淺析房地產企業財務報表分析

蔣 旻

財務分析主要是將企業會計信息作為主要依據，并借助專門的實施方法來實現對企業某個階段經營成果以及相關財務情況等的綜合分析的管理方法，財務分析最主要的目的是將大量的會計數據都能夠轉換為決策者所能夠使用的數據，以此達到對決策不確定性的有效控制，從而實現對決策精準程度的全面提升，以便更好的提升企業的經濟效益。伴隨著我國對房地產市場的規范，以及相關政策的出臺，房地產市場的競爭進入到了白熱化階段，這使得越來越多的企業開始認識到財務報表分析的重要性。為此，結合房地產企業的特點，對財務報表分析進行研究具有重要意義。

一、財務報表分析的主要內容

財務報表分析主要是結合不同使用者來進行財務數據的分析處理。根據財務報表分析的具體內容來看，其主要分為三方面，分別為：企業權益結構分析、企業償債能力分析、對債務資金的估量。通過對企業財務報表進行分析，能夠充分了解企業當前實際資產營運情況，明確資金周轉情況和分布情況。同時，借助財務報表分析，還能夠明確當前企業的盈利情況，明確企業年度盈利水平、利潤目標落實情況等。財務報表分析的各項內容之間，存在著緊密的聯系，同時還發揮著相互補充的作用，能夠較好的展現出企業生產經營成果、財務情況和現金流變化，為會計工作提供切實客觀的信息依據，滿足不同使用者的各項需求。

二、房地產企業財務報表分析的局限之處

（一）預收賬款加劇短期負債，導致報表判斷準確性下降

根據《企業會計制度》中所指出的相關要求，其明確表示房地產的收入的確認標準必須達到以下幾項條件：有購買者需要對結算通知書進行簽訂；工程竣工并且達到了驗收標準；能夠非常準確的進行成本的計量；根據銷售合同中中明確的相關義務進行嚴格落實，同時獲得了實際價款。但當前房地產企業從預售到最終確認收入，需要經過工程的竣工、驗收、決算等階段，并且通常會耗費較長一段時間，短則幾個月，而長則可能達到幾年，在這個過程中大量的房款在收到之后通常會掛在預收賬款，這不僅使得短期負債問題加劇，同時也導致房款的收入期間所有者自身的權益被嚴重削弱。在進行收入確認期間，通常是將產權轉移作為主要的判斷依據，為此，通常情況下，必須在確定企業的產品產權權益發生轉移以及產品銷售結束之后，才能夠對其收入進行確認。

因此，房地產企業的經營收益往往需要在工程完成竣工驗收之后，才能夠針對其實際的銷售收入進行明確，此時就非常容易出現企業經營過程中效益與收益確認效益出現誤差，從而使得企業當前很難借助收益來充分了解實際的經營情況。特別是近年來，在各項政策相繼出臺以及市場環境的綜合影響下，財務報表分析已經很難較好的展現出房地產企業的盈利情況，導致財務報表分析結果的真實性大打折扣。

（二）期間費用計入當期損益，無法準確掌握經營成果

結合當前房地產的實際運營情況來看，其所采取的會計制度，在對企業進行開發經營項目所產生的各項費用，包括財務、管理和銷售費用等，均被一并納入到了期間費用的范疇中，這就使得這部分費用分別計入到當期的損益中。這就使得該項工程在未進入到竣工驗收決算、巨額預收賬款轉為銷售收入之前，都會表現出較為明顯的虧損特征，只有在最終完成結轉收入之后，才能夠非常清楚的掌握其所潛藏的利潤。這一現象，導致財務報表分析無法非常準確的展現出企業實際的經營情況，自然就很難為企業的經營決策提供參考。

（三）業務活動的收支情況與現金流量不匹配

在房地產開發期間，土地是其最主要的成本，并且該成本呈現為不斷升高的顯著趨勢，這就導致房地產企業在進行開發期間表現出明顯的經營風險，并且也呈現為明顯的擴大。為了實現對“高地價”帶來的財務風險、經營風險的規避，房地產企業通常會在一二線核心城市新建項目時，采取合作開發、聯合拿地的模式。在進行操作的過程中，這種合作開發項目銷售資金回籠主要以往來款項來體現，而現金流量的流入則主要通過與經營活動相關的現金流入來展現，這就使得經營活動的現金流入量與合同銷售額出現了非常嚴重的匹配問題。

三、房地產企業財務報表分析的改進措施

（一）結合收款方式分析預收賬款

房地產企業在應收賬款分析期間，必須結合對應的收款方式采取相應的應收賬款。考慮到房地產企業銷售商品的特殊性，不僅有著較長的生產周期，同時往往會耗費較大的資金量，它的收款方式與普遍的商品也有著明顯的差異，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，針對分期付款的方式，則根據合同所約定的收款時間來進行收入的確認，一旦發生買方欠賬的情況，財務報表分析就需要結合買方所欠付的金額、個人資信能力等進行重點分析，若所欠缺的資金占比超出了房價的30%，那么就不得將其列入銷售收入；一次性付款的情況只有少部分消費者能夠得以實現，針對這種付款方式，在進行收款確認時，可將全數的收款作為其核算的重要依據，其能夠較好的體現房地產企業財務風險的有效轉移；針對按揭付款的方式，這也是當前房地產銷售最主要的模式，在財務報表分析時就必須待到所有的款項完全到齊之后再進行最終的確認，并將預收賬款作為相對應的預結轉，同時完成銷售稅金的計提。

（二）加強對收入結轉前產生期間費用的分析

針對期間費用計入當期損益所表現出的局限性問題，必須針對房地產企業的實際特點，在進行收入結轉之前對產生期間費用進行相應的調整，這就要求房地產企業提出更有針對性的財務報表分析核心準則，同時針對企業的特征，實現對價值管理和金融市場工作作用的充分展現。這主要是由于在受到全球經濟一體化趨勢的影響下，傳統的財務管理知識已經很難滿足現代企業發生的各項要求，為此，財務分析人員必須不斷優化個人專業知識，加強對財務管理情況以及市場情況的全面分析，充分運用現代化的技術手段，不斷提升財務報表分析的準確性和真實性，為企業的決策提供參考，保障企業的整體利益。

（三）重視現金流量的財務指標分析

在財務報表分析中，會計利潤與現金流量能夠較好的展現不同的會計信息，但同時兩者又能夠相互補充。就現實條件下，房地產財務報表分析必須認識到收支情況與現金流量不匹配問題的嚴重性，加強對現金流量指標的全面分析。具體方法：

1.增加獲現能力指標。在房地產企業財務報表分析中，增加對主營業務收現率、凈資產現金回收率的分析，前者主要是指對企業銷售質量進行評價，借助對房地產企業該項指標的評價，能夠較好的掌握主營業務收入換算成現金的情況；后者則能夠較好的明確提前確認收入的主要問題。

2.補充盈利能力的指標。房地產企業財務報表分析中，需要加強對補充盈利能力的判斷，其判斷指標主要包括三項，分別為：經營活動現金流量/營業利潤、經營活動現金流量/凈利潤以及全部活動現金流量/凈利潤。通過這三項指標能夠較好的展現出企業的實際盈利情況，為企業決策者提供客觀的利潤現金保障。

3.完善償債能力的指標。在房地產企業財務報表分析中，關于償債能力指標主要包括了三項，分別為：現金債務總額比、現金到期債務比、利息保障倍數，其中現金債務總額比、現金到期債務比能夠較好的展現房地產企業在各項經營活動中所產生的相應的現金凈流量，更好的保證對到期債務保障程度的提升，促使企業的償債能力得到有效提升，防止賬面出現全部及時支付的假象問題。而利息保障倍數則能夠較好的體現出企業經營過程中其現金償還債務利息的實際能力。

總之，通過財務報表分析能夠較好的實現對財務報表各項內容的充分了解，促使財務報表信息的真實性、有效性得到保障。財務報表分析不僅能夠明確企業內外部的財務信息情況，同時也能夠為企業未來的決策提供直接客觀的參考，確保各項需求得到滿足。財務報表分析最關鍵的作用是將所生成的各項數據實現合理轉化，并實現全面綜合分析，從而保證決策發展信息實現可持續發展，這就能夠最大程度上實現對決策不確定性的有效避免。為此，房地產企業必須充分認識到財務報表分析的重要性，并積極結合實際情況，進行財務報表分析的優化改進，以便更好的掌握企業的實際情況，為企業的決策提供客觀參考。