人民幣匯率變動(dòng)對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院 張莎莎

2005年7月，我國人民幣匯率開始進(jìn)行了改制，放棄了以往盯住單一美元的方式，開始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)的、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)和有管理的浮動(dòng)匯率制度。此時(shí)，我國人民幣開始呈現(xiàn)出小幅度升值的趨勢(shì)，人民幣兌美元中間價(jià)匯率位于達(dá)到8.27左右。同時(shí)，一直到2014年，人民幣匯率開始上升至最高點(diǎn)，達(dá)到6.09。2015年8月份，中國人民銀行開始實(shí)行匯改制度，此時(shí)人民幣兌美元中間價(jià)開始出現(xiàn)貶值趨勢(shì)，并且跌幅創(chuàng)近十年來的新高，人民幣開始呈現(xiàn)出貶值趨勢(shì)。2014年，隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的不斷升級(jí)，我國經(jīng)濟(jì)開始全面邁入到新常態(tài)中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開始逐漸放緩，市場(chǎng)中對(duì)于人民幣貶值的預(yù)期不斷增強(qiáng)。受到人民幣貶值預(yù)期的影響，我國資本開始呈現(xiàn)出外流的趨勢(shì)，我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)也開始逐漸減弱。因此，本文將對(duì)人民幣匯率對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行深入的探索與研究。

1 人民幣匯率波動(dòng)的趨勢(shì)分析

人民幣匯率分為名義匯率和實(shí)際匯率。兩者的區(qū)別在于，名義匯率主要是指兩國物價(jià)沒有經(jīng)過調(diào)整的前提下的匯率。實(shí)際匯率則是通過對(duì)名義匯率的物價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整后的匯率，即外國商品與本國商品之間的相對(duì)價(jià)格。在本文中，所討論的匯率是指人民幣的實(shí)際匯率。一般情況下，當(dāng)本國商品的價(jià)格出現(xiàn)上漲以及名義匯率也呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)時(shí)，實(shí)際匯率也將會(huì)呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)；當(dāng)國外商品的價(jià)格下降時(shí)，實(shí)際匯率將會(huì)呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。實(shí)際匯率已經(jīng)將兩個(gè)國家名義匯率變動(dòng)情況以及通貨膨脹等情況均考慮在內(nèi)，相對(duì)而言，其能夠更加準(zhǔn)確的、真實(shí)的反映一個(gè)國家貨幣的實(shí)際價(jià)值以及該國家的購買力狀況。

人民幣匯率波動(dòng)歷史上大致可以分為四個(gè)階段：第一階段：快速升值階段(2005年7月—2008年7月)，由于匯改啟動(dòng)、貿(mào)易順差等各方面因素綜合影響，人民幣大幅升值，從1美元兌8.2765元上升至1美元兌6.8376，總升值幅度21.04%，月均升值幅度0.58%。第二階段：平穩(wěn)波動(dòng)階段(2008年7月—2010年5月)，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)采取了盯住美元匯率機(jī)制，人民幣匯率在6.8376～6.8274區(qū)間窄幅波動(dòng)。第三階段：緩慢升值階段(2010年5月—2014年6月)，由于匯改重啟，人民幣又出現(xiàn)了緩慢升值的趨勢(shì)，其中包括了2014年上半年的一波貶值，人民幣匯率從1美元兌6.8274上升至1美元兌6.1557，總升值幅度10.91%，月均升值幅度0.22%。第四階段：雙向波動(dòng)階段(2015年8月—至今)，目前，人民幣匯率經(jīng)過不斷的調(diào)整，隨著我國金融改革的持續(xù)推進(jìn)，人民幣市場(chǎng)化程度的不斷加深，人民幣匯率已經(jīng)進(jìn)入了雙向波動(dòng)的區(qū)間，將不會(huì)再出現(xiàn)單邊的貶值或者升值的趨勢(shì)。

2 我國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況

不動(dòng)產(chǎn)主要是指依據(jù)自然屬性或者相關(guān)法律規(guī)定而無法發(fā)生移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，最具有代表性的當(dāng)屬土地、房屋等，其均屬于土地定著物的范疇之內(nèi)。通過對(duì)我國近十年來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，可知除了2008年受到全球金融危機(jī)的影響之外，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格曾經(jīng)出現(xiàn)了小幅度的下降之外。在其他的年份中，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格均呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。特別是，房地產(chǎn)銷售價(jià)格就是非常典型的代表。

3 人民幣匯率變動(dòng)對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制分析

總體而言，在我國，不動(dòng)產(chǎn)最為鮮明的特點(diǎn)在于其具有較高的價(jià)值，能夠保值增值，并且具有長(zhǎng)久性的特征。正是由于不動(dòng)產(chǎn)所具備其他商品不具備的特殊屬性，這也使得不動(dòng)產(chǎn)不僅僅只是屬于商品的范疇之內(nèi)，其已經(jīng)成為一種非常重要的資產(chǎn)標(biāo)志，更是人們投資時(shí)的最佳選擇。正是由于不動(dòng)產(chǎn)這些非常特殊的性質(zhì)，市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不再起決定性作用。在這種情形下，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格還將會(huì)受到諸多因素的影響，如一個(gè)國家的匯率、外匯儲(chǔ)備以及貨幣供應(yīng)量等均會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格帶來一定的影響。因此，在這樣的前提下，如果人民幣匯率發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格帶來的影響將是非常復(fù)雜的，同時(shí)，人民幣匯率對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響的渠道和機(jī)制也是多樣化的。從資本市場(chǎng)以及商品市場(chǎng)的協(xié)調(diào)性和均衡性出發(fā)，人民幣匯率對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響方式和傳導(dǎo)機(jī)制主要可以分為三大類，以下將對(duì)這三種傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行詳細(xì)的說明。

3.1 流動(dòng)性效應(yīng)

由于人民幣匯率發(fā)生相應(yīng)的波動(dòng)，從而引起國際資本市場(chǎng)中的資本發(fā)生一定的流動(dòng)，即資本流入或者流出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。因此，由于市場(chǎng)中資產(chǎn)的增加或者減少而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)上升或者下降等變化，這種效應(yīng)則被稱作為是流動(dòng)性效應(yīng)。在流動(dòng)性效應(yīng)傳導(dǎo)過程中，這種流動(dòng)性主要表現(xiàn)為短期內(nèi)的國際資本流動(dòng)，其又可以表現(xiàn)出兩種現(xiàn)象：一方面，如果人民幣呈現(xiàn)出升值的趨勢(shì)，并且人們對(duì)于人民幣匯率抱著升值預(yù)期的情況下，國際資本市場(chǎng)中的大量資本將會(huì)不斷涌入到國內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，人們會(huì)將這部分資本投放到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，從而將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著積極的推動(dòng)作用，促使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開始呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)；另一方面當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格上漲到一定的水平時(shí)，這時(shí)候市場(chǎng)中存在著部分的投機(jī)者，這些投機(jī)者則會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拋售，獲得的人民幣將會(huì)兌換成為外國貨幣。因此，對(duì)于投機(jī)者而言，其在市場(chǎng)中將會(huì)獲得了雙重的收益，即貨幣升值后的收益以及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的收益。由于在投資市場(chǎng)中不可避免的會(huì)存在著羊群效應(yīng)，將會(huì)有更多的投資者開始進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，這無疑會(huì)大大增加人民幣升值的壓力。因此，在這樣的作用下，將會(huì)形成這樣的一種循環(huán)往復(fù)的情況，即“貨幣升值—大量資本開始涌入到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中—市場(chǎng)中的羊群效應(yīng)—貨幣呈現(xiàn)出升值的趨勢(shì)。”同樣的，若人民幣匯率呈現(xiàn)出貶值的趨勢(shì)，也是會(huì)出現(xiàn)類似的循環(huán)的現(xiàn)象。

3.2 財(cái)富效應(yīng)

以人民幣為例，如果人民幣開始呈現(xiàn)出升值的趨勢(shì)，在這種情形下，以人民幣為計(jì)價(jià)單位的資產(chǎn)的價(jià)值也將會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)；同樣的，如果人民幣呈現(xiàn)出貶值的趨勢(shì)，那么以人民幣為單位的資產(chǎn)價(jià)值也將會(huì)下降，從而使得資產(chǎn)擁有者的財(cái)富出現(xiàn)增長(zhǎng)或者縮減的現(xiàn)象。由于財(cái)富的增加或減少，將會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致本國的消費(fèi)和投資出現(xiàn)同樣的變化，更進(jìn)一步的將會(huì)對(duì)我國的進(jìn)出口商品以及就業(yè)情況等帶來非常顯著的影響。這種現(xiàn)象就可以被稱作為是財(cái)富效應(yīng)。人民幣匯率對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)的財(cái)富效應(yīng)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，如果人民幣呈現(xiàn)出升值的趨勢(shì)，這也表明了我國從其他國家進(jìn)口而來的商品價(jià)格相對(duì)來說下降，這也表明了人民幣的價(jià)值增長(zhǎng)，人民幣的實(shí)際購買力明顯增強(qiáng)，人們可以通過付出較少的資金就可以獲得以前同等的商品或者消費(fèi)，因此，人民就會(huì)將消費(fèi)剩余下來的資金投入到不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)中。在短期時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將不會(huì)發(fā)生巨大的改變，因此，需求的上升將會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，從而拉動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲；第二，隨著人民幣匯率的不斷上漲，這將會(huì)導(dǎo)致國內(nèi)金融資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，從而使得我國居民手中所持有的財(cái)富開始增加，導(dǎo)致人們的消費(fèi)需求得以上漲。

3.3 溢出效應(yīng)

當(dāng)我國的人民幣匯率發(fā)生變化的時(shí)候，這對(duì)于我國商品的出口情況將會(huì)帶來一定的影響。因此，為了盡量降低人民幣匯率波動(dòng)對(duì)于商品進(jìn)出口帶來的影響，我國央行將會(huì)開始采取一系列的貨幣政策實(shí)施干預(yù)，從而調(diào)整貨幣市場(chǎng)的供應(yīng)，這將會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格開始出現(xiàn)一定的波動(dòng)，這就被稱作為是溢出效應(yīng)。總而言之，溢出效應(yīng)主要是通過貨幣市場(chǎng)這一途徑發(fā)生影響的。當(dāng)人民幣匯率呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)時(shí)，相對(duì)而言，外國的貨幣將會(huì)呈現(xiàn)出貶值，這將會(huì)導(dǎo)致外國進(jìn)口需求下降，即我國出口需求下降。因此，為了保持我國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的穩(wěn)定性，央行以及政府將會(huì)出臺(tái)寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，調(diào)整貨幣供應(yīng)量的方式，此時(shí)實(shí)際利率將會(huì)下降，人們將會(huì)將更多的資金投入到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，從而使得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，反之亦然。

4 人民幣匯率波動(dòng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)分析

在短期內(nèi)，熱錢將會(huì)導(dǎo)致投資者獲得豐厚的收益，其對(duì)于人民幣匯率的波動(dòng)具有非常強(qiáng)的敏感性。因此，人民幣升值過程中，熱錢不斷涌入到國內(nèi)，并且促使人民幣升值到達(dá)最高點(diǎn)。此時(shí)，大量的資本開始迅速撤離出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，從而將會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開始迅速下降，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格中的泡沫將會(huì)破滅，這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)帶來非常嚴(yán)重的不利影響。

5 政策建議

5.1 加大對(duì)國際資本的監(jiān)管力度

對(duì)于我國政府部門而言，應(yīng)該構(gòu)建專業(yè)的預(yù)警機(jī)制，對(duì)于國外資本的流入提高警惕，如果發(fā)生大額資本流出或者流入、非貿(mào)易性的跨境資金流動(dòng)等給予及時(shí)的預(yù)警。

5.2 采取積極有效的措施保證人民幣匯率預(yù)期的穩(wěn)定性

投機(jī)者在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，時(shí)間因素至關(guān)重要。對(duì)于投機(jī)者而言，其根本的目的是希望能夠在短時(shí)間內(nèi)利用國際資本進(jìn)行資本逐利。因此，為了有效抑制這種現(xiàn)象的發(fā)生，我國有關(guān)部門應(yīng)該采取積極有效的措施以不斷拉長(zhǎng)人民幣匯率升值的時(shí)間。由于未來人民幣升值的時(shí)間被延長(zhǎng)，利用人民幣升值追逐利益的機(jī)會(huì)成本將會(huì)逐漸增強(qiáng)，利用海外資本逐利的需求將會(huì)下降，從而可以有效避免套利發(fā)生的概率，這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性將會(huì)起到積極的作用。同樣的，我國也應(yīng)該充分發(fā)揮媒體的作用和優(yōu)勢(shì)，充分利用輿論導(dǎo)向作用，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控。

5.3 持續(xù)推進(jìn)各類不動(dòng)產(chǎn)稅收征收的進(jìn)程

例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)中典型的代表，在投機(jī)過程中，投機(jī)者大部分情況下會(huì)將資本投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。目前，我國房地產(chǎn)稅還未實(shí)現(xiàn)征收。因此，通過持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的征收，并且稅收值隨著房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，那么將會(huì)有效降低投機(jī)者的投機(jī)需求，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格也將會(huì)起到一定的抑制作用。