無錫住宅小區物業管理難點與對策研究

丁曉林

【摘 要】物業管理是關系無錫住宅小區價值乃至整個城市吸引力的關鍵點，通過解決小區物業管理中的普遍難點，提升無錫城市整體知名度與吸引力，在城市之間的“搶人才”大戰中至關重要。

【關鍵詞】物業管理；住宅小區；業委會；基層政府

一、無錫住宅小區物業管理難點

經過十多年的大拆大建，除太湖新城及錫東新城，無錫市區住宅小區已日趨穩定，與前幾年相比，一次性大體量新建商品房出售行為已逐漸稀少，房地產市場將逐漸從新房市場轉為存量房市場。安居而樂業，住宅小區管理優異程度不僅涉及業主的城市認同感，生活幸福感還與之資產升值或貶值息息相關。摒除學區房因素，一街之隔，不同物業公司管理的不同小區的二手房價格可以相差2千到5千。放大到整個城市，住宅小區的居住品質不僅僅關系到每個市民，更是無錫對外的一張名片，一個擁有溫馨、幸福、園林、干凈、整潔、有序、安全小區環境的城市更能吸引高素質、高品質、高技術核心人才，畢竟有了梧桐木，才能引得鳳凰來。影響居住品質的關鍵點除了小區本身建筑設計、建設等硬實力外，就在于無錫物業管理長期普遍存在的難點問題。

1、安置房小區及早期中檔商品房小區物業費少交、不交，乃至從未繳過問題突出。梁湖苑、大丁佳苑等安置房小區業主當初因被拆遷而安置于此類小區，不管在心理準備上，還是在經濟準備上，都沒有完成從不用交物業費的獨門獨院私房業主轉變成為身居樓房需購買物業服務的城市樓房業主的轉變，故而安置房小區物業費繳納率普遍低，有些業主在繳納物業費幾年后看見其他業主并沒有因未交物業費而受到一丁點的懲處，也慢慢轉向不繳納物業費的趨勢，出現了不良行為驅趕良性行為的不利局面。如此以往，不僅僅加大基層政府、社區的財政壓力，更是讓居民享受不到優質的物業服務，當門禁系統、電梯等硬件開始老化、損壞，沒有足額財力保障的物業公司更加無法滿足業主們的需求，服務與物業費之間的矛盾也將加大。金色江南等早期商品房也難逃物業費欠繳的問題，甚至導致物業公司無法經營下去而跑路，直至由所在社區出面協調，引進新的物業公司，但收繳物業費至今仍是難題。

瑜憬灣等高檔商品房小區的物業費收繳到是一直不錯，一方面大多數業主知道好的物業服務需要購買，另一方面物業公司互動工作做得不錯，經常將所做的工作進行公示，讓業主知道物業公司干了哪些工作以及還要干哪些工作，業主委員會也居中進行監督和協調，各方面都比較滿意。

2、小區整體及各樓層清潔打掃不到位問題在安置房小區表現尤為突出。相比之下，商品房小區的環境保潔，公共場所打掃頻率較高，小區環境要比安置房小區好很多，電梯等場所的小廣告張貼也幾近于無。而安置房小區的保潔工作常常聘請退休人員打掃，收入低，清潔單元多，只能保證無明顯大塊垃圾，清掃頻率無法與商品房小區相比，電梯及業主大門貼滿各類小廣告。當然這些與物業公司的財力有相當大的關系，沒有足夠的財政保障，再有事業心的物業公司也無法做好小區環境保潔。

3、安置房、中高檔商品房業主在樓層公共面積屢屢堆放雜物。樓梯間堆放雜物，門前擺放鞋柜，大堂里放滿電瓶車已是各小區的常見場景，要解決這些危害小區消防的隱患，物業們的努力不僅僅是一兩次，但每次不管提醒也好、搬掉也罷，過一段時間總會死灰復燃，物業提醒得急了，業主還會以不交物業費作為威脅，物業很難辦，也不好辦。

4、住宅小區人員進出管理難度大。小區人員進出管理的目的是安全，而商品房小區人員進出管理難在有的業主不理解、不配合，圖方便，讓有心管理的物業難以管理，而大門門禁硬件也不到位，不能快速識別業主、不能識別有預約的客人、不能做到有序進出大門。安置房小區不管在硬件以及軟件上，都無法做好人員進出管理，很多單元大門24小時開著，有相當大的安全隱患。

5、高樓拋物現象在安置房小區問題突出，中高檔商品房小區也偶爾出現。商品房小區有高樓拋物現象，安置房小區也常發生一些，這跟居民素質有關，跟業主的文明培養有關。媒體上常有報道高樓拋物導致嚴重傷亡事故，這些事件不常發生，但每每發生總是上頭條的嚴重事件。

6、小區周邊亂停車問題。不管商品房小區還是安置房小區，停車都要收費，這就導致一部分不愿意荷包受損的精明人士將車停在小區周邊的各種道路上，包括人行道、自行車道、綠化帶乃至別人的汽車前，這個問題不是物業公司所能管理好的，但如果不去管，無錫的城市管理水平勢必要下降幾個檔次，淪落為一個大停車場。

二、解決難點問題的幾個對策

1、解決欠繳物業費問題的對策

要全面解決住宅小區業主欠繳物業費問題，各方面要形成合力，共同著手處置。首先，小區物業針對欠繳物業費的業主要運用上門催討、公告牌催討、律師信催討等多種手段積極主動進行物業費催討工作，維護自身權益，針對欠費問題突出的個別小區業主，勇于通過訴訟手段，進行物業費追討，要在欠繳物業費業主群體間形成輿論壓力，讓他們認識到問題的嚴重性，從而主動支付欠繳物業費。其次，地方政府發動各社區居委會廣泛開展提升居民購買公共服務意識宣傳，促進城鄉居民轉換無縫銜接，提高居民自身文明素質素養。最后，小區業主委員會積極做好業主工作，提升業主繳納物業費意識，全程監督、考核物業公司運作及服務，并及時向業主公開相關考核信息，如果物業公司不符合小區全體業主利益，及時調換物業公司，使小區物業保持一定的優質水準。

考慮到有些小區尚未成立業主委員會，社區居委會在街道辦事處的指導下，幫助尚未成立業委會的小區盡早成立業委會，業委會將作為業主與政府、物業公司之間的橋梁，做好情況傳達、監督考核等工作。

2、解決高樓拋物、小區清潔、小區人員進出管理等問題的對策

以物業公司為管理主體，以地方政府為監督主體，以業主委員會為考核主體。通過增加高清攝像頭、人臉識別等技術手段，加大針對小區內部高樓拋物、小區人員進出管理的力度。將高清攝像頭對準每一幢樓，記錄高樓拋物的整個過程，對于業主高樓拋物未產生嚴重后果的，由物業曝光，上門警告，公告牌公告等方法對其懲處；產生嚴重后果的，由物業提供高清視頻作為關鍵證據，對拋物業主進行民事索賠或刑事訴訟。人臉識別技術作為人員進出管理的利器，應盡早在各小區推廣，這樣小區進出人員身份就有記錄，每天進出人員都有跡可循，結合部署在小區各處的高清探頭，可以有力的震懾潛在的犯罪分子，萬一發生案件，也便于公安刑偵人員盡早發現線索，及時破案。

通過街道辦事處給物業公司定級，結合每年的業主滿意度考核機制，將考核結果與其收費標準掛鉤，并可根據考核結果調整下一年度的物業收費標準。將定級管理權下放至街道辦事處，讓辦事處跟社區居委會可以依據小區業主滿意度、周邊小區停車情況、高樓安全、小區環境等因素綜合評分，并可接受業主的投訴，直接對小區物業進行管理。

3、解決樓層公共面積堆放雜物，小區周邊亂停車等問題的對策

小區物業要做好堆放雜物登記在冊，登門告知業主自行清理事項；小區周邊亂停車，物業公司要積極貼移車告知書，督促亂停車汽車早日移走。針對少數頑固拒不清理雜物、移走車輛的業主，小區物業積極上報，聯系當地街道開展聯合行動，清理侵占公共位置的雜物和亂停車輛，還小區一個清爽、安全的環境。