研發體系尚不成熟，許多商業綜合體出現“重規劃輕設計、重商業輕環境、重人工輕自然、重經濟效益輕社會效益”等問題。這些問題使一批已建成的商業綜合體達不到預期效果，商業氛圍寡淡，即將被市場淘汰，浪費大量社會資本。

大型商業綜合體綜合效益評價因素較多，涉及范圍較廣，目前可行的評價理論和方法較少。根據當前我國社會經濟發展水平，構建大型商業綜合體的評價指標體系、建立系統的綜合評價模型勢在必行。基于此，本文建立定性與定量分析相結合的綜合評價體系，為大型商業綜合體的綜合建設水平評估提供參考，為其后期改進和優化提供理論依據。

1 大型商業綜合體概念

商業綜合體是將城市中商業、辦公、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上功能相互組合，并在各部分之間建立相互依存、互利互惠的動態關系，形成高效、多功能、復雜且統一的綜合體。大型商業綜合體是一種實現新型城市建筑空間的設計模式，通過不同功能空間的整合，實現各功能互補目標，以功能多元化、流線復雜化和建筑規模化為主要特點。根據功能，大型商業綜合體可分為商業中心、文化中心、交通樞紐、購物中心等類型。根據不同功能復合方式，大型商業綜合體可分為“商業+辦公+酒店+交通+展覽+娛樂+公寓”等不同比例的組合。

本文結合我國大型商業綜合體的實際情況，將大型商業綜合體界定為：以建筑群為基礎，會議集3項以上功能為一體的，各部分相互依存的，多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

2 大型商業綜合體的綜合評價指標體系

基于大型商業綜合體相關背景及定義，本文按下列步驟建立綜合評價指標體系。

2.1 確定方法

層次分析法（AHP）是由美國運籌學家薩蒂提出的一種定性與定量相結合、系統化、層次化的分析方法，其特點是建立層次化、結構化的評價系統以適用于多準則復雜問題的評價分析；不需太多定量數據，對數據精度要求不高。基于以上特點，本文選用層次分析法構建大型商業綜合體建設項目綜合效益評價體系。

2.2 評價指標選取

評價大型商業綜合體的總體建設水平首先要建立層次結構模型。大型商業綜合體建設水平影響因素眾多，本文按科學性、層次性及橫向可比性原則，在查閱相關文獻、研究行業報告、咨詢行業專家及現場實地調研基礎上，從經濟、社會、環境效益3個維度構建大型商業綜合體項目評價的層次結構。具體分為3個層次。

1）目標層 其為大型商業綜合體的建設水平，在模型中標記為A。

2）中間層 分析大型商業綜合體的建設水平，主要涉及3方面，即經濟、社會及環境效益，在模型中分別標記為B1、B2、B3。

3）指標層 是中間層的具體化和操作化，經濟效益B1層次主要包括4個指標：建設規模C1、投資回收期C2、租售價格C3、投資利潤C4；社會效益B2層次主要包括4個指標：招商引資吸引度C5、提高城市化水平C6、新增商業網點面積C7、新增就業C8；環境效益B3層次主要分為2個指標：噪聲污染C9、環保治理情況C10。

2.3 評價指標權重確定

2.3.1 判斷矩陣構建與權重確定

在建立起層次模型遞階結構后，采取兩兩比較法構造判斷矩陣，以確定中間層和指標層的權重及各指標因素對于總目標的重要性。具體方法是對同一層次的指標因素兩兩比較重要性，采用1～9的比例標度兩因素相對重要性賦值。各標度賦值的具體含義如表1所示。

表1 比例標度賦值

為更好描述和分配指標因素的相對重要性，合理構建判斷矩陣，作出以下規定：表1中標度值的中間值也可用于描述相對重要性。如果2因素處于“同等重要”和“稍重要”之間，則用2標度；處于“稍重要”和“明顯重要”之間，則用4標度；處于“明顯重要”和“強烈重要”之間，則用6標度；處于“強烈重要”和“極端重要”之間，則用8標度。同時，我們規定矩陣中第i行、第j列的值表示第i行因素對于第j列因素的相對重要性分值。顯然，如果因素i較因素j的相對重要性為n，那么因素j較因素i的相對重要性為1/n。任何元素和其本身同樣重要，因此對角線上的值為1。

本文指標體系中確定3層指標，其中2層可根據相對重要程度構建判斷矩陣，確定權重。對于各指標因素的相對重要性，咨詢相關工程管理、房地產行業專家及教授，結合文獻資料，得出判斷矩陣。

將原始矩陣經歸一化處理轉化為標準矩陣，求得各層次權重（見表2，3）。

表2 中間層權重

表3 指標層權重

2.3.2 一致性檢驗

1）經濟效益矩陣檢驗

將矩陣每列都乘上對應的權重值，結果加總如下。

因為0．30對應的是C1建設規模，0．59對應的是C2投資回收期，1．01對應的是C3租售價格，2．15對應的是C4投資利潤，將這些值分別除以對應的權重值，得建設規模C1：0．30/0．07=4．29；投資回收期C2：0．59/0．15=3．93；租售價格C3：1．01/0．25=4．04；投資利潤C4：2．15/0．53=4．06。這些數的平均值就是最大特征根λ。

λ=（4．29+3．93+4．04+4．06）／4=4．08，所以CI=（4．08-4）/（4-1）=0．03，由于n=4，m=0．90，得出一致性比率：CR=0．03/0．90=0．03＜0．1，從而認為經濟效益的判斷矩陣具備滿意一致性。

2）社會效益矩陣檢驗

同理對社會效應指標C5～C8進行運算，得λ=4．06，CI=（4．06-4）/（4-1）=0．02，由于n=4，m=0．90，得出一致性比率：CR=0．02/0．90=0．02＜0．1，從而認為社會效益的判斷矩陣具備滿意一致性。

3）環境效益矩陣檢驗

環境效益指標層中只有2項環境指標，所以不存在一致性問題。

綜上，經濟、社會和環境效益均已通過一致性檢驗，最后得到評價大型商業綜合體綜合效益的指標體系如表4所示。

表4 各指標綜合權重

3 瑞安重慶天地項目綜合效益評價

為驗證該評價方法的科學合理性，同時進一步了解大型商業綜合體的建設水平，基于建設時間、市場培育程度、商業經營成熟度等方面，本文選取瑞安重慶天地項目作為分析對象。

3.1 項目介紹

項目位于重慶市主城區幾何中心地段，東起嘉華大橋，西至渝中區紅巖革命紀念館，項目總占地約1800畝，是大型國際化商業綜合體，涵蓋高品質住宅、商務中心等綜合業態，并設有會展、貿易、批發中心、智能寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑及相關社區配套設施。停車位約600個，容積率4．0，綠化率40%。

3.2 綜合評價

3.2.1 評價集確定

根據評價者對各指標因素的不同滿意度水平，確定可能出現的幾個評價等級，記為評價集。將評價集設為Vi{V1，V2，…，Vm}，V的具體設定如表5所示。

3.2.2 評價分數確定

根據上述評價指標體系，邀請10位經驗豐富的專家對項目進行評分， 成員包括學校教授、工程師、招商部經理、經濟學者等權威人士，共同組成評價集：P=（P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10）， 綜合評價各因素，其評價情況如表6所示。

表5 評分等級

表6 專家評分

根據專家評分結果，將已經確定的各層因數指標權重依次填入（見表7）。

表7 評價指標權重

設M1，M2，M3分別為各二級因素指標矩陣，N1，N2，N3分別為各二級因數指標權重；3個二層指標因素矩陣的模糊評價分別記為Xi（i=1，2，3）。

Xi=NiMi得一級因素矩陣：

中間層指標權重為N=(0．65 0．23 0．12)，故項目綜合效益評價指標X為：

按照加權平均法計算評價分數Y。

3.2.3 評價結果分析

通過評價， 該項目綜合得分79．89，介于中等和較好之間。其中，經濟、社會和環境效益分別得分81．35，74．78，81．75，均在中等建設水平上下。作為大型商業綜合體，其承載的不僅是個體經濟利益，而是社會整體層面的綜合效益。從社會角度出發，該項目招商引資吸引力不足，欠缺城市化貢獻度，促進就業效果不顯著；從環境建設角度出發，該項目借助區位優勢注重綠化建設，但需加大噪聲治理力度。

該項目的評價結果是諸多大型商業綜合體弊病的縮影。從總體建設水平看，目前我國大型商業綜合體面臨很多問題：一方面，城市發展水平限制了當地大型商業綜合體的整體水平，如本案中的重慶市，其第三產業發展水平及各人均綜合指標方面與東部沿海發達省市存在較大差距，客觀上導致大型商業綜合體的建設存在瓶頸，若項目建成后與地區綜合發展能力不相符，將無法有效發揮綜合體作用，造成資源浪費；另一方面，在大型商業綜合體項目的前期策劃中，開發商和政府較重視業態組合、商圈分析、商業人流等經濟問題的論證，重經濟效益而輕社會、環境效益，由此導致的社會和環境問題給周邊居民造成困擾。

4 結語

本文依據層次分析法（AHP）和模糊綜合評價法，建立“經濟、社會、環境”三維一體的綜合評價指標體系，構建大型商業綜合體建設水平綜合評價模型，并利用該模型對瑞安重慶天地項目的建設水平進行綜合評價。該模型具有一定的科學性和可行性，不僅可對大型商業綜合體的建設水平作出系統性評價，為項目評估提供理論依據，而且可為開發商及政府的決策與規劃提供科學參考。