東營市房產價格的變動分析

李曉偉 莊光賓

摘 要：由于2007年美國金融危機，再加上2008年汶川地震，這兩年是價格比較低的。從2009年開始，我國的房地產業(yè)價格開始猛增，東營的房產價格也不例外。由于東營是黃河入海的地方，也是黃河三角洲的中心城市，還有東營有勝利油田，被稱為“石油之城”，一些全國知名房企莫名的紛至沓來，一座僅有200余萬人口的城市容下了幾十家房產企業(yè)，這些原因也可以促進東營市房地產業(yè)的價格增長。下面我就東營市房地產價格的變動進行動態(tài)分析。分析的內容包括以下幾個方面：價格變動的原因、價格走勢的分析、價格上升或下降產生的影響、提出相應的調控對策。

關鍵詞：房價 消費水平 物價

一、價格走勢的動態(tài)分析

營市的房價2016年一年整體上漲的比較緩慢，從2016年12月份到2017年3月份還是處于上升階段，但是從2017年4月到2017年6月處于下降階段，從2017年9月一直持續(xù)到2019年3月處于上漲的趨勢。

2015年淄博市的房價比東營市的房價每平方米高159元，2016年淄博市的房價比東營市的房價每平方米高181元，2017年淄博市的房價比東營市的房價每平方米高2270元，這個差距相當的大，2018年淄博市的房價比東營市的房價每平方米高3053元，這個數據差距更大。2015—2016年東營市的房價比濰坊市和濱州市的房價都高，但是2017—2018年，濰坊市和濱州市的房價明顯高于東營市的房價。從橫向來看，四個城市的房價都處于上升的趨勢，淄博市的上升速度最快，其次是濱州市，再次是濰坊市，上升速度緩慢的是東營市。

二、價格上升的原因

（1）廣州富力地產股份有限公司建造的樓房賣價高，導致其他的小眾房產價格也提高，從而整個房地產業(yè)價格升高。在東營的多數小區(qū)房價一直在5000-7000內徘徊，沒有太大的漲幅。當時的唐正·四季花園小高層——總共15棟，當時毛坯房價均價在5400左右，但是自從廣州富力地產股份有限公司來到以后，開發(fā)的地產并且進行裝修，交付給購買方手中的均價13000元。從此開始，廣州富力地產股份有限公司的入住，影響了整個東營房產市場的格局。小眾的房產企業(yè)也跟著廣州富力地產股份有限公司的步伐，走上了發(fā)家致富的道路。在聲勢浩大的宣傳里，在買漲不買跌這個亙古未變的歪理慫恿下，東營房產市場又贏來了他的春天。（2）居民的收入水平不斷提高，導致房價的上漲。2017年GDP總量達3801.78億元，在山東排名第八;長住人口213.21萬人，在山東的排名第16位;而人均GDP 178312元，在山東排名第一。居民有了足夠多的資金，一部分存入銀行，另一部分去進行投資，在投資這方面大部分人意識到房價將會持續(xù)上升，因此大量的投入到房地產業(yè)。（3）股民對房地產的炒作，導致房價上升。美國金融危機，導致房地產業(yè)價格下降，但是一些股民認為房地產價格還會上升的，就尋找到了熱點，以低價買入，然后再進行炒作，導致房價不斷地慢慢升高。（4）黃藍兩大戰(zhàn)略的重大實施。2008年，山東省決定投入1.5萬億元的資金來開發(fā)黃河三角洲，并且將開發(fā)黃河三角洲作為山東省重要的發(fā)展戰(zhàn)略，確定東營為開發(fā)黃河三角洲的主戰(zhàn)場和全省“一體兩翼”發(fā)展布局中北翼的核心。2009年12月3日，國務院批復《黃河三角洲高效生態(tài)經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，從此，黃河三角洲地區(qū)正式成為國家戰(zhàn)略2011年1月4日國務院以函的形式批復《山東半島藍色經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，東營作為兩個經濟區(qū)唯一重疊的城市，東營的戰(zhàn)略地位有了大幅度的提升，受到了國內外的大眾的高度關注，眾多的金融機構和外資企業(yè)紛紛來到東營。（5）居民消費水平的影響。2014年東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是36156元，2015年東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38735元，2016年東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入41580元，2017年東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44763元，2018年東營城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47912元，比2017年增長3149元，這表明東營居民目前的收支均呈現穩(wěn)步較快增長的趨勢。（6）人們對房子的需求越來越多。東營市在第五次人口普查中總人數為179萬人，第六次人口普查中的人口總數203.53萬人，十年之間人口增加了24.21萬人，增長率為13.5%，年均增長1.27%。（7）農村一些老舊房子拆遷。東營市有很多農村進行拆遷，在拆遷的過程中會得到政府的一些補貼，很多人想要住更好的房子，享受更好的生活，都會去城里買房子，從而導致房價上漲。（8）物價水平跟建筑材料的價格上漲。建造樓房必然缺少不了建材，物價水平的持續(xù)上漲會導致建材的上漲，開發(fā)商建造樓房的開發(fā)成本從而上升，繼而導致房價的上漲。

三、房價上漲造成的影響

房價上漲必然會給我們的生產生活帶來一定的影響，下面讓我來說說房價上漲造成的影響吧：

（1）房價的上漲會制約居民儲蓄和其它消費的增長。由于房價過快上升推動居民居住支出的增加，制約了與消費相對應的儲蓄的增加，以及居民其它消費的增長。特別是二手房的漲價，會讓相當一部分年青人拿出超過自己收入的一大半，甚至負債累累，投入到房子上，同時，減少自己在其他方面的開銷。（2）房價上漲還會拉動物價，特別是生產資料價格如地價、建筑材料的過快上漲。物價上漲會導致建筑材料和地價的上漲，建筑材料上漲會導致開發(fā)成本上漲，開發(fā)成本上漲就會導致房價上漲，開發(fā)商的投資增加，又會增加物價上漲，從而不斷的循環(huán)。（3）房價上漲會導致地價上漲，從而租金上漲，租金上漲會使企業(yè)運行成本增加，企業(yè)為了平衡收益，只能通過提高產品售價或降低員工工資的方法來彌補。也就是說，房價上漲提高了全社會的成本，其結果是，一方面導致高房價承擔者降低消費，另一方面導致企業(yè)利潤減少，甚至是給房東打工。（4）房價上漲拉大了居民收入的差距。富裕的家庭會買好幾套房子進行投資，貧窮的家庭卻買不起房子，從而使得財富由無房家庭向有房家庭轉移。（5）房價上漲會使交的房產稅增加，從而使得GDP增加。

四、如何控制房價增長過快？

面對房價不斷增長的今天，很多人都買不起房子，即使有錢買房也要花費大半輩子賺的錢去買房，對他們這部分人來說，買房是一件讓人非常頭疼的事情。隨著人們的收入與房價之間的差距越來越大，為了減少房奴，國家也出具了許多的相關政策，雖然出臺了一些政策，但是仍然存在一些人買不起房子，下面就由我來說說我的一些政策吧：

（1）國家可以通過提高房產稅來控制房價過快增長。（2）國家規(guī)定每個人的名下只能擁有一套房子，禁止一人名下有多套房，有多套房的實行沒收政策。（3）控制匯率，不要使人民幣貶值。（4）控制土地的價格，既要控制土地的最高價格，又要控制土地的最低價格。（5）實行只要購買了的房子終身不能賣，這樣就可以使得房子是用來住的而不是炒的。（6）增加土地的供給，提高住房用地的比例。（7）國家可以開發(fā)一些廉租房和適用性的經濟用房。（8）降低房地產業(yè)的準入門檻，提高服務意識，公平對待每個房地產開發(fā)企業(yè)。鼓勵民企和國企進入房地產行業(yè)。建立自由競爭機制。（9）提高銀行準備金率，主要控制銀行的存貸款比例，壓縮銀行貸款發(fā)放。（10）限制人口流動。現在很多的外地人流入到東營進行打拼，有很多人會選擇在東營買房。如果政府可以控制外地人口的流入，買房的人就會變少，從而也會防止房價上漲。

五、總結

總體來看，東營市的房價還是處于持續(xù)上漲的趨勢，包括東營市周圍城市的房價也是處于上漲的趨勢，從而可以推斷出整個山東省的房價仍然是處于上漲的階段。政府不可能一下子就能控制住房價的上漲，需要一步一步的降低房價，在穩(wěn)中下降，也要防止出現泡沫經濟。