基于城市規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的引導(dǎo)分析

摘 要：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間具有密切關(guān)系。一方面，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)指明方向；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)將城市規(guī)劃思路與理念變?yōu)楝F(xiàn)實。隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化也得到相應(yīng)促進。房地產(chǎn)行業(yè)迅速建立與完善離不開城市規(guī)劃作用。文章基于對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系闡述，進一步對城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)的引導(dǎo)與控制作用進行詳細論述。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)經(jīng)濟；引導(dǎo)作用分析

近年來，房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)房價增幅過快及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象。部分地區(qū)人口密度大，供房緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)為把握商機，在無計劃建設(shè)條件下，致使商品房數(shù)量過盛，無人小區(qū)在部分地區(qū)已成為災(zāi)難性問題。政府相關(guān)政治基礎(chǔ)、管理體制仍存在一定欠缺，因此在尊重社會主義市場經(jīng)濟作用規(guī)律條件下，探討如何讓城市規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，已成為當(dāng)今社會建設(shè)首要問題。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)概述

城市規(guī)劃是指國家相關(guān)部門根據(jù)一定階段城市和經(jīng)濟發(fā)現(xiàn)目標，制定相應(yīng)城市發(fā)展戰(zhàn)略，明確城市性質(zhì)，制定城市發(fā)展方向和總體規(guī)劃布局，使城市發(fā)展過程中合理利用城市空間、完善城市功能布局，建立和諧、宜居的城市生態(tài)系統(tǒng)。隨著城鎮(zhèn)化步伐加快，城市規(guī)劃成為我城鄉(xiāng)發(fā)展面臨的熱門話題。我國城市發(fā)展前景優(yōu)良取決于城市規(guī)劃水平高低。正確的城市規(guī)劃實施為能夠為城市建設(shè)指明方向，使城市建設(shè)有據(jù)可依，有理可循。以資源合理開發(fā)利用為基礎(chǔ)，制定整體城市規(guī)劃政策，是建設(shè)可持續(xù)發(fā)展國家的關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)指明方向，房地產(chǎn)開發(fā)將城市規(guī)劃思路與理念變?yōu)楝F(xiàn)實。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

（1）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范、管制作用

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循城市規(guī)劃總體布局的基本原則。隨著市場經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸建立與繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭力不斷增大。要在競爭中占據(jù)有利地位，在滿足市場經(jīng)濟基本要求的同時，也要實現(xiàn)相當(dāng)程度的經(jīng)濟效益。部分無良開發(fā)商只注重自身利得失，而忽視國家總體利益做法，是極度不可取的。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)不按照政府

下達的城市總體規(guī)劃方向進行，導(dǎo)致開發(fā)商與政府之間矛盾頻發(fā)。如針對開發(fā)商建筑物對市民出行帶來不便，不符合政府道路規(guī)劃要求時，相關(guān)部門應(yīng)依據(jù)相關(guān)政策文獻，指出開發(fā)商建設(shè)中問題所在，并監(jiān)督其修改設(shè)計方案，直至政府規(guī)劃得到實際落實。城市規(guī)劃中，開發(fā)商應(yīng)積極遵循政府已制定的相關(guān)政策措施，不占用非建筑用地，從人民群眾利益出發(fā)，適應(yīng)市場經(jīng)濟要求基礎(chǔ)上，與政府一同為推進社會主義經(jīng)濟建設(shè)做出貢獻。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)為城市規(guī)劃提供反饋信息

房地產(chǎn)開發(fā)將城市規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實。合理房地產(chǎn)開發(fā)是解決城市規(guī)劃理論與實際結(jié)合的重要實踐手段，能夠解決城市建設(shè)中建設(shè)相對分散，空間失調(diào)等缺點。城市規(guī)劃管理部門在遵循社會主義市場經(jīng)濟條件基礎(chǔ)上，通過對實際發(fā)展需要考察分析，做出合理規(guī)劃，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)行為。通過房地產(chǎn)開發(fā)中反饋信息，使規(guī)劃更具時效性，城市規(guī)劃有關(guān)部門能夠及時了解政策具體實踐后概貌，有利于檢測城市規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。通過反饋，進一步對政策進行改進，做出時效性、實用性強的城市規(guī)劃優(yōu)化新方案。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)使城市規(guī)劃建設(shè)變?yōu)楝F(xiàn)實

改革開放以來，我國經(jīng)濟建設(shè)得到飛速發(fā)展，習(xí)近平新時代對經(jīng)濟建設(shè)提出更好要求，我國已經(jīng)從高速發(fā)展時代躍進至高質(zhì)量發(fā)展時期。優(yōu)質(zhì)城市規(guī)劃建設(shè)成為人民群眾新期望。為滿足居民需求，政府應(yīng)進行詳細、科學(xué)的規(guī)劃。城市規(guī)劃總體目標完成繼續(xù)階段性目標實現(xiàn)，階段性目標實現(xiàn)則需要通過房地產(chǎn)開發(fā)具體實施途徑進行考察。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，在實現(xiàn)資金回收與循環(huán)利用同時，為我國GDP發(fā)展也做出巨大貢獻，為社會主義市場經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

三、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)經(jīng)濟的引導(dǎo)作用祥談

（1）房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

城市規(guī)劃隸屬于城市總體建設(shè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)則是城市系統(tǒng)規(guī)劃的分系統(tǒng)，應(yīng)遵循城市總系統(tǒng)要求，積極落實政府相關(guān)政策規(guī)劃措施，不能將自身利益凌駕于國家總體利益之上，盲目擴建，影響城市規(guī)劃總體目標實現(xiàn)。在城市詳細規(guī)劃中，相關(guān)部分對建筑區(qū)位，人口密度，居民要求建筑高度，建筑風(fēng)格做出詳細調(diào)查與建設(shè)要求。房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)中不允許隨意對政府建設(shè)目標做出更改，我國已建立相對完善的法律監(jiān)管體系，確保城市規(guī)劃得以落實，避免無良開發(fā)商“鉆空子”，確保城市經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展規(guī)劃真正實現(xiàn)。

（2）城市規(guī)劃分類對房地產(chǎn)建設(shè)的控制作用

城市總體規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和建設(shè)性詳規(guī)劃，具有一定層次性，既有總體布局規(guī)劃，又有相應(yīng)分區(qū)規(guī)劃，對宏觀調(diào)控及微觀改進都有一定程度把控。不同層次對房地產(chǎn)開發(fā)要求規(guī)劃要求不盡相同，在城市總體要求規(guī)劃中，對于地域及商品房功能提出很高要求，明確地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、步驟、時序等。在詳細規(guī)劃中，會對規(guī)劃居住區(qū)人口規(guī)模，組團用地范圍，居住區(qū)條件建設(shè)提出具體要求。城市規(guī)劃中，對于商品房功能劃分及布局都有相應(yīng)要求，房地產(chǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要實施手段。房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定，符和政府指定標準進行安排項目用地環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符和城市可持續(xù)發(fā)展需求

高層建筑林立，用地過度開發(fā)，綠地率下降，在社會建設(shè)發(fā)展同時，也帶來了許多環(huán)境問題。近幾年，政府已經(jīng)對環(huán)境保護有了較高層次意識，在滿足人民住房需求，為居民提供良好生活環(huán)境，實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化同時，也要秉承綠色城市建設(shè)理念，以保證環(huán)境可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)平衡為基礎(chǔ)，建設(shè)新型環(huán)保城市?！俺鞘须p修”是城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)及環(huán)境保護提出的針對性理念，“城市雙修”工作是指“生態(tài)修復(fù)和城市修補”，其中生態(tài)修復(fù)是建設(shè)健康、美麗城市的基礎(chǔ)，旨在保護自然資源、修復(fù)生態(tài)環(huán)境、推進海綿城市建設(shè)，其主要內(nèi)容是河岸線、海岸線和山體的修復(fù)。簡單說，就是用再生態(tài)的理念，修復(fù)城市中被破壞的自然環(huán)境和地形地貌，改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量；用更新織補的理念，拆除違章建筑，修復(fù)城市設(shè)施、空間環(huán)境、景觀風(fēng)貌，提升城市特色和活力。城市“雙修”是走向品質(zhì)的營造修補，是城市發(fā)展由量的擴展轉(zhuǎn)入質(zhì)的提升。城市可持續(xù)發(fā)展依靠自然資本和人造資本。弱可持續(xù)性要求上一代傳給下一代的自然資本和人造資本總量不能減少；強可持續(xù)性則要求上一代傳給下一代的自然資本不能減少。生態(tài)修復(fù)是對自然資本的維護和恢復(fù)，而城市修補是對城市人工建成環(huán)境和設(shè)施的維修。注重人造資本的修補，延長其使用壽命乃至再生利用，實際上可以降低對自然資源的開發(fā)利用強度，減輕生態(tài)環(huán)境的壓力。因此，城市修補遵循城市規(guī)模要同資源環(huán)境承載能力相適應(yīng)的規(guī)律，促進城市健康發(fā)展和整個生態(tài)的延續(xù)。只有將處理好城市建設(shè)與生態(tài)環(huán)境中間的關(guān)系，我國總體城市規(guī)劃才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，由于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)即是前者決定后者，后者服務(wù)于前者，又是宏觀與微觀、長期與短期、整體與局部的關(guān)系，兩者相輔相成，不可分割。因此，要實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，城市總體規(guī)劃就要在符和人民群眾基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)開發(fā)提供合理區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目不僅服務(wù)與局部城市人口，對整體城市體系發(fā)展也起到極大促進作用。文章在對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系分析基礎(chǔ)上，進一步深入探究兩者之間相互作用關(guān)系，對建設(shè)完善和諧城市生態(tài)系統(tǒng)具有相當(dāng)程度的實踐和理論指導(dǎo)意義。

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作者簡介：田金溫，（1972—），男，山東濰坊人，本科，經(jīng)濟師，從事工作：房地產(chǎn)。