老年公寓分時度假模式引入的可行性與問題

我國養老問題隨著老年人口的增加而愈發凸顯，受到社會各界廣泛關注。引入分時度假概念是解決社會化養老需求的重要方式，進而提高老年公寓的經營理念，改善老年人的生活質量。

1 老年公寓引入分時度假模式的可行性

我國老年人口數量眾多，老齡化程度嚴重。隨著我國經濟發展及社會生活水平的提高，老年人具有很大的消費潛力，老年公寓引入分時度假模式具有可行性。

1）目前老年人收入大幅增加，包括老年人儲蓄、膝下子女給予的生活費及社會保障等眾多收入來源，老年人不缺金錢，但缺乏高品質養老。數據顯示，近幾年我國老年人年均消費近3000億元，且隨著老年人及子女家庭生活水平的提高，其消費總額逐漸提升。老年人思想觀念也不斷改變，對養老生活質量及內容要求越來越高。尤其北上廣等一線城市，存在高收入老年群體，其人數占當地人口6%以上，該群體不滿足養老生活現狀，如養老公寓居住條件、服務水平等。

2）老年人產生新的消費觀念，度假養老等消費形式出現。福建、云南、貴州、四川、廣西、海南等自然環境較好地區，因具有適宜的氣候、豐富的民俗文化、遠離大城市喧鬧及合適的消費水平等因素，逐漸吸引全國老年人到此養老度假。目前，分時度假模式具有更合適的外環境，通過老年人喜好的季節氣候、偏愛的文化氛圍等成為一種新的養老模式。

3）老年公寓引入分時度假具有優勢。老年公寓分時度假模式是老年公寓之間交換或連鎖經營模式，可定期讓入住老年人到其他省份或地區的老年公寓養老度假，在幾乎不增加成本基礎上滿足老年人不同季節、區域的養老度假需求。老年公寓宜選址于大城市周邊風景較好區域，開車不超過1．5h，配套旅游住宿且植入兒童娛樂業態，孩子玩樂與看望老人兩全其美。該模式可有效改善老年公寓入住率不高或個別公寓爆滿無法入住問題，改善部分區域老年公寓季節性經營情況，合理利用公寓閑置資源，提高公寓利用率，增加老年公寓收入，吸引大量異地老年人入住。

2 老年公寓分時度假模式存在的問題

2.1 老年公寓建設供不應求

國外發達國家老年人入住養老機構及老年公寓的比例占全國總人口的5%。以我國遼寧省大連市為例，城市總人口25%為60歲以上老年人，約71．1萬人，按最低3%比例計算，大連市應有近2萬老年人有入住養老機構或老年公寓需求，但目前全市僅有7000余張床位，遠不能滿足人口老齡化發展需求。

2.2 老年公寓布局不合理

目前我國絕大多數城市總體規劃中未涉及養老機構和老年公寓的份額，也未結合我國老年人需求及特點進行科學規劃。因此，部分環境、物質條件較好的老年公寓遠離親友，交通不便，甚至坐落于高層塔樓中，活動空間狹小，給老年人日常生活造成影響。

2.3 老年公寓價位偏高

地段好、設施齊全、環境優美的住宅通常對應較高的租售價位，老年公寓也不例外。據了解，某些服務較好的老年公寓月租金為2000～3000元，使很多老年人望洋興嘆。收入偏低是我國絕大多數老年人面臨的基本問題，因此在建設老年公寓時，其設計檔次與最終租售價位需符合廣大中低收入老年人的經濟承受能力。

3 解決措施

3.1 地點選擇

結合現代社會老年人的需求特點，老年公寓宜選擇靠近親友、毗鄰公園、綠化程度高、交通便捷、空氣良好的地區。

老年住宅是項目開發重點，需具有輔助休閑、度假、娛樂、會務等功能。通過充分討論分析當代老年人的心理和生理需求，提出老年公寓需滿足的基本要求。

1）生態自然化 地塊內或周邊應有水域、丘陵、田野或山地，塑造空氣清新、環境優美的居住氛圍。良好的生態環境也能讓老年人始終保持愉悅、舒暢的心情，滿足其生活行為要求。

2）交通便利化 老年公寓或住宅的水、電、氣等基礎設施齊全，周圍道路通暢，出入方便，可滿足老年人探訪親友的基本需求。

3）環境園林化 幽雅靜謐的生活環境能讓老年人遠離城市喧囂，廣闊的公共活動空間則能為老年人提供鍛煉和娛樂場所。盡量提高公建設施比例，增加老年大學、釣魚臺、超市商場、保險、銀行、醫療保健、閱覽室、花房、郵局、書畫室、門球場、棋牌娛樂室等生活配套設施。

4）設計人性化 平面設計以方便老年人出行為準則，減少臺階，若無法避免臺階，則需設置輪椅通道；樓梯兩側均需安裝扶手，踏面需大于300mm，高度小于140mm，坡度不超過1/12，且每隔200m配置休息座椅供老年人使用；電梯內部及前廳需預留輪椅、擔架活動空間；室內空間通透，保證采光時長；開關按鈕均選用大型號，避免老年人因視力下降，使用不便。設計人性化，打造無障礙居住環境，最大程度滿足老年人要求和特殊使用功能。

3.2 規模與檔次

從居者利益、市場需求及安全管理角度看，養老機構或老年公寓規模不宜過大，需參考各地實際條件最終確定。充分考慮老年人健康條件、生活需求及經濟收入，建設不同檔次的老年公寓。老年公寓開發建設時需考慮中低收入者需求及經濟承受能力，不能片面追求規模與檔次。

老年公寓是相對高端及健康的養老運行模式，對軟硬件要求較高。老年消費群體較看重口碑、便利條件、服務水平、設施及環境等。規劃建設時需考慮以下內容。

1）老年公寓設計規劃應具前瞻性，選址階段重點關注當地自然風光、文化氣息、民俗民風、生態環境、自然氣候等，建立具有地方特色的養老養生老年公寓。

2）老年公寓中應注重功能布局，加大公共空間、餐飲服務、周邊環境綠化、健身設施、娛樂設施、養生樂道、文化教育等投入，滿足老年人特殊體質要求和心理需求。

3）不斷完善公寓軟件系統，培養專業公寓管理及服務人員，提高員工服務水平和素質，與高端高效的分時度假相匹配。

4）整合社會資源，多方位提高老年公寓服務水平。目前有利于老年公寓發展的社會資源十分豐富，如醫院、老年大學及旅游渡假區等，老年公寓可與之建立合作，為老年人提供醫療、文化教育和休閑度假等多種服務，兼顧老年人精神文化及健康養生需求，打造老年人高品質的晚年生活。

3.3 老年公寓性質

結合國外經驗及我國現狀可看出，老年公寓應兼具公益性與經營性。老年公寓的租售方式可依據不同地區實際情況而定，考慮通過老年人舊房出租、舊房置換或返本銷售入駐等方式維持資金運轉，政府也應給予一定的資金和政策支持。

老年公寓根據現階段老年人經濟條件、愛好、身體狀況，將公寓分為醫護式、宿舍式、居家式3類。

1）醫護式公寓 將行動不便、身體有殘疾、生活無法自理的老年人集中安排居住，由專業護理人員和醫師進行照料，此類公寓具有較好醫療條件，價格相對較高，適合子女不在身邊的老年人居住。

2）宿舍式公寓 將老年人安排在社區樓房中居住生活，即寄宿制公寓。此類公寓住宿條件相對嘈雜，適合夫婦2人或單身老年人居住。

3）居家式公寓 獨立的住宅區域，每家每戶不受他人干擾，自成一體，適合老年人夫婦居住或與親人同住，此類公寓的住宿與生活環境較好，價格較高，但能使老年人產生居家感，是社會與家庭養老的結合。

4 結語

目前分時度假在我國剛剛興起，分時度假優勢較多，通過共享資源兼顧消費者對旅游品質的追求，同時帶動住宿設施等的創新經營。分時度假以特殊的旅游形式給國內消費者提供新理念，具有廣闊的發展空間。