土地成本核算存在的問題及對策探討

顧春燕

當前我國建筑行業發展勢頭迅猛，土地開發行業競爭愈發的激烈，相關的企業單位要想取得一定的經濟收益，就要做好對土地成本的控制與管理。由于核算好土地成本對于土地開發具有積極的意義，所以社會各界對土地成本核算十分關注。

一、土地成本的內容和作用

（一）土地成本的內容

土地成本是指國家征收農村集體土地、儲備城市建設用地等行為，由土地儲備機構依法給予補償的費用，以及對上述土地進行管理、保護和基礎性開發所發生的費用。項目前期費用、拆遷補償費用、征地補償費用、工程造價費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共市政配套設施移交前的相關費用、公共配套設施建設費用、土地招拍掛中的交易費用、財務費用、相關稅費以及其他不可預見費等。與此同時，除了費用以外，土地成本的核算周期并不算短。像土地一級開發運作的周期，一般在三年左右，倘若中間有某一環節出現了差錯，而相關負責人并沒有及時地進行調整，就會造成后續的麻煩，從而延遲了整個動工運作的時間。其中，相關的手續有可能會過期失效，需要重新獲得審批，辦理的過程中浪費了一定的時間和精力。

（二）加強土地成本核算的作用

土地開發項目具有投資金額巨大、建設周期長等相關的特點，說明了政府以及開發土地的相關企業需要有足夠的資金和精力去考慮土地開發中會發生的問題，比如是否有能力對土地成本核算進行適當的調整。如果其中的投資成本超過了開發者的承受范圍能力，就會造成該項目的荒廢。因此，在這整個過程中需要合理的財務分析以及核算監管。土地開發成本是相關負責人在不同的階段下進行估算的結果。不同的階段土地開發成本都有一定的幅度，而每次成本估算的幅度都不能超過前次，這也是成本管理的重要手段，最終通過項目竣工決算。

二、土地成本核算中的問題

（一）土地成本歸集對象不確定

土地開發成本的構成頗為復雜，發生的歸集方式、費用類型以及對象都有明顯的差異，在直接和間接上都會產生期間相應的財務費用，那么就容易出現成本歸集對象不明確的問題。在土地開發的過程中，需要確定具體的成本歸集對象。然而，相關的負責部門并沒有深刻地意識到土地開發成本對象不明確會導致部分支出的費用無法真實地反映出來。

（二）核算方法的選用不恰當

目前，在土地開發成本的核算過程中，容易發現一些企業單位把開發項目錯綜在一起，采取了不正確的解決對策和方案。這在一定程度上說明土地成本核算方法的選用不夠恰當。一些企業單位的開發項目比較簡單，而相關負責人去采用了復雜的處理模式；而有的開發項目，例如土地開發面積大、開發周期長、開發跨度廣、基礎設施較多的項目，具有較大的難度，需要考驗各方面的綜合性和全面性，相關負責人卻在開發過程中采用了比較簡單的單位面積分配方式，沒有找到有效的處理方案。

（三）基礎設施建設費用核算不合理

在前期的基礎設施建設中，公共區域市政基礎設施建設費用、征地拆遷費用以及等等前期相關費用都需要得到具有科學性和全面性的核算。在項目開工之前，一些企業單位沒有進行系統化的統計，在項目的前期也沒有認真地對編制實施方案、創作立項報告及建筑項目的勘察、測繪、定樁過程中的費用進行全面地核算，就會漏掉基礎設施建設中城市道路交通和環境管理方面的隱性成本，從而導致大量的前期費用遺漏使整個基礎設施建設費用核算不合理。

三、土地成本核算問題的對策

（一）歸集分類土地成本對象

針對上述出現的土地成本對象不夠準確的問題，需要對其進行系統的歸集和分類。在土地成本核算中，基礎配套設施所產生的開發費用是能夠進行準確的記錄的。其中的費用可能與土地開發同時進行，因此在土地成本核算當中，相應的會計分錄可以記錄：借方賬戶記錄“開發成本—土地開發”，貸方賬戶記錄“銀行存款”。而土地開發成本明細分類賬目可以真實地反映支出的建筑工程費、服務費、管理費用。像一般的成本核算對象和受益對象，借記“開發成本—商品性土地開發成本”、“開發成本—自用土地開發成本”等賬戶，貸方記錄“應付賬款—應付工程款”、“銀行存款”等賬戶。與此同時，配套基礎設施的建設不與土地開發同步進行的狀況下，由于無法有效地分清土地成本的受益對象，應先計入“開發成本—待攤支出”，后期按照一個統一的標準分攤到有關成本核算對象，比如按照土地面積等等。

在土地開發過程中還會發生拆遷征地的費用，需要相關負責人開發相應的途徑，通過不同的渠道，譬如聘請專業機構的成本核算技術人員來對拆遷工程的費用進行核算，這需要充分發揮他們的責任心以及專業水平的技能。與此同時，成本核算還不應該忽視拆遷服務費用和拆遷評估費用。雖然數額不大，但仍然需要把相關的一切費用納入項目成本核算的分析報表中。一份合理的系統性的核算分析報表能夠為土地開發奠定良好的基礎。

（二）加強核算調查分析能力

為了提高開發項目解決方案的全面性和科學性，需要認真地創作重要的報告，例如，立項報告和可行性報告。相關的企業單位會在這個過程中投入較多的資金，也通過加強報告內容的綜合性和可行性，降低前期工程成本核算的錯誤率。企業單位還需要聘請相應的專業人才來到土地一級開發的當地進行實地調研和相關的咨詢工作，為整個過程的收費進行調查分析和統計，并得到一個合理的解決方案。與此同時，公共區域的基礎設施建設費用還包括了橋梁紐帶結構、市政管線施工管理、公路道路交通建設等大型費用，這些硬性基礎設施都必須納入土地成本核算結構，像公共區域休閑設施、道路環境綠化等軟性的基礎建設，也要考慮到土地成本的內容當中。

（三）全面地核算土地成本

針對基礎設施建設費用核算不合理的問題，在土地開發前期需要對每一個環節大致的費用進行核算和分析，由此，預算估計在土地成本核算當中具有一定的地位，也需要相關負責人腳踏實地、認真地對待整個環節，不疏漏相關的流程，這也為企業建筑工程向銀行貸款提供了具體的依據。土地開發的相關預算人員需要認真地對待土地開發過程中所需要的機械設備以及原材料和施工人員。為了盡量去除預防不必要費用的發生，應當提前認真地分析和檢查相同工程建設單位的前幾個項目的數據。

在生產成本的核算過程中，需要密切關注現場，控制相關的管理費用，在前期工作中將會為現場管理費提供廣闊的空間。一些不可抗力因素，例如出現暴雨、雷電等極端天氣，都會對整個項目的進度產生影響，嚴重的可能會延誤建筑工程項目的周期，造成資源的浪費，最終使土地開發項目的效率降低，不利于發展。建筑工程施工的檢查中，各個工程項目可以成立分工協作的小組，負責人執行自身的責任。在現場跟進施工進度方面做準備工作，還需要密切的關注環境造成的影響，例如，工程發生突發事件的短工，造成一系列的延誤費用和處理費用，返工的相關費用，以及機械設備購買和維修的費用。

而核算建筑物料的生產成本也是一個重要的環節。在現實生活中，一些供應商在提供施工物料的報價表時，為了促進銷售量，提高市場競爭力，會出現偷工減料的情況，減少量的供應。倘若相關負責人沒有密切關注物料運輸和供應，就有可能給供應商可乘之機，造成一定程度的虧損。在選取建筑工程所需的物料時可以通過招標的方式，選取最合理的價格和最優的質量。而在建筑開發的成本核算中，有效管理施工費用當中的人力成本能夠大大的節約土地成本，提高土地成本核算管理的效率。

土地成本存在的幾點問題看似復雜，其實通過認真的核算就會發現解決問題的途徑很多。在上述分析中，不難看出幾個相關措施都是相輔相成的，想要提高整個土地開發的效率，取得利益，需要在土地成本的控制上付諸努力。相關的土地開發負責人在核算土地開發成本的時候耐心地進行分析，最終一定能在各個方面獲得應有的成果。