房地產企業土地增值稅的稅收籌劃問題研究

韓偉

摘 要：土地增值稅在企業稅費中有著極為重要的地位，由于征收稅費較高，所以在稅費征收中會給企業帶來一定的經濟負擔。實際稅費繳納中必須要科學合理的規劃增值稅才能夠減輕企業的稅費負擔，但是當前制定的政策存在部分風險，所以在改革過程中必須要有效控制相關政策，本文在此背景下分析房地產企業中進行土地增值稅稅收籌劃的重要意義以及存在的問題及解決對策。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃

一、房地產企業中進行土地增值稅稅收籌劃的重要意義

當前我國市場經濟呈現多元發展趨勢，房地產企業對土地增值稅進行科學合理的稅收規劃，有助于合理安排企業的稅費計劃，能夠有效提高企業適應環境的競爭能力。由于當前企業的競爭是市場經濟不斷發展導致的，稅收成本會跟隨著企業的收入增加逐步上升，基于國家的宏觀調控下，房地產企業的利潤空間逐步減少，由于受到政策的影響，稅收成本逐步增加，所以企業要想在嚴峻的市場競爭環境中占據優勢地位，就必須要科學合理的進行稅收籌劃。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃問題

（1）并未理解國家宏觀調控政策

自從2014年房地產企業的利潤不斷增加，房價飆升，國家也進一步加強了對于房地產企業的宏觀調控。為了維護房地產企業的市場經濟秩序，穩定房價，國家相繼出臺了各項法律法規以及政策。各類政策一定程度上的給房地產企業帶來消極影響，但是大部分房地產缺乏適應宏觀政策的能力，導致房地產土地增值稅的納稅籌劃工作面臨著阻力，也加大了房地產企業土地增值稅稅務風險。

（2）缺乏對稅收法規的認識掌握

由于土地增值稅具有特殊性，稅率也具有特殊性，所以大部分的稅收優惠條款與增值額計算方式，企業并未全面認識。在房地產開發中，企業也并未從稅收優惠或者是減少增值稅等角度分析思考缺乏增值稅稅收籌劃觀念，所以在增值稅稅務政策的應用上也并不熟練。主要體現在納稅籌劃遞延，節稅與相關問題缺乏正確認知等等，所以導致企業的經濟利潤遭到損失。

（3）缺乏對納稅事前籌劃的認知

企業進行稅收籌劃事前控制及有必要，但是大部分企業通常是在土地增值稅清算時才能意識到籌劃，但是此時已經是時過境遷，由于已經確定了銷售收入以及可以扣稅的項目，所以企業的利息扣除難以進行選擇。基于此類情況下，其對比進行事前納稅籌劃的企業而言，稅率上會相差10%，增值額差距甚至上千萬過億等等。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的建議

（1）應用征稅范圍進行納稅籌劃

房地產企業要想達到節稅目標，可以利用合作建房節稅、代建房節稅、將銷售改為出租。通過合作建房，一方出資而另一方出地，房屋建成之后根據相關比例進行分房自用，能夠暫時免征收土地增值稅，在房屋建成之后轉讓則需要征收土地增值稅。對于此類情況，房地產企業可以有效應用該政策與其他企業進行合作建房，但是卻不轉讓產權，從而合理避稅。由于大部分房地產企業主要是簽訂合同與客戶確定合作關系，已委托明已開發房產，在房產開發之后向客戶收取代建費，但是卻并未轉移房地產產權，所以房地產企業收取的代建費屬于勞務收入，也不屬于土地增值稅征收范圍之內。大部分房地產企業從長遠角度來看，并未銷售所建項目，或者是銷售出部分所建項目，并未消除的項目可能會發生房地產產權轉讓，所以也不在，土地增值稅的征收范圍之內，而出租房地產能夠獲得長遠的經濟效益。

（2）利息支出籌劃法

由于房地產企業的開發周期較長，通常需要大量的資金進行周轉，所以大部分的房地產企業存在外部融資問題，企業必須要進行科學合理的事前稅收籌劃。企業可以根據房地產開發成本與土地成本的兩者之和的5%進行扣除，或者是提供金融機構證明，如果利息沒有超過商業銀行的同類貸款利率計算，金額也可以根據實際情況扣除，如果超過了，則應當根據該金額進行扣除。所以企業在進行利息稅收籌劃中，必須要權衡兩種不同方式，分析哪種成本較少，便應當優先選用。是大部分房地產企業在實際工作中難以取得金融機構，證明清算土地增值稅時，由于銀行金融機構證明十分嚴格，所以部分房地產企業只會選用按照土地成本與開發成本兩者和的5%進行扣除。

（3）結合稅率特征籌劃稅率

由于國家對于普通的住宅稅收優惠，可以是根據房地產開發成本與土地成本之和的20%進行扣除，但是商業地產卻沒有該項稅收優惠，所以企業在立項前必須要充分考慮稅收優惠政策，切實做好事前籌劃工作。房地產企業也可以在合理的范圍內通過綠化來增加開發成本，開發企業銷售的裝修房屋中的裝修費用，也可以計算到房地產企業的開發成本之中，這些皆可以作為加計扣除的基數，能夠增加稅收扣除額，有助于降低企業稅負。房地產企業在確定銷售價格前必須要做好成本預算工作，綜合分析區間，并且確定臨界值才能夠實現企業經濟效益最大化。

四、結束語

綜上所述，我們能夠看出，當前社會經濟政策的約束，使得房地產企業必須要提高自身的財務管理水平，應用各類措施，提高財務決策以及規劃能力，才能夠提高資金的使用水平及流通速度，科學合理的使用資金，提高企業的財務管理水平。企業在進行財務管理過程中，必須要對偷稅漏稅行為進行杜絕。基于合理規劃稅收情況下，嚴格根據國家的各項政策，切記不要違反國家的相關法律法規，在國家的宏觀調控下應用自身的利潤空間合理調整成本與利潤，才能夠在不觸犯法律的前提下，提高自身經濟效益，增強市場競爭能力。

參考文獻

[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2018（04）：360-366

[2]馬永霞.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國集體經濟，2018（30）：83-84