關于我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的幾點思考

上海對外經(jīng)貿(mào)大學 程佳駿

我國房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟增長的重要支撐，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出繁榮發(fā)展的景象，但隨著商業(yè)地產(chǎn)繁榮發(fā)展的同時，發(fā)展中的問題也逐漸顯現(xiàn)。我國為了更好地對商業(yè)地產(chǎn)進行管理，頒布多項管理政策，同時還進一步加強商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作，并結合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，來對其運行模式進行改變，以期進一步增強商業(yè)地產(chǎn)運行管理水平，減少發(fā)展過程中的阻礙因素，從而進一步促進我國商業(yè)地產(chǎn)長久穩(wěn)定發(fā)展。

1 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中多呈現(xiàn)出：“發(fā)展較晚，發(fā)展速度過快，開發(fā)問題較多，有著良好的發(fā)展前景等特征。由于城市建設的發(fā)展離不開商業(yè)地產(chǎn)的帶動，政府部門也積極開展商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃工作，隨著大型購物中心的崛起，商業(yè)租金也不斷上漲，一些住宅開發(fā)商也看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，紛紛轉型，或同商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進行合作，強強聯(lián)手以期實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國2015—2017年二線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量均在4000家左右，商業(yè)建筑面積高達3億平方米，并且這一數(shù)字還在不斷增加，購物中心數(shù)量也會是現(xiàn)在的2.5倍。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)出高收益高回報現(xiàn)象，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取高額的利益而不斷擴大商業(yè)面積，這也使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營中的問題逐漸顯現(xiàn)出來，商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量差、服務體系不健全，這也在一定程度上阻礙了我國社會的發(fā)展，也不利于提高人們生活質(zhì)量。

2 商業(yè)房地產(chǎn)在發(fā)展中存在的問題

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量也得到極大的提升，對休閑娛樂活動要求也越來越高，這也在一定程度上帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在許多問題，開發(fā)商面臨的開發(fā)風險逐漸加大，商業(yè)住宅定位不夠準確、開發(fā)過程中沒有注重對環(huán)境的保護，使得周圍的生態(tài)環(huán)境受到破壞等，這都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長久穩(wěn)定發(fā)展，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

2.1 經(jīng)濟效率不高，定位不夠準確

近幾年來，雖然市面上出現(xiàn)了很多的娛樂場所和購物廣場，但他們也多因各種各樣的原因而被迫倒閉，這主要是由于商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)導致的，開發(fā)前沒有結合市場的需求展開深入調(diào)查，對今后的發(fā)展規(guī)劃不夠明確，使得商業(yè)運作的方式存在嚴重的不合理現(xiàn)象，最終因經(jīng)營不善而被迫倒閉。就目前來看，由于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理人員沒有正確的認識到商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)間的差異性，因此，很多客觀因素無法進行充分的考慮，無法與社會發(fā)展相適應，最終阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展[1]。

2.2 商業(yè)模式與住宅模式混淆

商業(yè)地產(chǎn)是在住宅地產(chǎn)的基礎上形成的，二者在開發(fā)的過程中也不可避免地會存在一定的相似之處。在商業(yè)地產(chǎn)如果沒有正確地把握自己的發(fā)展方向，照搬住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，那么必然會對今后的發(fā)展帶來一定的阻礙。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應吸取住宅地產(chǎn)的先進之處，并形成自己的發(fā)展優(yōu)勢，這樣才能提高商業(yè)地產(chǎn)的競爭力，使其作用進行充分地發(fā)揮。當下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還存在一些缺陷，開發(fā)商對市場沒有充分地了解和掌握，調(diào)查分析過于表面，這也不利于實現(xiàn)預期的開發(fā)目標。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營理念仍采用傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)的經(jīng)營方式，也無法對其進行有效地調(diào)控，這也在一定程度上加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、管理難度[2]。

2.3 短期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為對生態(tài)破壞嚴重

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中會拆除大量的廢舊建筑，對周圍的環(huán)境帶來嚴重的破壞，在施工時如果構建大型的地下車庫和地下商業(yè)街還會導致商業(yè)污水不合理排放，這種商業(yè)開發(fā)方式不僅會加大能源的消耗，還會產(chǎn)生大量的塵土、垃圾，對環(huán)境帶來嚴重的污染。我們經(jīng)常會看到，在商業(yè)建筑較為密集的地區(qū)，很少有綠化建設，這主要是由于開發(fā)商為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化而節(jié)省了綠化的建設，沒有形成一個良好的環(huán)境保護意識，這種落后的思想必將影響其今后的發(fā)展，這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍存在的問題[3]。

3 推進商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的方式

3.1 拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)要想實現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在掌握市場發(fā)展現(xiàn)狀的前提下，不斷地去對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式進行創(chuàng)新，通過合理的經(jīng)營理念進行管理。同時，還要意識到與房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別，這樣才能始終堅持正確的發(fā)展方向，對實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)長久穩(wěn)定的發(fā)展有著重要的意義。商業(yè)地產(chǎn)在其融資時，要不斷拓寬融資渠道，這樣才能有充足的資金進行開發(fā)。由于商業(yè)地產(chǎn)建設周期較長，一般的銀行貸款無法為其提供穩(wěn)健的資金鏈，因此，商業(yè)地產(chǎn)應積極的開發(fā)融資渠道，保證資金的流通，這樣才能如期的完成工程建設。當下，我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道也越來越廣，貸款的種類以及時間也更加靈活，這為商業(yè)地產(chǎn)提供了充足的資金。而開發(fā)商要想進一步帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，在提高商業(yè)地產(chǎn)融資手段的同時還應盡量降低其融資成本，這樣才能使利益最大化。商業(yè)地產(chǎn)在融資時，應做好項目規(guī)劃工作，進一步帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還要積極開發(fā)客戶群體，建立良好的合作方式。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中需要資金支持的情況下，可以通過存貨融資，應收賬款融資等方式展開融資，這對于帶動商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟效益的增長起著積極的作用[4]。

3.2 轉換運營模式

商業(yè)地產(chǎn)要想不斷提高自身的發(fā)展水平，就需要不斷對自身的運營模式進行優(yōu)化。當下我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到了國家政府的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式也更加多元化，人們也賦予商業(yè)地產(chǎn)更專業(yè)的評估、判斷，這也在一定程度上促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為其發(fā)展指明了正確的方向。就目前的發(fā)展情況來看，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式多傾向于住宅地產(chǎn)，這也為后續(xù)的招商工作帶來一定的困難，這不僅加大了房產(chǎn)建造成本，還不利于留住客源。因此，商業(yè)地產(chǎn)要想得到長久穩(wěn)定的發(fā)展，就要改變原有的運營模式，結合商戶的需求開展商業(yè)地產(chǎn)的建設工作，并對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進行深入調(diào)查，這樣才能保證商業(yè)地產(chǎn)建設的合理化，也能夠減少開發(fā)過程中的風險，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)效益最大化。同時在商業(yè)地在開發(fā)過程當中，還要結合市場的動態(tài)變化，時刻將用戶需求放在第一位，從而逐步的去完善商業(yè)地產(chǎn)的運作形式，保證商業(yè)地產(chǎn)同用戶之間可以協(xié)調(diào)發(fā)展。對提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益有著重要的意義，這種按需建設的方式，可以避免在建設完成后出現(xiàn)一些不必要的麻煩，提高建筑的實用性，以更好地適應我國社會發(fā)展需要[5]。

3.3 加強商業(yè)地產(chǎn)運營管理工作

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)間雖然存在一定的相似之處，但也有著明顯的不同，而要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)又好又快的發(fā)展，就應在商業(yè)地產(chǎn)運行的過程中，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理水平以及服務水平，從而不斷地提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當中，由于受到住宅地產(chǎn)以及運營及服務的影響，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來嚴重的阻礙，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，應結合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性建立與其相適應的運行管理理念，不斷增強商業(yè)地產(chǎn)的運行管理工作以及資產(chǎn)管理工作，堅持正確的發(fā)展方向，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)招商工作的順利開展，還要不斷地提高客戶服務質(zhì)量，提高客戶滿意度，從而更好地促進商業(yè)房地產(chǎn)長久穩(wěn)定發(fā)展[6]。

3.4 維護環(huán)境生態(tài)的平衡，真正做到可持續(xù)發(fā)展

人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源合理利用以及保護生態(tài)環(huán)境是地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，那么就應在開發(fā)各個環(huán)節(jié)做好生態(tài)環(huán)境的保護工作，做好對環(huán)境的維護工作，保證生態(tài)的平衡以及人與自然的和諧發(fā)展。不要過度的消耗不必要的資源，應堅持在滿足當代人生活需要的同時，為后代留下寶貴的資源。不要進行掠奪性開發(fā)，在開發(fā)的過程中盡量采用低污染、低消耗的開發(fā)模式，塑造優(yōu)美環(huán)境從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展[7]。

4 結語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們對生活質(zhì)量要求也不斷提升，這也要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在滿足人們休閑娛樂需求的同時還要提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。雖然商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中會存在各種各樣的問題，但我們?nèi)詰_的看到商業(yè)地產(chǎn)今后的發(fā)展?jié)摿Γ约伴_發(fā)價值。因此，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當中結合市場發(fā)展現(xiàn)狀以及用戶的需求，來制定合理的開發(fā)模式，不斷提高客戶服務質(zhì)量，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，對我國社會經(jīng)濟的增長也有著重要意義。